上半年全國土地市場(chǎng)總體冷清，地方政府的土地收入呈總體下滑之勢。近期，各地政府明顯加大了土地供應規模。以北京為例，9月5日，北京國土局推出了4宗經(jīng)營(yíng)性地塊。其中有3塊將分別在9月27日、28日現場(chǎng)投標出讓。特別是北京市西城區月壇南街地塊二商業(yè)金融用地項目用地，建筑面積達142927平方米，超過(guò)之前供應的同區域三地塊11.25萬(wàn)的供應量。而在此之前，北京市國土局曾于8月30日、8月27日連續推出15宗經(jīng)營(yíng)性用地。
業(yè)內分析認為，在當前仍處去庫存、回籠資金的總體環(huán)境下，面對地方政府的“土地盛宴”，開(kāi)發(fā)商未必有相應的消化能力。
跡象 地方推地速度加快
“北京明顯加快了土地供應速度�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“根據目前推出的宗地規模，估計整個(gè)9月份土地成交金額可能接近200億元�！北本﹪辆衷�8月29日的一份公告中也明確表示，當前“加大了經(jīng)營(yíng)性用地和配建保障房用地的供應力度�！�
張大偉表示，目前北京土地市場(chǎng)已經(jīng)掛牌的經(jīng)營(yíng)性地塊合計不少于28塊，其中有14塊屬于居住性質(zhì)地塊，與前8月合計成交的住宅地塊宗數持平。他進(jìn)一步指出，北京在8月30日推出的一宗地塊投標保證金高達人民幣68000萬(wàn)元�！霸摰貕K出讓方式為招標出讓?zhuān)疵鞔_底價(jià)。但按照其他土地出讓方式的慣例，保證金一般為底價(jià)的30%左右。據此估算這宗地塊的底價(jià)大概在22億元左右，可能再破年內全國土地市場(chǎng)同類(lèi)型地塊的總價(jià)紀錄�！�
事實(shí)上，不僅僅是北京，近日來(lái)包括上海、廣州等一線(xiàn)城市均開(kāi)始大規模推地。9月份上海最少將有22幅經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓?zhuān)瑸槟陜葐卧陆?jīng)營(yíng)性推地幅數之最，合計出讓面積為73.6萬(wàn)平方米。而根據鏈家地產(chǎn)統計數據，北京、上海、廣州和深圳的一線(xiàn)城市2012年8月推地的面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)30%。該機構分析指出，“從8月份一線(xiàn)城市推地情況看，不僅供應量明顯放大，而質(zhì)量方面也相對較高”。
記者整理發(fā)現，近期內杭州、昆明、合肥、武漢、無(wú)錫、溫州、石家莊、南京等二三線(xiàn)城市也同樣有大規模的推地計劃。其中，武漢市8月24日集中推出36宗地塊；杭州市在8月27日整齊推出占地達456畝的主城區7宗地塊；溫州市近日也一次性推出52宗面積合計為3220畝的凈地，供應力度前所未有；而廈門(mén)市也將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。
根據歷年的土地供應節奏，一般從第二季度開(kāi)始土地供應逐漸放量，第三、四季度達到供應高峰。國土部在8月中旬曾經(jīng)表示，“按照土地供求的季節性規律，2012年下半年土地供應量將會(huì )增加，呈穩步增長(cháng)態(tài)勢�！�
冷清 上半年出讓收入銳減
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，受調控政策影響，上半年全國土地市場(chǎng)供需相對冷淡，房企拿地意愿比較低，造成地方政府土地財政萎縮明顯。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”。
而國土部8月份公布的數據顯示，上半年全國房地產(chǎn)用地供應合計5.97萬(wàn)公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應4.08萬(wàn)公頃，同比減少21.7%。8月29日，財政部部長(cháng)謝旭人也指出，受部分地區土地供應面積減少、房地產(chǎn)市場(chǎng)調控效應繼續顯現等多因素影響，今年前七個(gè)月，我國國有土地使用權出讓收入總計13490億元，下降了27.1%。
根據中原地產(chǎn)的統計數據，張大偉告訴記者，“全國主要的13個(gè)典型城市前八月土地出讓金合計為2473.5億，與去年同期的4076億相比，下調幅度達到了39.3%。特別是一線(xiàn)城市，前八月土地收入同比均出現了明顯銳減，其中北京土地收入跌幅最大，超過(guò)了63.5%”。
業(yè)內普遍認為，各地政府之所以近期加快了推地節奏，除了下半年進(jìn)入“完成全年供地任務(wù)的最后沖刺階段”，另一個(gè)很重要的原因是上半年土地財政的嚴重萎縮。常清分析認為，“北京土地市場(chǎng)前八個(gè)月中有三個(gè)月僅成交1宗住宅用地，還有三個(gè)月甚至零成交，這種情況在歷史上從未出現過(guò)”，從這些原因來(lái)看，不難理解北京上半年土地收入的嚴重縮水。
常清進(jìn)一步分析稱(chēng)，北京土地市場(chǎng)上半年成交量之所以出現歷史最低水平，一部分原因與政府推地節奏有關(guān)，“但根本原因還是開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強”。他認為，開(kāi)發(fā)商對土地資質(zhì)的挑剔程度有所上升，資質(zhì)一般的居住用地很難引起開(kāi)發(fā)商興趣�！岸顚哟蔚脑騽t是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調控，使得住宅項目的利潤預期較以往有了很大收縮。住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)地位衰落，開(kāi)發(fā)商當前拿地態(tài)度隨之出現松動(dòng)�！�
考驗 開(kāi)發(fā)商恐難消化
盡管上半年土地市場(chǎng)的總體乏力以及土地收入的相應銳減，促使地方政府下半年加快供地步伐，但開(kāi)發(fā)商卻未必有意愿埋單。同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉告訴記者，面對各地方政府下半年大規模的推地計劃，開(kāi)發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤(pán)”，“尤其是在當前市場(chǎng)尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下不會(huì )出現搶地潮”。
張宏偉分析稱(chēng)，從國家統計局日前公布的數據來(lái)看，今年1至7月全國房地產(chǎn)投資增速仍然在下滑�！伴_(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規模，以及整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額，大多數還都處于同比去年負增長(cháng)的局面�！彼J為，“整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未回暖造成開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)信心不足，而這最終將影響到企業(yè)在土地市場(chǎng)的行為�！�
他進(jìn)一步分析稱(chēng)，除少數大型企業(yè)外，當前大部分開(kāi)發(fā)商的現金流依然偏緊�！霸谌谫Y環(huán)境不好的環(huán)境下，即使持有現金的企業(yè)拿地也會(huì )相對謹慎，不會(huì )大規模出手拿地�！绷硗�，“盡管各地政府推地數量在增加，但是不少地塊屬于遠郊區域，不太可能吸引太多的開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注�！�
而鏈家地產(chǎn)通過(guò)對恒大、中海等二十家標桿房企今年上半年的業(yè)績(jì)情況對比分析，發(fā)現這些標桿房企上半年凈利潤率全線(xiàn)下滑。同時(shí)發(fā)現，這些標桿房企的土地策略開(kāi)始分化�！芭懦窗l(fā)布相關(guān)數據的兩家企業(yè)，其余18家房企中有10家企業(yè)的土地儲備面積與年初相比出現下降。以上半年銷(xiāo)售面積保守估計，這18家房企土地儲備足夠未來(lái)7年開(kāi)發(fā)�！�
在鏈家地產(chǎn)的這份統計數據中，恒大地產(chǎn)當前土地儲備的可開(kāi)發(fā)年限為8.2年，雅居樂(lè )為10.4年，綠城中國為11.4年，而合生創(chuàng )展集團則為29.7年。常清據此分析認為，“這些房企土地儲備消化周期都相對較長(cháng)，而上半年超過(guò)半數的房企拿地面積少于銷(xiāo)售面積�！�
常清進(jìn)一步認為，“國內土地市場(chǎng)波動(dòng)比較明顯，而長(cháng)期來(lái)看，未來(lái)地價(jià)的升值幅度也會(huì )有所放緩。目前標桿內房企多擁有大量可開(kāi)發(fā)土地，除少數高周轉企業(yè)外，短期拿地急迫性不高，使得本輪土地市場(chǎng)的低迷可能要持續更長(cháng)時(shí)間�！�
《經(jīng)濟參考報》記者還了解到，國土部在今年加大了對開(kāi)發(fā)企業(yè)“囤地行為”的清查力度，例行的土地督察工作每個(gè)季度總結通報一次。此外，業(yè)內認為地方政府對土地的當前定價(jià)依然偏高，這些都將改變以往開(kāi)發(fā)商通過(guò)大幅購入土地然后“坐等升值”的利潤模式。
張大偉告訴記者，“大部分前期上漲過(guò)快，以及配套落后的郊區地塊下半年價(jià)格仍有望回落；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則可能在競標中小幅上漲�！绷硗�，從過(guò)往經(jīng)驗來(lái)看，“地王項目入市通常都表現平平，因此預計下半年居住用地‘地王’再頻繁出現的可能性很小。房企購地行為仍然會(huì )以謹慎為主”。