地方政府支持 開(kāi)發(fā)商接受
一套房業(yè)主擔心———
“未來(lái)的房地產(chǎn)調控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來(lái)逐步替換‘限購令’這樣的行政手段�！边@是財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康在2011年底時(shí)表述過(guò)的觀(guān)點(diǎn)。
如今這樣的觀(guān)點(diǎn)越來(lái)越有成為現實(shí)的可能。先是一則來(lái)自國土資源部官網(wǎng)上的小新聞，再度引爆了“房產(chǎn)稅”山雨欲來(lái)的話(huà)題�！昂�、湖北正在制訂房產(chǎn)稅試點(diǎn)的細則”，消息剛一爆出，很快就遭到國土部的否認。但余音未消，緊接著(zhù)央行調查統計司又發(fā)布報告表示：擬退出限購以房產(chǎn)稅取代。隨后央行也出面否認，表示僅代表研究報告作者的個(gè)人見(jiàn)解，不代表央行的觀(guān)點(diǎn)。
事情雖然已經(jīng)澄清，但這些接二連三發(fā)生的烏龍事件也給人以啟發(fā)，它至少表明了一個(gè)事實(shí)，目前以限購政策為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，在執行過(guò)程中面臨的阻力正在加大，而推行房產(chǎn)稅似乎成為大勢所趨，用房產(chǎn)稅來(lái)取代限購，也許確實(shí)不是央行的官方觀(guān)點(diǎn)，但卻應該是眾多地方政府的心愿，無(wú)論是湖南、湖北地稅部門(mén)在做的所謂房產(chǎn)稅試點(diǎn)準備工作，還是前不久各地稅務(wù)部門(mén)進(jìn)京培訓的動(dòng)作,都在向房產(chǎn)稅方向前進(jìn)。一旦房產(chǎn)稅取代限購，如何回避重復征稅、如何壓縮土地出讓金讓地方政府擺脫土地財政等問(wèn)題至今也沒(méi)人給出確切的答案。
房產(chǎn)稅或接過(guò)“限購”大旗
不久前，國務(wù)院督查組回京，國家發(fā)改委副主任、國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策督查組第一小組組長(cháng)穆虹就表示，“經(jīng)濟的手段同樣可以實(shí)現調控的目的�！睒I(yè)內人士普遍認為，穆虹提到的“經(jīng)濟的手段”應主要指房產(chǎn)稅等稅收制度的推進(jìn)。
穆虹并非主張“限”改“稅”的第一人。事實(shí)上，此前很多專(zhuān)家學(xué)者一直在為“限”改“稅”奔走呼號。在這些人看來(lái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制投資投機性購房、調節收入分配、健全樓市調控長(cháng)效機制的治本之策，似乎房產(chǎn)稅一開(kāi)征，樓市調控從此就可以高枕無(wú)憂(yōu)。
按照這樣的思路，在取消限購的同時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以使投資、投機生意的“性?xún)r(jià)比”大幅度貶值，商品房的投資、投機價(jià)值不復存在，這種需求也就不會(huì )產(chǎn)生，房?jì)r(jià)就不會(huì )出現強勁上升。
但是，同樣也有不少學(xué)者專(zhuān)家認為，依靠房產(chǎn)稅取代限購是一種與市場(chǎng)實(shí)際脫節的想法，因為，限購取消后，投資需求進(jìn)入市場(chǎng)，這部分參與者完全可以將需要繳納的房產(chǎn)稅轉嫁給下家。這樣一來(lái)，房?jì)r(jià)極有可能在現有基礎上出現上升，使調控努力將化為烏有。
獨立地產(chǎn)評論人顧海波向記者表示，中國房地產(chǎn)迄今存在的問(wèn)題關(guān)鍵不在限購令，而在于政策的動(dòng)搖和投機過(guò)剩：“因為政策總是在動(dòng)搖的，雖然調控方向是沒(méi)變，但調控的內容卻始終在變。他認為，限購在中國也有其合理性的一面：因為各個(gè)國家有各個(gè)國家的特點(diǎn)，未來(lái)的政策應是用制度調控來(lái)替代政策調控�！�
開(kāi)發(fā)商認為房產(chǎn)稅接力限購令會(huì )更好
在限購令執行兩年后，京城的房?jì)r(jià)確實(shí)出現了松動(dòng)，也有效地擠出了投資需求。但許多開(kāi)發(fā)商都認為限購并非根治良藥。陽(yáng)光100集團常務(wù)副總裁范小沖就預言：運用更符合市場(chǎng)規律的稅收政策來(lái)平衡才是根治辦法，房產(chǎn)稅也必然會(huì )接力限購令這一行政色彩濃郁的政策。
一位央企房地產(chǎn)公司負責人也表示，如果一定要選擇的話(huà)，他寧愿希望實(shí)施房產(chǎn)稅，而不是限購政策。因為限購的殺傷力更大，而房產(chǎn)稅雖然有可能增加養房成本，但畢竟不是“一刀切”的限制政策，對于不少豪宅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，額外增加的稅收，并不能影響買(mǎi)房決定。
中華房商合作聯(lián)合會(huì )執行主席和秘書(shū)長(cháng)賈臥龍也認為，與“限購”、“限貸”等行政味道濃厚的強制措施相比，房產(chǎn)稅有他的天然優(yōu)勢�！跋拶彙钡日唠m然效果立竿見(jiàn)影，但歸根到底也是“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的臨時(shí)辦法。而房產(chǎn)稅作為限購政策的后續手段，控制范圍更大，影響更持久，是樓市“后調控時(shí)代”的絕佳選擇，通過(guò)施行差別化的信貸政策和房產(chǎn)稅政策，可以對樓市實(shí)現有效的調節，也可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，房產(chǎn)稅的作用不容小覷。
地方政府對“限”改“稅”態(tài)度積極
此外，官方雖然屢次否認房產(chǎn)稅下一批試點(diǎn)的城市和區域，但地方政府的態(tài)度卻依然積極。有報道稱(chēng)，近期不少省級地方政府密集派人赴北京向相關(guān)部委咨詢(xún)房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況進(jìn)行溝通。
“由于房產(chǎn)稅屬于地方稅種，會(huì )影響地方的財政收入和房地產(chǎn)投資環(huán)境，因此地方政府的態(tài)度十分重要�！币晃粯I(yè)內人士表示，限購改房產(chǎn)稅對于地方政府來(lái)說(shuō)，既可以緩解限購后土地財政的緊張情況，又能增加額外稅收，就導致地方政府態(tài)度積極。
不過(guò)也有業(yè)內人士認為，目前無(wú)論是重慶還是上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，都只是針對部分擁有過(guò)多住房或豪宅的業(yè)主而開(kāi)征。而這種選擇性的稅收，相比于目前土地財政的收入，只是一個(gè)小數目。因此，地方政府對擴大房產(chǎn)稅征收覆蓋范圍，已經(jīng)產(chǎn)生了強烈的沖動(dòng)。
房產(chǎn)稅征收細則是成敗關(guān)鍵
但是需要注意的是，一旦“限”改“稅”，那么稅的征收標準將尤為關(guān)鍵。參照重慶上海的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅極有可能按照房屋價(jià)值越高，稅費越多征收。但還有更多細則不明確，是按面積、還是按套數來(lái)征收?交稅的比例會(huì )是多少?甚至還有一些專(zhuān)家認為，房產(chǎn)稅的征收，應該擴大到所有的存量房產(chǎn)。很顯然，如果這些設想付諸實(shí)施，不少購房人將不得不為他們的住房消費背負起沉重的稅賦負擔。
目前人們對于房產(chǎn)稅的擔心，是房產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì )厚此薄彼、標準不一，一旦制定的標準過(guò)輕，將無(wú)法起到限購對于樓市調控的作用，而一旦涉及范圍過(guò)大，還可能加劇普通購房人的住房負擔，在提倡減稅背景下反而增加居民稅負，成為一旦開(kāi)征將難以取消的新稅種。