房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容在即，越來(lái)越多中國投資者，需要切實(shí)思考如何與房產(chǎn)稅“貼身肉搏”。
　　上周五，國家稅務(wù)總局在回復網(wǎng)民留言時(shí)稱(chēng)，房產(chǎn)稅擴容方案及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。但同時(shí)也透露出，國稅總局正在會(huì )同有關(guān)部門(mén)總結滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗，積極研究推進(jìn)擴大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問(wèn)題。
　　此前，有消息稱(chēng)，湖南、湖北作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區域，其征收細則正在制定中。和上海、重慶方案不同，兩湖房產(chǎn)稅征收范圍擴大至個(gè)人存量房。一時(shí)間，凡是擁有多套住宅，或有意繼續進(jìn)軍樓市投資的人都開(kāi)始緊繃神經(jīng)：我手里的房子真的要征房產(chǎn)稅了嗎？
　　種種跡象表明，在上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅近2年后，更多城市確將加入到房產(chǎn)稅收繳大軍中。由此，中國住宅市場(chǎng)將逐漸全面過(guò)渡至房產(chǎn)持有環(huán)節征稅階段。

　　現有房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案影響力有限

　　房產(chǎn)稅，在我國是早已有之的稅種,近年來(lái)如此熱鬧地被輿論關(guān)注，究其原因，還要從征收對象說(shuō)起。作為房產(chǎn)持有稅的一種，房產(chǎn)稅在2011年之前僅針對辦公樓、商鋪等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)征收，對于個(gè)人持有的住宅產(chǎn)品，一直處于免繳狀態(tài)。
　　2010年5月，《上海證券報》獨家披露了上海擬對住宅環(huán)節征收房產(chǎn)稅的消息，其法理依據是把持有多套住宅也理解為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。2011年初，上海市、重慶市相繼宣布從當年1月28日起開(kāi)始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，由此拉開(kāi)了房產(chǎn)稅試點(diǎn)大幕。
　　從內容上看，上海僅對新購房源征收,存量房源免征，也就是市場(chǎng)廣泛俗稱(chēng)的“既往不咎”。重慶的征稅對象有所擴大，包括個(gè)人已經(jīng)擁有的獨棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套(含)以上的普通住房。稅率為0.5%-1.2%。而根據知情人士的說(shuō)法，中央高層對滬渝兩地的房產(chǎn)稅征收力度和效果，并不十分滿(mǎn)意。
　　據市場(chǎng)人士介紹，目前上海大多數已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭，其年稅費成本多在數千元左右。而對于動(dòng)輒年漲幅達到10%的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這些稅費成本實(shí)在難以撼動(dòng)投資人涌入熱情。

　　新試點(diǎn)可能擴容至存量房源

　　在此背景下，目前市場(chǎng)上傳出的兩湖新試點(diǎn)方案顯然力度更大。據知情人士透露,由于上海重慶兩地房產(chǎn)稅力度有限，目前醞釀的新試點(diǎn)方案將嚴于現有方案，其中核心之一是對存量房源征稅。
　　“在上海方案醞釀之初，來(lái)自地方執行部門(mén)的反對聲音非常大。主要是考慮存量房源征稅對市場(chǎng)打擊過(guò)大�！币晃环康禺a(chǎn)界人士稱(chēng)。
　　顯然,如果未來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)始全面涉及現有存量房源，無(wú)疑對樓市投資熱情形成沖擊。
　　市場(chǎng)熱傳的新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是應稅住房的計稅價(jià)值如何確定。根據上�，F有方案，應稅住房的計稅價(jià)值是指房產(chǎn)交易價(jià)。也就是說(shuō)，如果購房人做低價(jià)格，原本200萬(wàn)的房子做成100萬(wàn)的成交價(jià)格，那么房產(chǎn)稅將也相應地打了五折。不過(guò)，未來(lái)新的方案很可能是按市場(chǎng)評估價(jià)值來(lái)確定房產(chǎn)稅稅基。
　　8月份，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院對來(lái)自全國30多個(gè)省市的約70名稅務(wù)系統人員展開(kāi)為期四個(gè)月的培訓，培訓班名稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應用工作高級專(zhuān)業(yè)人才培訓班。有學(xué)員介紹，總局這次組織的培訓主要是學(xué)習房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，為將來(lái)大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅作技術(shù)準備。
　　所謂的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，其實(shí)與前述提到的房產(chǎn)稅稅基密切相關(guān)，也是對存量房源征收房產(chǎn)稅的最重要技術(shù)準備。根據湖北地稅局官方介紹，7月27日,國務(wù)院督查組來(lái)湖北省就房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查，其中檢查涉及地稅部門(mén)的政策即包括“應用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管”。而早在今年5月，湖北省所有存量房源估值系統已經(jīng)全部上線(xiàn)，這意味著(zhù)阻礙存量房源房產(chǎn)稅征收的最大技術(shù)障礙已經(jīng)掃清。

　　房產(chǎn)稅不會(huì )直接助跌房?jì)r(jià) 但會(huì )影響投資熱情

　　對于房產(chǎn)稅在未來(lái)可能對市場(chǎng)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)影響，其實(shí)已經(jīng)十分明確。
　　首先是房?jì)r(jià)。業(yè)內人士認為，房產(chǎn)稅不會(huì )直接影響房?jì)r(jià)的漲跌。因為從本質(zhì)上說(shuō)，房?jì)r(jià)還是直接取決于供求關(guān)系。從目前土地出讓結構上看，1至2年內，商品住宅市場(chǎng)會(huì )出現一輪供給緊張的局面，房?jì)r(jià)有可能會(huì )被反向拉升。在此情況下，哪怕一年增加萬(wàn)元左右的房產(chǎn)稅成本，只要房?jì)r(jià)上漲趨勢不改，投資人還是會(huì )將稅費成本加至接盤(pán)人手中。
　　那么房產(chǎn)稅最直接沖擊的是什么呢？是存量房源的可售物業(yè)增多，以及出租市場(chǎng)的紅火。一旦炒房者持有成本增加，房東們不可避免地會(huì )想到“賣(mài)房”，或者租房，以租金養稅費。屆時(shí)，二手房可售房源會(huì )增多，囤在手中的毛坯房可能簡(jiǎn)單裝修一下出租。而因為可租房源增加，租金有可能在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市被拉低。
　　不過(guò)，即便是上述影響，也不可能在全國范圍內普遍形成。畢竟,房產(chǎn)稅試點(diǎn)只能從少數城市開(kāi)始。只是這種趨勢不可回避，建議住宅投資者還是要未雨綢繆，做好打算。畢竟從國際市場(chǎng)的經(jīng)驗來(lái)看，對住宅持有環(huán)節征稅，是抑制炒樓、平穩房?jì)r(jià)的通用辦法。