由于多方面因素影響，西安市2012年已經(jīng)推出的6000多套經(jīng)濟適用房，到7月底還有超過(guò)40%的房子未銷(xiāo)售出去，出現了一定程度的銷(xiāo)售不暢問(wèn)題。有關(guān)專(zhuān)家認為，對于經(jīng)濟適用房出現的“滯銷(xiāo)”情況應加以高度重視，并在分析具體原因的基礎上采取針對性措施加以應對。
經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售不暢
隨著(zhù)近年來(lái)保障性住房建設力度的加大，西安市經(jīng)濟適用房的上市量也在不斷增加。按照西安市的計劃，2012年西安市將提供一萬(wàn)套的經(jīng)濟適用房。但是自2012年初這些經(jīng)濟適用房集中上市以來(lái)，并沒(méi)有出現踴躍購買(mǎi)的情況。
2012年3月，西安市推出鴻基新城經(jīng)濟適用房項目1034套房源和金泰怡景花園一期833套經(jīng)濟適用房房源。在總共1867套經(jīng)濟適用房房源中，只有1157戶(hù)家庭參加了申購，剩余的房源達到了710套。
而記者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已經(jīng)推出的10個(gè)經(jīng)濟適用房項目，每個(gè)項目的參與搖號人數均少于項目可提供的房源數，反映出符合申購條件的市民申購熱情并不強烈。
按照相關(guān)規定，首次搖號后剩余的房源將進(jìn)入“零售”階段，那這些剩余房源的銷(xiāo)售情況又怎么樣呢？記者對西安市一些在售經(jīng)濟適用房項目進(jìn)行探訪(fǎng)，發(fā)現這些項目仍有大量房源沒(méi)有銷(xiāo)售出去。在位于西安明光路附近的陽(yáng)光北郡經(jīng)濟適用房項目，銷(xiāo)售人員告訴記者，這里的經(jīng)濟適用房均價(jià)在3600元左右，比周邊的商品房售價(jià)要便宜接近一半。但目前一期推出的500多套房子還有300多套未銷(xiāo)售出去。
在同樣位于明光路的榮城·名苑經(jīng)濟適用房小區，銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)這個(gè)小區2011年就進(jìn)行了搖號分配，但當時(shí)800多套房源只有600多人申購，剩下的200多套房子目前仍在銷(xiāo)售。而在位于西安市西二環(huán)附近的紫云溪經(jīng)濟適用房項目，記者了解到這個(gè)項目2012年4月就推出500多套房源進(jìn)行了搖號，目前還有一部分剩余房源在出售。
三大原因導致“滯銷(xiāo)”現象
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處提供的數據顯示，截至2012年7月底，西安市已經(jīng)上市的經(jīng)濟適用房數量達到6895套，目前銷(xiāo)售出去的數量為3837套，剩余的房源達到3058套，占總數的44%，形勢不容樂(lè )觀(guān)。
據西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(cháng)扈廣杰介紹，西安市經(jīng)濟適用房出現銷(xiāo)售不暢，主要有三大原因：首先是階段性原因。2012年以來(lái)，西安市進(jìn)一步加強了經(jīng)濟適用房資格審查工作，形成了市、區(縣)和街辦三級審核、三級公示制度，并將資格審查與公積金、車(chē)管、銀行等部門(mén)聯(lián)動(dòng)。審查工作加強后，申購對象從提出申請到最后獲得申購資格平均需要約兩到三個(gè)月時(shí)間，無(wú)形中使得一些申購對象在短期內無(wú)法獲得申購資格，使得申購人數在一定階段受到了限制。
其次是區域性原因。由于種種原因，部分經(jīng)濟適用房項目所處的區域相關(guān)配套設施還未完善，項目周邊沒(méi)有醫院、學(xué)校、菜市場(chǎng)等生活設施，使得這些項目對于購房者來(lái)說(shuō)缺少吸引力。與此同時(shí)，經(jīng)濟適用房項目數量相對商品房項目來(lái)說(shuō)較少，可選擇余地較小，一些申購對象由于其工作生活圈距離現有經(jīng)濟適用房項目都較遠而放棄申購。
最后是結構性原因。按照國家相關(guān)規定，經(jīng)濟適用房單套面積不得大于60平方米。而對于許多申購者來(lái)說(shuō)，這樣的面積相對較小，不能滿(mǎn)足其家庭居住的需要。根據西安市房管局對部分有意申購市民的調查，大部分市民反映最強烈的問(wèn)題就是經(jīng)濟適用房面積較小，他們能夠接受的面積在80到90平方米左右。從目前來(lái)看，許多申購者放棄購買(mǎi)的原因也是覺(jué)得面積太小。
在采訪(fǎng)中，一些市民表示現行經(jīng)濟適用房的申購資格門(mén)檻過(guò)高，也影響了部分潛在人群的購買(mǎi)。西安市一位姓陸的市民在網(wǎng)上算了一筆賬，2011年西安市申購經(jīng)濟適用房的人均家庭年收入標準是12486元，換算成月收入就是1040元。這位陸姓市民每月收入1718元，加上其母的退休金家庭月收入3098元，超過(guò)了西安市的申購標準。但是按照西安市的申購標準反算回來(lái)，要申購經(jīng)濟適用房其家庭月收入應只有2080元，但實(shí)際上其家庭月生活支出就要1800多元。陸姓市民認為，在這種情況下，不用說(shuō)申購經(jīng)濟適用房，連生活都成問(wèn)題，可見(jiàn)這樣的標準是不符合實(shí)際的。
可適度調整標準擴大受益面
在采訪(fǎng)中了解到，西安市經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售不暢已經(jīng)帶來(lái)了一定的負面效應。目前已經(jīng)有一些在售、在建經(jīng)濟適用房項目的開(kāi)發(fā)商表示壓力很大。一些項目的住宅樓已經(jīng)封底，但房源還沒(méi)銷(xiāo)售完，這在商品房領(lǐng)域是不可想象的，銷(xiāo)售不暢給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了沉重的資金壓力，也讓一些開(kāi)發(fā)商對介入保障房建設的前景感到悲觀(guān)。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東朗認為，為了解決低收入困難群體的住房問(wèn)題，國家近年來(lái)大力推進(jìn)保障性住建設，特別是2012年以來(lái)大批量的保障性住房開(kāi)始上市，使得分配環(huán)節的一些問(wèn)題開(kāi)始顯現。西安市出現的經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售不暢問(wèn)題，應該引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。因為“十二五”期間，西安還將建設更多的經(jīng)濟適用房，如果不能解決銷(xiāo)售問(wèn)題，就無(wú)法讓更多的人受益。
楊東郎認為，加大保障性住房建設無(wú)可厚非，但在建設和分配過(guò)程中要根據實(shí)際情況，適當的調整供應和分配計劃。特別是要根據困難群體的實(shí)際收入情況，科學(xué)合理的調整準入門(mén)檻，合理的界定低收入人群的范圍，使得經(jīng)濟適用房的受益面得到有效地擴大，切實(shí)地保障性住房這件惠民實(shí)事辦好。
扈廣杰認為，目前制約西安市經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售的三大問(wèn)題中，區域性問(wèn)題特別是經(jīng)濟適用房配套隨著(zhù)城市的發(fā)展能夠得到有效解決，加強資格審核帶來(lái)的階段性人數減少也將逐步緩解。下一步最為關(guān)鍵的是解決結構性問(wèn)題，特別是住房面積問(wèn)題。針對這一問(wèn)題，首先可以敦促開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項目建設時(shí)，不要過(guò)多考慮成本問(wèn)題，盡量將現有的60平方米面積房源設計成兩室戶(hù)型，以增大對申購者的吸引力。
扈廣杰建議，針對廣大申購者反映的面積較小問(wèn)題，國家可在下一步結合群眾需求對經(jīng)濟適用房面積標準進(jìn)行微調。將原來(lái)的建筑面積60平方米標準調整為套內面積60平方米，由此可增加建筑面積20%以上，從而更好的滿(mǎn)足群眾對居住空間的需求。