記者日前在濟南采訪(fǎng)了解到，根據國家統計局和濟南市相關(guān)部門(mén)發(fā)布的數據，濟南商品住宅市場(chǎng)7月呈現“量?jì)r(jià)齊漲”態(tài)勢，而8月份的數據顯示有“維持”之態(tài)。專(zhuān)家分析，“微漲”主要原因在于貨幣政策調整、剛需釋放以及開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”措施，不能就此否定調控成效。購房者普遍認為濟南房?jì)r(jià)未來(lái)走向并不明朗，市場(chǎng)上觀(guān)望情緒仍舊較重。專(zhuān)家建議購房者擺正心態(tài)，剛需購房者購房要量力而行。
市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍重
濟南市住宅和房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據顯示，自今年3月份以來(lái)到7月份濟南商品住宅網(wǎng)簽數量一直在上漲。7月份，濟南商品住宅網(wǎng)簽數量為4221套，同比上漲17.8%，環(huán)比上漲9.09%。8月份，商品房網(wǎng)簽實(shí)際成交4176套，數據呈“維持”狀態(tài)。
地產(chǎn)研究機構山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理王亞莉分析，“微漲”主要原因在于濟南市購房者剛性需求在釋放，去年以來(lái)房地產(chǎn)調控成效還是比較明顯的，并不能因此否定調控。
“房?jì)r(jià)從去年調控開(kāi)始經(jīng)歷了一定比例下降后，今年房?jì)r(jià)整體上變化不大。我個(gè)人并不十分認同房?jì)r(jià)‘微漲’說(shuō)法，因為房?jì)r(jià)的變化和一段時(shí)間的產(chǎn)品銷(xiāo)售結構是有關(guān)系的�！蓖鮼喞蛘f(shuō)。
山東高速文化傳媒公司27歲的員工孫慶偉參加工作三年，因為明年有結婚打算，所以剛有買(mǎi)房計劃，但他坦言對房?jì)r(jià)走向“看不清楚”。
“有人說(shuō)去年、前年房企拿地少，到明年上半年，市場(chǎng)上的房子基本會(huì )清倉，所以明年房?jì)r(jià)肯定大漲；也有人說(shuō)，經(jīng)濟形勢不好，政府堅定調控，肯定會(huì )跌。房?jì)r(jià)到底如何，實(shí)在像霧里看花�！睂O慶偉無(wú)奈地表示。
記者采訪(fǎng)了解到，持此觀(guān)點(diǎn)的購房者并不在少數。在濟南一家報社工作的鄭心茹接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“從去年開(kāi)始到現在一直在降價(jià)，國家宏觀(guān)調控的政策是見(jiàn)效的，但也說(shuō)不準會(huì )漲價(jià)。所以我還在慢慢挑選，繼續觀(guān)望�！�
據濟南市解放東路一家房產(chǎn)中介負責人介紹，最近兩個(gè)月以來(lái)，過(guò)來(lái)詢(xún)問(wèn)二手房和新房的顧客明顯增多，但大多也只是詢(xún)詢(xún)價(jià)，并不急于出手，所以銷(xiāo)售量并沒(méi)有發(fā)生明顯變化，購房者觀(guān)望情緒依舊較重。
一套房子“綁架”雙方父母
山東大學(xué)28歲的年輕教師袁凱去年在濟南保利海德公館買(mǎi)了一套120平方米的房子，首付了38萬(wàn)元，從銀行貸款78萬(wàn)元，每個(gè)月按揭還款4600元。
袁凱介紹，首付38萬(wàn)元也是雙方父母湊的，還向親戚借了一些錢(qián)。因為現在正處于事業(yè)上升期，每天一睜眼就是房貸，自己壓力特別大。
“我現在每個(gè)月工資只有3000多塊錢(qián)，還貸款根本不夠。我等于在未來(lái)10年到15年的時(shí)間里綁架了自己、妻子以及雙方的父母一起還貸款。一人買(mǎi)房，全家變房奴�！痹瑒P說(shuō)。
盡管購買(mǎi)婚房已經(jīng)成為很多“結婚族”的沉重負擔，但從近期商業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)對婚房市場(chǎng)進(jìn)行的專(zhuān)項調研結果顯示，仍有近7成網(wǎng)友認為結婚需要先買(mǎi)房。
今年兩會(huì )期間，國務(wù)院總理溫家寶談到房地產(chǎn)調控時(shí)表示，合理的房?jì)r(jià)應該是使房?jì)r(jià)與居民的收入相適應，房?jì)r(jià)與投入和合理的利潤相匹配，目前的房?jì)r(jià)還遠遠沒(méi)有回到合理價(jià)位。
記者了解到，按照國際上通用的房?jì)r(jià)收入比的計算方式，一般認為，合理的房?jì)r(jià)收入比范圍應該在4-6之間，即一個(gè)家庭4年-6年的收入總和，可以購買(mǎi)一套住房。
根據濟南市統計局發(fā)布的2011年度統計公報，2011年濟南城鎮居民人均可支配收入為28892元。根據上述房?jì)r(jià)收入比計算的話(huà)，濟南“合理”房?jì)r(jià)約為4000元/平方米。而濟南市城鄉建設委發(fā)布的數據顯示，2011年濟南新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為7450元/平方米。一些購房者在采訪(fǎng)中表示，盡管經(jīng)過(guò)兩年多的調控，濟南的房?jì)r(jià)已呈現小幅下降的趨勢，但尚未降到“合理”水平。
而山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗此前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，濟南房?jì)r(jià)在6000元左右，是比較合理的。
專(zhuān)家建議購房要量力而為
一邊是房?jì)r(jià)尚未降到“合理”區間，一邊是剛需購房者需求在釋放�！皼](méi)辦法，不買(mǎi)房女朋友家人不同意結婚，只能硬著(zhù)頭皮往上沖�！痹跐弦患沂聵I(yè)單位工作的魏小亮跟記者抱怨。
據山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供的統計數據顯示，截至2012年7月，濟南待銷(xiāo)售存量住宅為6049套，約為71.9萬(wàn)平方米，7月份新增供應量為2769套。王亞莉分析稱(chēng)，雖然相比今年年初存量住宅數量在下滑，但存量依舊在高位運行，而剛剛公布的8月份的數據也依然不樂(lè )觀(guān)。
業(yè)內人士認為，目前整個(gè)濟南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于庫存消化、穩步回調階段，只要繼續嚴格實(shí)施調控政策，房?jì)r(jià)不具備大幅反彈的條件。李鐵崗、王亞莉等專(zhuān)家認為，濟南樓市一直以剛需為主，房?jì)r(jià)虛高成分并不多，調控將投資投機成分擠出市場(chǎng)后，房?jì)r(jià)穩中略有下降，目前除部分項目房?jì)r(jià)仍然偏高外，總體房?jì)r(jià)已接近合理水平。
專(zhuān)家建議，如果要考慮買(mǎi)房，因為開(kāi)發(fā)商有走量、促銷(xiāo)的動(dòng)力，馬上到來(lái)的9、10月是一個(gè)不錯的時(shí)間段。專(zhuān)家同時(shí)提醒，購房者要對自己的經(jīng)濟狀況和還款能力進(jìn)行分析，從而綜合考量房子面積、位置、價(jià)位，一定要量力而為。
“買(mǎi)房一定要衡量自己的實(shí)際需求，只有適合自己的，才是最好的房子。如果買(mǎi)房實(shí)在有壓力，暫時(shí)租房也是一個(gè)不錯的選擇�！蓖鮼喞蛘f(shuō)。
專(zhuān)家建議，一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房按揭的月還款數不能超過(guò)月收入的50%，最為合理的收入使用分配應該是30%用于每月的房貸還款。
“買(mǎi)房貸款影響最大的還是家庭現金使用量，如果壓力過(guò)大，就會(huì )給家庭資金周轉造成困難�！蓖鮼喞蛘f(shuō)。