第三次轉型，“老潘”只租不賣(mài)揚言5年后收租40億。150億資金、20%凈負債率輕裝上陣，夫妻聯(lián)手打地產(chǎn)“功夫”
自從8月16日SOHO中國在香港召開(kāi)了2012年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )后，人們開(kāi)始把SOHO中國董事會(huì )主席潘石屹稱(chēng)作“包租公”。
在過(guò)去多年中，人們提及中國房地產(chǎn)必然會(huì )提及潘石屹的SOHO中國。出生于1963年，從西北甘肅天水農村走出來(lái)的潘石屹被許多渴望成功者所仰慕。
出身農村的潘石屹并不保守。相反，他不斷折騰著(zhù)，在構筑SOHO中國這座大廈過(guò)程中一次次尋求著(zhù)改變。
最新的改變就是這次被稱(chēng)為“從散售轉向持有”的大轉型。這次轉型的背景是：北京上海黃金地段寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)的租金快速上漲。
按照潘石屹在自己微博中透露的信息，這次轉型是SOHO中國成長(cháng)歷史中第三次重大的改變。此前的重大改變：第一次是從住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)，避免了公司的發(fā)展與各項調控政策的磕碰；第二次是上市。
“包租公”為什么
SOHO中國方面給理財周報提供的對于是次轉型的準確描述是：2012年，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉向“開(kāi)發(fā)-自持”，未來(lái)將在北京和上海持有最有價(jià)值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬(wàn)平米，其中北京約38萬(wàn)平米、上海約112萬(wàn)平米。預計，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來(lái)源，5年后現有物業(yè)的年租金收入將超過(guò)40億元人民幣，而銷(xiāo)售收入將逐漸成為輔助收入。
從中報發(fā)布會(huì )到現在的20天時(shí)間里，市場(chǎng)一直在不停追問(wèn)：潘石屹為什么要當“包租公”？這是迫不得已的選擇？還是適應市場(chǎng)態(tài)勢的改變？還是如某些觀(guān)點(diǎn)所稱(chēng)“最大的可能是為了炒作”？
先看一下財務(wù)數據。
今年上半年，由于公司沒(méi)有新完工項目，因而結算面積減少，SOHO中國實(shí)現營(yíng)業(yè)額人民幣12.22億元，同比下降約54%；凈利潤為人民幣6.13億元，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元，核心凈利潤率19%。今年至今合同銷(xiāo)售金額達到60億元人民幣，主要來(lái)自望京SOHO和SOHO中山廣場(chǎng)。銀河SOHO將于今年第四季度完工，屆時(shí)，其銷(xiāo)售收入將計入全年業(yè)績(jì)。
營(yíng)業(yè)額下降的情況在2011年也比較明顯。截至2011年12月31日，SOHO中國實(shí)現營(yíng)業(yè)額人民幣56.85億元，同比下降69%。
房地產(chǎn)調控政策針對的主要是住宅市場(chǎng)，沒(méi)有直接涉及商業(yè)地產(chǎn)。但是隨著(zhù)流動(dòng)性的吃緊，SOHO中國的銷(xiāo)售也受到了影響。通俗講，房子不好賣(mài)了。
同時(shí)，值得注意的是，在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國則展開(kāi)了收購行為，其收購總金額超過(guò)150億元人民幣，創(chuàng )下了年度收購金額最高紀錄。這些新收購的土地或項目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區域。
現在回頭看，SOHO中國大量的收購已經(jīng)在為是次“從散售轉向持有”的戰略轉型做了準備。
股價(jià)連連下挫
對于這次戰略轉型的思考可能更早。潘石屹在做完現代城項目后就已經(jīng)開(kāi)始思考這個(gè)問(wèn)題：作為商業(yè)地產(chǎn)，我們到底是銷(xiāo)售物業(yè)還是持有物業(yè)？潘石屹認為“北京、上海的發(fā)展機會(huì )太誘人了”。潘石屹所說(shuō)的機會(huì )是：隨著(zhù)北京、上海城市化進(jìn)程的不斷深入，兩地的辦公樓市場(chǎng)日益成熟。
世邦魏理仕的報告顯示，過(guò)去18個(gè)月北京、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%，同時(shí)空置率降到歷史最低水平，分別為4%、6.7%。而SOHO主要辦公樓租金18個(gè)月中的上漲幅度超過(guò)了70%，成本回報率超過(guò)14%，主要原因是SOHO中國開(kāi)發(fā)的所有辦公樓均處于北京和上海的黃金地段，或地鐵上蓋或緊鄰主要交通樞紐。
但是，問(wèn)題可能在于：在2014年底就將持有150萬(wàn)平方米物業(yè)的SOHO中國此前并無(wú)多少商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的經(jīng)驗，“運營(yíng)管理”問(wèn)題如何解決？相關(guān)的人才、隊伍等問(wèn)題如何有效解決？
SOHO中國方面沒(méi)有正面回答理財周報提出的上述問(wèn)題。其提供的相關(guān)信息顯示，SOHO中國三年前把香港地鐵物業(yè)公司北京分公司全部的員工收過(guò)來(lái)，到現在為止，原來(lái)的470人已經(jīng)擴展到了2200多人。
潘石屹的說(shuō)法是：“SOHO中國的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)這三年時(shí)間，水平提高非�？�，直接體現出來(lái)的就是我們已經(jīng)建成的項目，只要我們管理的租金水平就高，同樣的項目，別的物業(yè)公司管理的租金水平就低。我們現在物業(yè)管理這塊已經(jīng)是非常成熟了�！�
要當“包租公”，就得有資金的支撐。SOHO中國透露，截至2012年6月30日，公司擁有現金92億元人民幣，未提取貸款余額約60億元人民幣，凈負債率僅為20%。
情況好像還可以，但轉型消息發(fā)布后，原來(lái)走勢疲軟的SOHO中國股價(jià)出現連續三日大幅下跌。這是投資者的態(tài)度嗎？
今年年初，潘石屹曾表示，2012年，公司確定了約100億元的收購目標，想考慮在北京和上海兩地，購買(mǎi)土地和收購項目。并且，2012年的收購地段僅限于北京和上海，也將不再涉及爛尾樓和在建工程。
手里的錢(qián)很多
如前所述，在此次轉型之前，SOHO中國經(jīng)歷了從住宅向商業(yè)地產(chǎn)的第一次轉型，以及走向資本市場(chǎng)(上市)的第二次轉型。
現在看來(lái)，住宅用地拿地成本不斷攀高，開(kāi)發(fā)潛在風(fēng)險(比如政策調控等)越來(lái)越大，這應該是2004年前后潘石屹從住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型的深層動(dòng)因。
事實(shí)上，很長(cháng)時(shí)間以來(lái)，潘石屹都對商業(yè)地產(chǎn)前景表現樂(lè )觀(guān)，而對住宅市場(chǎng)前景則認為有所不確定。2008年國際金融危機過(guò)后，在談到SOHO中國下一步的發(fā)展策略時(shí)，潘石屹曾明確表示，基于對金融危機對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的看法，SOHO中國的策略主要有三條：第一，避開(kāi)住宅；第二，聚焦商業(yè)地產(chǎn)；第三，限于北京、上海的繁華地段。
2007年10月8日，SOHO中國在香港交易所上市。彼時(shí)，潘石屹稱(chēng)，未來(lái)三年未有在其他(北京以外)地區的拓展計劃。
上市后，SOHO中國“專(zhuān)注于中心城區，以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主”的策略更加明顯。終于，到了2011年，SOHO中國也跨出北京，在上海中心區域展開(kāi)項目收購。
一直以來(lái)，SOHO中國通過(guò)拿地、建筑、出售，保證了相對充足的現金流。至2012年8月，SOHO中國再次轉型——從散售轉向持有。
9月6日，張欣在自己的微博上寫(xiě)道：現在很多人還沒(méi)有意識到，中國城市化的高峰期已經(jīng)結束，大量建設銷(xiāo)售房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復返。更多的開(kāi)發(fā)商會(huì )陸續轉型，持有物業(yè)，SOHO是第一個(gè)。轉型需要的條件是有足夠的資金實(shí)力，SOHO擁有150億資金，凈負債率僅20%是中國房地產(chǎn)上市公司中資金實(shí)力最強的。
多面老潘
這是一個(gè)秀場(chǎng)
到2012年9月6日中午13時(shí)，潘石屹的新浪微博粉絲數量達12158454個(gè)。
在這個(gè)娛樂(lè )化色彩漸濃的時(shí)代，每個(gè)人在娛樂(lè )著(zhù)自己，也被別人娛樂(lè )著(zhù)。潘石屹和他的SOHO中國已經(jīng)不再需要廣告了。潘石屹本身就是廣告。
在中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)雨江湖上，潘石屹不是最有錢(qián)的，他的SOHO中國也不是規模最大的公司，但他無(wú)疑是最吸引眼球的房地產(chǎn)企業(yè)負責人。圍繞他，總是有很多的話(huà)題。
操一口西北口音普通話(huà)，潘石屹的談吐含有一種硬度；在公開(kāi)場(chǎng)合，他經(jīng)常將微笑帶在臉上。離開(kāi)老家多年，潘石屹仍然飽含濃厚的鄉土之情。最近在微博上，他不斷用文字記述自己“小時(shí)候”的故事，描摹著(zhù)鄉村的一草一木。
“我從內心里就喜歡禪宗，不管出現什么情況，拿著(zhù)禪書(shū)就會(huì )感覺(jué)特別平靜，比較注重簡(jiǎn)單�！迸耸僬f(shuō)。
關(guān)注環(huán)保和運動(dòng)健身是潘石屹生活中的重要內容。經(jīng)�？磁耸傥⒉┑娜四茏⒁獾�，一般大約在早晨5時(shí)25分左右，他會(huì )定時(shí)在自己的微博上播發(fā)有關(guān)北京空氣質(zhì)量的數據。有人就是為了每天能看到他播發(fā)的北京的PM2.5數據而成為他的粉絲。
現在的潘石屹考慮最多的是SOHO中國的轉型——SOHO中國要從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉型為“開(kāi)發(fā)-持有”。通俗講，未來(lái)的SOHO中國將主要靠租金過(guò)日子。SOHO中國將持有高達150萬(wàn)平米的京滬黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。
在過(guò)去的十年時(shí)間，SOHO中國幫客戶(hù)出租出去了250萬(wàn)平方米的房子，且租金增長(cháng)超過(guò)了市場(chǎng)平均水平。這給了他信心。
8月23日，在SOHO世紀廣場(chǎng)，潘石屹向五大代理行中國區的負責人介紹SOHO中國的轉型；8月24日，在望京SOHO
他與全球五大代理行的負責人見(jiàn)面，介紹SOHO的轉型，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)和建議。
對于房地產(chǎn)業(yè)，潘石屹有自己的定義：房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)資源整合的行業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展商的工作就是把不同的社會(huì )資源和勞動(dòng)力有機地聚合在一起最終生產(chǎn)出房子這種產(chǎn)品。
潘石屹說(shuō)，房地產(chǎn)主要是跟土地打交道，我覺(jué)得，只要跟土地打交道，無(wú)論是當農民種莊稼，還是蓋房子，心里面都覺(jué)得踏實(shí)。
不久前，潘石屹遠赴英國華威大學(xué)，參加兒子潘瑞的畢業(yè)典禮。當年送13歲的兒子潘瑞出國留學(xué)的初衷，是因為考慮到未來(lái)社會(huì )發(fā)展的趨向還是全球一體化。
潘石屹近日告誡他的兒子潘瑞：對任何人都不能有一絲一毫的優(yōu)越感�！袄斫饬诉@句話(huà)，對你一生都是保護。每天按這句話(huà)去做，周?chē)蜁?huì )有無(wú)數的力量來(lái)幫助你�！迸耸僬f(shuō)。