房地產(chǎn)“金九銀十”完成了首周作業(yè)。中指院數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面，在中原地產(chǎn)監測的54個(gè)主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過(guò)兩成。
與此同時(shí)，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標年內首次回升。專(zhuān)家表示，現階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯，整體趨于穩定，信貸政策對于房?jì)r(jià)走勢將起決定性作用。
成交 同比增幅收窄環(huán)比下降
10日，中指院最新數據顯示，9月3日至9日的一周內，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數城市同比增幅有所減少。在監測的40個(gè)城市中，僅4城市同比漲幅超過(guò)150%，同比漲幅超過(guò)100%的城市也從上周的11個(gè)下降至8個(gè)，重點(diǎn)城市中，上海、天津由漲轉跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續擴大。
在同比漲幅縮窄的同時(shí)，環(huán)比方面，也與之前幾個(gè)月的高企不同，在進(jìn)入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在上周監測的54個(gè)主要城市中，新建住宅總簽約套數為54643套，相比上上周的65865套下調了近17%。值得注意的是，一線(xiàn)城市成交量下調更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環(huán)比下調19.6%，上海微跌，廣州下調21.4%，深圳等環(huán)比跌幅也超過(guò)2成。
與此同時(shí)，CRIC研究中心數據顯示，過(guò)去一周，十大城市成交指數110.85，環(huán)比下跌26.36點(diǎn)，其中北京成交跌幅最大，為49.84%；其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%。中原市場(chǎng)研究部總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面，隨著(zhù)房企結束“以?xún)r(jià)換量”等優(yōu)惠政策，使高性?xún)r(jià)比房源明顯減少。另一方面，隨著(zhù)庫存的下降，政策堅持調控的信號不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。
“剛需對房?jì)r(jià)尤為敏感，價(jià)格高了就不買(mǎi)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點(diǎn)�！白鳛閯傂鑱�(lái)說(shuō)，與投資客最大的不同就是有自己購房?jì)r(jià)格底線(xiàn)，不跟漲，因此若價(jià)格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房?jì)r(jià)紅線(xiàn)，則使他們再次陷入觀(guān)望�！�
的確，與之前很多人所預估的“量?jì)r(jià)齊升”不同的是，本周房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“價(jià)升量降”。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)數據顯示，進(jìn)入9月份第一周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%，商品房成交環(huán)比下降44%，繼8月份之后繼續呈下降趨勢。但從價(jià)格方面來(lái)看，8月底北京二手房掛牌均價(jià)上漲1.7%，進(jìn)入9月第一周仍無(wú)下降趨勢。值得注意的是，在經(jīng)過(guò)5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標現轉向跡象。統計局數據顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比名義增長(cháng)15.6%，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，現首次上漲；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”)在連續14個(gè)月下降后首次回升，比7月提高0.07點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積與商品房銷(xiāo)售額也現首次上漲。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售面積與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，在經(jīng)過(guò)前期長(cháng)時(shí)間博弈后，房地產(chǎn)市場(chǎng)探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于穩定。
房企 拿地積極性回升
事實(shí)上，隨著(zhù)交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬(wàn)平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。
繼續8月房企拿地積極性回升，9月僅過(guò)10天，各大房企已赤資近百億元在一二線(xiàn)城市集中搶地。
9月10日，昆明市土地和礦業(yè)權交易中心集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門(mén)建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經(jīng)過(guò)激烈競爭擊敗萬(wàn)科和保利，以總成交價(jià)10.84億元，競得成都地塊。富力地產(chǎn)以4億元總價(jià)通過(guò)協(xié)議轉讓方式接手廣州海珠城項目；泰禾集團以總價(jià)人民幣5.65億元摘得福州長(cháng)樂(lè )市商住用地；路勁地產(chǎn)以底價(jià)5.84億競得上海嘉定區一地。
9月6日，萬(wàn)科擊敗中海和保利，以總價(jià)為33.06億元摘得合肥廬陽(yáng)區總面積達到775.34畝的超大連體地塊，平均溢價(jià)率超過(guò)37%。9月5日，萬(wàn)科以13.65億元競得廣州開(kāi)發(fā)區開(kāi)源大道以南地塊；綠地以底價(jià)4.39億元將佛山禪城區商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價(jià)8.3億元競得溫州甌海區南湖兩地塊；榮盛發(fā)展以2.95億元摘得常州地塊。
值得注意的是，縱觀(guān)成交地塊，除萬(wàn)科以溢價(jià)37%取得合肥超大連體地塊以外，其余多以底價(jià)收入囊中。
陳國強指出，企業(yè)集中拿地，一方面是由于上半年拿地過(guò)少，回收資金又較多，另一方面，在財政緊張的背景下，地方政府也開(kāi)始務(wù)實(shí)，加速推出優(yōu)質(zhì)地塊。
的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長(cháng)陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經(jīng)營(yíng)性用地。
而在資金回籠方面，中原數據顯示，房企前8月累計銷(xiāo)售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發(fā)布8月銷(xiāo)售數據的首創(chuàng )、保利、碧桂園等10家房企，8月銷(xiāo)售額合計404.75億元，環(huán)比上漲3.2%。
預期 “拐點(diǎn)說(shuō)”再起
對于8月房地產(chǎn)相關(guān)數據出現反彈，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標的，土地購置量、全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房屋新開(kāi)工面積、國房景氣指數，全部在8月首次出現反彈。這意味著(zhù)，房地產(chǎn)有關(guān)數據8月全面觸底，行業(yè)迎來(lái)真正拐點(diǎn)。
陳國強并不這么認為，他表示，僅是一個(gè)月數據向好，并不能簡(jiǎn)單定論成房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已到。但是，經(jīng)過(guò)前期的探底過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯。
對于房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，楊紅旭認為，未來(lái)不會(huì )維持量?jì)r(jià)齊升的局面。他表示，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年的調整底部已經(jīng)出現，從成交量來(lái)說(shuō)，下半年仍將維持活躍。但價(jià)格方面，在宏觀(guān)調控政策趨嚴的背景下，未來(lái)半年到一年內房地產(chǎn)價(jià)格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會(huì )很大。
“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關(guān)鍵因素�！睆埓髠フJ為，最近主要城市市場(chǎng)供應量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場(chǎng)，土地價(jià)格居高不下，使得金九銀十開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的積極性不高，三季度和四季度的降息或者降準的信貸政策，將明顯影響購房者的積極性。
張大偉指出，雖然未出現金九開(kāi)門(mén)紅，但整體成交量也依然居于年內高位，因此，三季度成交量將創(chuàng )近2年來(lái)的新高。但是，價(jià)格方面，在限購和限貸政策的影響下，整體市場(chǎng)放大的幅度有限，價(jià)格大幅上漲的可能性非常小。
“下階段調控政策仍將以‘穩’為主�！鳖櫾撇J為，調控政策效果已經(jīng)很明顯，投資、投機需求已基本被排除。因此，樓市相對穩定健康發(fā)展，是近期的調控方向�！皬默F階段來(lái)看，加大政策調整力度并不現實(shí)，調控政策仍將是對原有政策的堅決執行，對有執行偏差的立即進(jìn)行整改。在此基礎上，下半年樓市整體將保持穩定，防止房?jì)r(jià)反彈的同時(shí)防止經(jīng)濟過(guò)度下滑�！�
值得注意的是，顧云昌同時(shí)表示，隨著(zhù)后備政策的完善，經(jīng)濟的好轉，相關(guān)部門(mén)會(huì )加快推出后續中長(cháng)期調控政策的步伐。