據最新發(fā)布的全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數據，8月樓市主要指標略有回升。但宏觀(guān)經(jīng)濟運行指標，如工業(yè)增加值、投資和消費等指標則繼續下行，反映出經(jīng)濟尋底的過(guò)程尚未結束。樓市究竟會(huì )“向左走”，還是“向右走”，不確定性因素仍很多。筆者以為，從各方面指標比較看，今年以來(lái)的樓市運行與2008年驚人相似。所以，回顧一下2008年樓市的運行軌跡，或許從中能捕捉到未來(lái)樓市的某些信息。
　　首先，宏觀(guān)經(jīng)濟背景非常相似。2008年，在國際金融危機的巨大沖擊下，我國經(jīng)濟增速從高位急劇回落，當年四季度GDP增長(cháng)從三季度的9.6%急劇下降了3個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，2008年四個(gè)季度GDP增速連續回落，且回落速度明顯加快。工業(yè)增加值、出口均出現高位大幅回落。今年以來(lái)，我國宏觀(guān)經(jīng)濟運行下行壓力明顯加大，一、二季度GDP分別增長(cháng)8.1%和7.6%。7月以來(lái)，宏觀(guān)經(jīng)濟仍在尋底。8月官方和匯豐中國制造業(yè)PMI指數均明顯回落。作為經(jīng)濟先行指標的發(fā)電量增長(cháng)也明顯放緩。出口需求大幅萎縮，7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大，社會(huì )就業(yè)預期不穩定，消費增長(cháng)放緩。
　　其次，住房供應指標運行態(tài)勢基本相似。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均連續回落。2008年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)20.9%，較上年下降9.3個(gè)百分點(diǎn)；今年1至8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)15.6%，較上年同期大幅回落17.6個(gè)百分點(diǎn)，且總體呈現出逐月下降的態(tài)勢。二是房屋新開(kāi)工面積增長(cháng)顯著(zhù)放緩。2008年，全國房屋新開(kāi)工面積增長(cháng)2.3%，較上年下降17.1個(gè)百分點(diǎn)。今年1至8月，全國房屋新開(kāi)工面積下降6.8%，而上年同期為增長(cháng)25.8%。三是房屋竣工面積增速顯著(zhù)回落。2008年，全國房屋竣工面積下降3.5%，而上年為增長(cháng)4.3%。今年1至8月，全國房屋竣工面積由年初增長(cháng)45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是，今年1至8月全國房屋竣工面積增速比上年同期上升了5.5個(gè)百分點(diǎn)，突出反映了當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的去庫存壓力較2008年更大。四是土地購置面積急降。2008年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年購置土地面積下降8.6%，而上年為增長(cháng)11%。今年1至8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.2%。截至8月末，全國待售商品房面積達3.2億平方米，約為2008年末待售商品房面積的1.7倍，較上年末增長(cháng)18.5%，足見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的去庫存壓力有多么嚴峻。
　　第三，住房需求指標均處于萎縮狀態(tài)，商品房銷(xiāo)售面積明顯萎縮，居民購房意愿不足。2008年，全國商品房銷(xiāo)售面積下降19.7%，而上年為增長(cháng)23.2%。今年1至8月，全國商品房銷(xiāo)售面積下降4.1%，而去年增長(cháng)4.9%。雖然近4個(gè)月樓市銷(xiāo)售回暖，但這主要是剛性需求集中釋放的結果。從政策層面看，限購、限貸政策對投資投機性住房需求的抑制效果較為明顯。按照商品房銷(xiāo)售額和商品房銷(xiāo)售面積推算，2008年全國商品房均價(jià)為每平方米3877元，2008年全國城鎮居民家庭人均可支配收入為15781元，以3口之家居住100平方米計算，房?jì)r(jià)收入比為8.2。今年上半年，全國商品房均價(jià)為每平方米5834元，全國城鎮居民家庭人均可支配收入為12508.5元，照此推算的房?jì)r(jià)收入比為7.8。盡管如此，部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、杭州的房?jì)r(jià)收入比則在明顯惡化，主要是房?jì)r(jià)漲幅顯著(zhù)超過(guò)收入增幅，再加上收入和財富分配呈兩極分化，實(shí)際上具備購買(mǎi)條件的剛性需求總量較2008年有顯著(zhù)下降。2008年二季度，央行全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，未來(lái)三個(gè)月內打算購買(mǎi)住房的居民占比為15.1%，處在歷史較低水平。今年二季度，央行全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，未來(lái)三個(gè)月內打算購買(mǎi)住房的居民占比為15.7%。
　　綜合住房供應各項指標分析，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對樓市運行的悲觀(guān)預期可能要超過(guò)2008年。當然不能不提的是，為應對國際金融危機挑戰，2009年我國啟動(dòng)了4萬(wàn)億經(jīng)濟刺激計劃，及時(shí)將適度從緊貨幣政策調整為適度寬松的貨幣政策，有效扭轉了經(jīng)濟下滑態(tài)勢。目前，我國宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力仍未緩解，各地陸續出臺了規模較大的穩增長(cháng)投資計劃。但考慮到全球經(jīng)濟再平衡過(guò)程中新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)尚未形成，經(jīng)濟刺激計劃只能暫時(shí)緩解經(jīng)濟下行壓力，且效果明顯弱于2009年，并伴有較大的副作用。不僅如此，由于地方政府財力有限，投資計劃能否順利實(shí)施存在較大不確定性。因此，綜合各方面因素看，筆者預期，未來(lái)開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”加快資金回籠的力度可能會(huì )有所增大。
　�。ㄗ髡呦到�(jīng)濟學(xué)博士，財經(jīng)評論人）