麥迪遜大街上的索尼大樓可能要更名了，新名字大概叫作“潘石屹-張欣”大樓。
　　這是個(gè)玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴《第一財經(jīng)周刊》，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買(mǎi)下。雖然還在等待對方董事會(huì )的批準，但“通過(guò)可能性很大”。
　　這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱(chēng)為AT&T大樓。它的兩次更名背后各自透露了一段輝煌。而現在，中國人來(lái)了。
　　潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣于7月底8月初在紐約逗留數日，由地產(chǎn)經(jīng)紀人帶著(zhù)去看了索尼大樓。
　　即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標，那也絕對值得游客在曼哈頓游蕩時(shí)駐足。著(zhù)名建筑設計師Philip Johnson和他的合伙人John Brugee在1980年代建造它時(shí)賦予了它“齊本德?tīng)柺健?Chippendale)的屋頂—這也被稱(chēng)為“床頭板式的屋頂”，因為Chippendale是18世紀中晚期的家具樣式—它挑戰了一下當時(shí)建筑千篇一律實(shí)用而乏味的外觀(guān)，引起了不小的爭議。
　　它的位置不錯，在麥迪遜大街550號，靠近中央公園，一個(gè)街區之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿(mǎn)是亮晶晶櫥窗的第五大道。
　　當然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最后達成，那這會(huì )是中國商人在美國地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的一筆交易。也是最近幾年美國最大的地產(chǎn)交易之一。
　　但也有可能Capevale Limited只是作為股東之一參與到這個(gè)交易中去。在交易沒(méi)有結束并披露之前，更多細節并不為人所知�！昂芏嗌蟽|美元的交易因為金額太大，會(huì )有更多的股東參與到購買(mǎi)中來(lái)，每人持有不同的股份�！奔~約Corcoran Group公司的高級副總裁Janet Wang說(shuō)。
　　這不是潘石屹張欣夫婦第一次在紐約進(jìn)行地產(chǎn)投資。2011年，有媒體報道出Capevale Limited和猶太背景的Vornado Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時(shí)報廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(cháng)途巴士站辦公大樓項目(Port Authority Bus Terminal)，共投資5億到7億美元。潘石屹在接受《第一財經(jīng)周刊》采訪(fǎng)時(shí)承認這一交易已經(jīng)完成。他說(shuō)自己在這個(gè)項目擁有一半的股權，并且準備將這個(gè)項目蓋成47層的寫(xiě)字樓。
　　2008年經(jīng)濟衰退的影響未盡，紐約房地產(chǎn)看來(lái)在慢慢升溫，這讓此時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)成為好時(shí)機。港務(wù)局長(cháng)途巴士辦公大樓項目在2000年就開(kāi)始啟動(dòng)，準備建成一個(gè)有著(zhù)121萬(wàn)平方米的大廈，就在紐約時(shí)報大樓對面。但這個(gè)項目因為經(jīng)濟危機而一再拖延，甚至有一次差點(diǎn)被取消。
　　其他中國公司也正在投資紐約地產(chǎn)。
　　2012年2月，海南海航控股(HNA Property Holdings)花費1.3億美元買(mǎi)下了位于第六大道旁離時(shí)報廣場(chǎng)和百老匯不遠的酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務(wù)公寓依然待售。
　　這家公司在2011年7月已經(jīng)斥資2.65億美元買(mǎi)下了第六大道1180號辦公樓90%的股權。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者M(jìn)urray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權，卻因經(jīng)濟危機而遭遇了財務(wù)危機—房?jì)r(jià)下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加0.6億美元，這棟辦公樓的命運就是被銀行沒(méi)收拍賣(mài)。
　　另外一家中國公司搜房控股在2011年花費6000萬(wàn)美元買(mǎi)下了之前屬于美國國際集團(AIG，American International Group)位于華爾街72號的一個(gè)16層的訓練中心。2011年7月，搜房控股花費4600萬(wàn)美元買(mǎi)下了其中將近2.23萬(wàn)平方米，在10月又再次花費1470萬(wàn)美元買(mǎi)下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個(gè)擁有整棟建筑的中國公司。他們計劃將這棟大樓作為公司的全球訓練中心。
　　根據調研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數據，來(lái)自中國內地的商人在2011年對美國商業(yè)地產(chǎn)的投資達到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。
　　這會(huì )讓人想起十多年前日本人買(mǎi)下紐約的氣勢。1989年，東京三菱地產(chǎn)公司(Mitsubishi Estate Company of Tokyo)花13.73億美元高價(jià)收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權的控股股東；1991年，日本人橫井英樹(shù)從普魯敦斯保險公司手中買(mǎi)下了帝國大廈。
　　這一切源自1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》后的日元升值。從1986年開(kāi)始，美元對日元的兌換率從1美元兌換260日元下跌到兌換150日元。日本財政廳采取降低利率的辦法來(lái)維持經(jīng)濟增長(cháng)，大量廉價(jià)外來(lái)資金涌入日本的工商業(yè)，也涌入日本股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　之后的數年，幾件事同時(shí)在發(fā)生：日本工商業(yè)飛速增長(cháng)，使得日本成長(cháng)出世界級的企業(yè)，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開(kāi)始成長(cháng)為世界第二大經(jīng)濟體；在日本國內，房?jì)r(jià)迅速提升，這讓日本人覺(jué)得世界其他地區的房?jì)r(jià)廉價(jià)得讓人怦然心動(dòng)。1988年10月，美國股市下跌，引起了此后一段時(shí)間內美國市場(chǎng)的蕭條，讓這個(gè)時(shí)間點(diǎn)看上去是投資的好時(shí)機。
　　普通日本人開(kāi)始涌入美國瘋狂購買(mǎi)奢侈品。奢侈品精品店會(huì )配上會(huì )說(shuō)日語(yǔ)的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費者設計出國游路線(xiàn)，確保他們能足夠高效地“血拼”。富有的日本人開(kāi)始購買(mǎi)美國的豪宅，長(cháng)島、貝弗利山都是他們的目標。
　　而商業(yè)公司開(kāi)始大舉收購，《紐約時(shí)報》在1988年的一個(gè)報道中說(shuō)，不論是日本還是美國的投資銀行都在抱怨說(shuō)他們現在的收購請求簡(jiǎn)直泛濫成災。
　　索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開(kāi)始了對CBS唱片的收購，花費了20億美元。收購結束之后，它需要在紐約有一個(gè)地方能放下新公司的2000多名員工，同時(shí)高調宣揚一番自己品牌。讓AT&T感覺(jué)負擔沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一個(gè)20年帶有優(yōu)先購買(mǎi)權的租約，以每年每平方米1.85美元的價(jià)格獲得了AT&T大樓6.22萬(wàn)平方米的使用權。
　　20多年后，涌入美國的變成了中國人。
　　“從去年下半年開(kāi)始，涌來(lái)紐約買(mǎi)房的人迅速增多。很多來(lái)紐約旅游的人也會(huì )順便來(lái)看房，買(mǎi)房就像在第五大道買(mǎi)個(gè)包一樣容易�！盤(pán)rudential Douglas Elliman地產(chǎn)公司高級副總裁羅懿慧對《第一財經(jīng)周刊》說(shuō)。
　　在這個(gè)夏天，在紐約的每個(gè)景點(diǎn)都能看到成群結隊的說(shuō)中文的游客。第五大道的商店里也開(kāi)始配上會(huì )說(shuō)中文的服務(wù)人員。
　　“紐約是個(gè)國際市場(chǎng)，全世界的人都在這里買(mǎi)房。一旦哪個(gè)國家的經(jīng)濟或者政策發(fā)生變化，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )感覺(jué)到�！盝anet Wang說(shuō)。她舉例在2012年7月，法國開(kāi)始對資產(chǎn)超過(guò)400萬(wàn)歐元的富翁加倍征收財產(chǎn)稅，她的客戶(hù)中來(lái)自法國的買(mǎi)房者就多了起來(lái)。
　　她將中國買(mǎi)家的增多歸因為過(guò)去數年中國經(jīng)濟的發(fā)展以及人民幣兌美元匯率的提升。2008年，美元兌人民幣的匯率還是1:7.24，而現在這個(gè)數字在1:6.3左右。
　　《紐約時(shí)報》在當年評論AT&T大樓易主時(shí)說(shuō)：“這會(huì )讓索尼美國公司在紐約更有存在感�！痹谀遣ɡ顺敝�，日本人買(mǎi)下建筑就像集郵一樣，名聲不菲的地標更讓他們興奮。
　　即使中國人涌入紐約才是剛剛開(kāi)始，但這句話(huà)看起來(lái)也將能用來(lái)評論正在涌入紐約市場(chǎng)的中國投資者。
　　“地段、是否有名，這些都是中國人考慮買(mǎi)不買(mǎi)的因素�！绷_懿慧說(shuō)。
　　北京萬(wàn)通在數年間一直在爭取世貿中心的使用權。在2006年世貿7號樓的租約未能執行之后，北京萬(wàn)通在2007年又與紐約新港務(wù)局簽署了關(guān)于世貿1號樓的租約商業(yè)條款，成為世貿1號樓的商用租戶(hù)。
　　“索尼大樓在美國比紐約時(shí)報大樓更出名�！迸耸�屹在談到究竟買(mǎi)什么樓的時(shí)候這樣說(shuō)。
　　索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國市場(chǎng)處于壟斷地位并且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔任時(shí)代華納公司顧問(wèn)的John Howkins在其《創(chuàng )意經(jīng)濟》一書(shū)中提到，AT&T董事長(cháng)John Debutts在當時(shí)要這棟大樓成為“商業(yè)圣殿”，成為“AT&T的門(mén)面”，要“讓這個(gè)建筑大聲清晰地說(shuō)，‘我們愛(ài)紐約’”。
　　著(zhù)名建筑設計師Philip Johson和其伙伴John Burgee承擔了這棟大樓的設計。為傳達出Debutts所要求的這些特質(zhì)，他們一反當時(shí)摩天大樓簡(jiǎn)單和實(shí)用主義的風(fēng)格，試圖將傳統家具的奢華裝飾性設計融入到現代辦公樓的設計中去—這使得這棟大樓的樓頂有著(zhù)18世紀齊本德?tīng)柺郊揖叩臉用病?BR>　　除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋著(zhù)玫瑰色的花崗巖，有著(zhù)一個(gè)4層高的大堂。
　　但在這棟樓完成沒(méi)多久，AT&T就被美國聯(lián)邦法院判定為壟斷，并被拆分成為7個(gè)區域性電話(huà)公司。被拆分之后的AT&T規模和盈利能力大不如前，再也無(wú)法負擔這棟摩天大樓。
　　索尼接手后試圖讓這個(gè)建筑變成張揚自己品牌的所在。在和AT&T談判之時(shí)，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。
　　此后它說(shuō)服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開(kāi)放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產(chǎn)品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場(chǎng)所，玻璃穹頂設計巧妙，能讓陽(yáng)光直射進(jìn)來(lái)。大量桌椅放在這里，白天，附近公司里工作的人、逛街逛累的人都會(huì )在這里休息，晚上這里是流浪漢的庇護所。
　　在改造完成之后，紐約人還一度爭論，索尼是不是將這個(gè)公共場(chǎng)所做得太“索尼”了—因為這個(gè)中庭有一個(gè)電梯通向索尼奇妙實(shí)驗室(Sony Wonder Lab)，中庭的墻壁上還有和索尼有關(guān)的文字和視頻，看起來(lái)像極了索尼公司的大堂。
　　現在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報》曝出索尼正有意通過(guò)黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產(chǎn)公司出售自己的大樓。這棟樓現在估值在7億美元到10億美元之間。
　　潘石屹夫婦過(guò)往速戰速決的投資風(fēng)格在此次交易中再次展現無(wú)疑—從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向《第一財經(jīng)周刊》透露交易進(jìn)入尾聲，整個(gè)過(guò)程只有21天。
　　即使這筆交易成交，潘石屹也沒(méi)打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報�！凹~約的租金回報率并不高，只有4%，遠遠不如SOHO中國項目在中國的回報率�！迸耸�屹說(shuō)。早一些時(shí)候，SOHO中國抽取了旗下四棟寫(xiě)字樓作為分析樣本，結果發(fā)現這四棟物業(yè)的租金回報率都超過(guò)了14%。
　　“在很多情況下，有些地產(chǎn)的回報率不到3%。4%到5%的水平已經(jīng)是很不錯的回報了，但比較穩定。并且因為總有買(mǎi)家在這里物色，所以不會(huì )擔心沒(méi)有下家�！盝anet Wang?說(shuō)。
　　“其實(shí)大家都想更長(cháng)期地持有，因為未來(lái)的價(jià)格會(huì )更高�！盤(pán)rudential Douglas Elliman 地產(chǎn)公司高級副總裁羅懿慧說(shuō)。
　　根據全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )(National Association of Realtors)的報告，即使經(jīng)濟少許有所回升，但是美國的商業(yè)地產(chǎn)依然沒(méi)有恢復到經(jīng)濟危機之前。
　　沒(méi)有下降的失業(yè)率意味著(zhù)這對辦公空間的需求減少，零售物業(yè)的需求也因為消費需求不足而減少。但在接下來(lái)的一年，空置率可能會(huì )從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。
　　而在美國的所有城市中，紐約對寫(xiě)字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國全國辦公空間空置率數據中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位于亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)，高達25.4%。
　　但無(wú)論如何，在接下來(lái)的幾年，潘石屹們都要祈禱美國的經(jīng)濟能蒸蒸日上。
　　一個(gè)前車(chē)之鑒是，三菱地產(chǎn)在買(mǎi)下洛克菲勒中心后，低迷的美國經(jīng)濟讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實(shí)際租金水平只有三菱地產(chǎn)原先估計的一半。6年之后，三菱地產(chǎn)陷入資金鏈斷裂的困境，放棄了對洛克菲勒的擁有。