北京等地樓市最近陷入“庫存危機”。這究竟是未雨綢繆的警示，還是嘩眾取寵的噪音？
開(kāi)發(fā)商往往故意模糊這個(gè)答案，往往樂(lè )于制造供不應求的假象。而在一些研究人士看來(lái)，房地產(chǎn)的庫存不僅指新房，還包括海量的二手房；并且，庫存并不是一個(gè)靜態(tài)的數字，而是動(dòng)態(tài)的隨時(shí)變化的，隨著(zhù)新房更多地進(jìn)入預售，庫存的數字也將發(fā)生變化。
從整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的庫存和二手房市場(chǎng)的存量并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。尤其在當前“金九”失色、滯脹隱現的趨勢下，開(kāi)發(fā)商的去庫存壓力仍然很大。
開(kāi)發(fā)商存貨高企
在日漸分化的區域樓市，北京的漲價(jià)熱情高漲。
截至8月末，北京市住建委網(wǎng)站上顯示，全市商品住房庫存7.7萬(wàn)套。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強認為，從這幾個(gè)月的情況看，北京商品房庫存消耗速度比較快。北京年初時(shí)有13萬(wàn)到15萬(wàn)套，現在已經(jīng)不到8萬(wàn)套，僅可供消化5個(gè)月左右。他估計，不用到明年3月份，房?jì)r(jià)就因供應短缺而出現暴漲。
北京市房協(xié)相關(guān)人士認為，該說(shuō)法一方面沒(méi)有考慮之前已經(jīng)清理了無(wú)效庫存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進(jìn)行推算，使得消化周期看起來(lái)相差過(guò)于懸殊。該人士指出，按正常消費量算，北京商品房“庫存4萬(wàn)至8萬(wàn)套屬正�！�。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認為，從年庫存消化量來(lái)看，3月份后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入深度去庫存階段，從歷史數據來(lái)看，目前的庫存波動(dòng)依然處在相對平穩狀態(tài)，并未出現2008年和2009年的極冷極熱的情況，庫存并沒(méi)有出現明顯不足，部分區域如通州仍是庫存的高壓區。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，樓市庫存量并不是一個(gè)靜態(tài)數字，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)數字。7.7萬(wàn)套這個(gè)數字并不能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力在變小。在市場(chǎng)不斷簽約成交的同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)待售的樓盤(pán)也在不斷增加。
“3月份住建委清理后，北京樓市庫存為9.1萬(wàn)套，現在的庫存數據是7.7萬(wàn)套，也就是說(shuō)，在5個(gè)月的時(shí)間里，北京樓市庫存的消耗量并不大。照這個(gè)速度計算，再加上新開(kāi)盤(pán)的住宅不斷涌現，今年后四個(gè)月開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力依然很大�！焙皶熣f(shuō)。
開(kāi)發(fā)商的高庫存也仍然存在。2012年中報顯示，上市公司存貨總量創(chuàng )近5年新高。從2010年至2012年中期，房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著(zhù)全國房地產(chǎn)庫存一直都在增加。
二手房存量待釋放
有業(yè)內人士指出，任志強上述觀(guān)點(diǎn)的謬誤之處，在于故意忽略了一個(gè)問(wèn)題，即庫存不應僅僅是新房，而是社會(huì )化的庫存，包括巨大的存量房市場(chǎng)。
以北京為例，2011年北京住宅銷(xiāo)售面積為1035萬(wàn)平方米，過(guò)去10多年，北京的住宅銷(xiāo)售面積也幾乎都在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米，這累積了大量的二手房房源。
全國最大的二手房網(wǎng)站安居客數據顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復的部分，這個(gè)存量依然驚人。
房地產(chǎn)全社會(huì )化去庫存的難點(diǎn)在于，如何“驅動(dòng)”天量的二手房進(jìn)入流通領(lǐng)域。當前，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價(jià)，購房人不愿出手。
仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續兩周成交量低于3000套，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入僵持。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團分析師張磊認為，3-8月的集中交易是市場(chǎng)的非常態(tài)表現，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限，市場(chǎng)必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現，預示著(zhù)今年的反彈行情已漸趨尾聲，金九銀十很難達到期望的高峰。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現下降的趨勢，金九低成交基調確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過(guò)10%。
有市場(chǎng)分析人士認為，如果開(kāi)征較高稅率的房產(chǎn)稅，將促進(jìn)手持多套住房的業(yè)主進(jìn)入流通領(lǐng)域，總庫存量也將隨之大增。
去庫存乏力
除了存貨高企的實(shí)質(zhì)外，去庫存的市場(chǎng)表現也很平淡。
中原地產(chǎn)數據顯示，截至9月16日，全國主要的54個(gè)城市新房成交環(huán)比8月下滑達到11.6%，這是近4個(gè)月來(lái)同期成交量的最低點(diǎn)。
第一創(chuàng )業(yè)分析師王皓宇監測數據顯示，四個(gè)一線(xiàn)城市的去化周期止降回升，均值為35.72周，環(huán)比增長(cháng)1.17%，顯示剛性需求釋放乏力。
高盛高華證券報告顯示，截至9
月9 日，其所監測的13 個(gè)城市的總庫存環(huán)比上升0.6%，從過(guò)去12 個(gè)月滾動(dòng)銷(xiāo)售面積計算，這13 個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間從14.2 個(gè)月略微降至14.1
個(gè)月。其中，南京、東莞、寧波和福州的庫存下降；廣州、廈門(mén)和長(cháng)春的庫存企穩；北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫存繼續上升。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在8月份首次出現環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資3143億元，增幅年內首次回升，同比增長(cháng)11.3%。
萬(wàn)科總裁郁亮對本報記者表示，新房庫存降至低點(diǎn)這個(gè)事實(shí)的確存在，而到明年，因為去年投資的下滑導致的新房供不應求會(huì )在很多城市出現。但他指出，屆時(shí)政府會(huì )祭出相應的調控手段進(jìn)行對沖，比如控制預售證發(fā)放節奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房進(jìn)入分配環(huán)節，增加供給端的總量，總之不會(huì )令房?jì)r(jià)大漲。
張磊認為，從8月以來(lái)的房地產(chǎn)投資情況看，新開(kāi)工面積和施工面積都一改下滑趨勢，呈現正增長(cháng)，由于高周轉已成為主流房企的共同選擇，這種趨勢若保持3個(gè)月，少數專(zhuān)家預測的明年上半年的“房荒”就不會(huì )出現。