進(jìn)入9月以來(lái)，不少城市的樓市交易量走低，同期開(kāi)盤(pán)量則居于高位，新建商品住宅庫存開(kāi)始發(fā)生變化。據了解，一些熱點(diǎn)城市的新建商品住宅庫存已呈微增態(tài)勢，在銷(xiāo)售速度放緩的情況下，庫存的消化周期將拉長(cháng)。
　　業(yè)內人士認為，當前多數城市的新建商品住宅庫存較為充足，一線(xiàn)城市的庫存壓力也有所緩解。但需要注意的是，如果未來(lái)購房需求大量釋放，一線(xiàn)城市庫存面臨不足情況，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力也將凸顯。

　　新房庫存緩慢攀升

　　樓市“金九”并未如期而至。根據中原地產(chǎn)的統計，截至16日，本月全國主要的54個(gè)城市新建商品住宅簽約119581套，比上月同期下調11.6%，這也是近4個(gè)月同期的最低點(diǎn)。
　　北京市住建委的數據顯示，9月1日-16日，北京僅成交新建商品住宅5187套，比8月同期下調21.6%。后續需求不足被認為是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示，在“限購令”的影響下，不少城市的剛性需求幾乎釋放殆盡，合理的改善型需求缺乏釋放渠道，造成后續成交量減少。
　　與此同時(shí)，部分房企推盤(pán)的熱情卻并未減弱。北京市住建委的數據顯示，9月1日-16日，北京共有18個(gè)商品住宅項目獲得預售許可證，釋放房源5866套。這一數據不僅遠高于8月全月的新建商品住宅供應量，同時(shí)也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，9、10月份的推盤(pán)量還將保持相對較大規模。按照該機構的統計，預計北京10月將有32個(gè)商品房項目入市。
　　受此影響，近期北京的新房庫存已開(kāi)始緩慢攀升。根據北京市住建委的數據，截至9月18日，住宅存量達到79612套，正在逼近8萬(wàn)套的規模。而按9月以來(lái)的銷(xiāo)售速度，這部分庫存的消化周期將超過(guò)7個(gè)月，庫存不足的壓力較之前有所緩解。
　　上述情況在其他部分城市也存在。中國房地產(chǎn)數據研究院院長(cháng)陳晟向中國證券報記者表示，當前一線(xiàn)城市的存貨去化周期多數為8-12個(gè)月，處于相對合理區間。若市場(chǎng)成交量不能有效放大，這些城市庫存不足的壓力將進(jìn)一步減緩。

　　房?jì)r(jià)仍存上漲隱憂(yōu)

　　庫存量的大小決定著(zhù)后市的供需形勢。按照陳晟的觀(guān)點(diǎn)，當存貨去化周期大于6個(gè)月時(shí)，房?jì)r(jià)將保持穩定。若這一指標在6個(gè)月以下，房?jì)r(jià)將呈上漲態(tài)勢。
　　除庫存量外，去化周期的長(cháng)短也與銷(xiāo)售速度有關(guān)。今年8月，北京新建商品住宅成交14525套，按照這一銷(xiāo)售速度，北京樓市庫存的去化周期僅為5個(gè)月。其他一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市也都面臨去化周期縮短的局面，這被認為將給房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)壓力。
　　陳晟表示，不少二三線(xiàn)城市此前的土地供應量大，近幾年的房屋建設規模也較大，市場(chǎng)潛在庫存較為充足。而一線(xiàn)城市的庫存不足壓力雖有所緩解，但庫存絕對量仍然處于低位。
　　他認為，一旦限購、信貸等政策因素出現變化，導致市場(chǎng)成交量回升，一線(xiàn)城市的現有庫存量將再次面臨較短的消化周期，房?jì)r(jià)上漲壓力也將凸顯。業(yè)內人士表示，一線(xiàn)城市可供開(kāi)發(fā)土地面積、在建商品房面積、可售商品房套數等指標，目前都處于低位。
　　根據國家統計局的數據，今年8月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.06%，漲幅明顯收窄。有觀(guān)點(diǎn)認為，成交量下降是其主要原因。若未來(lái)改善型需求能夠得到有效釋放，房?jì)r(jià)很可能繼續保持上漲。
　　值得注意的是，近幾年一線(xiàn)城市土地交易量不足，可能影響到后續供應的推進(jìn)速度。根據中國指數研究院的統計，2009年以來(lái)，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬(wàn)平方米以下，廣州不到2200萬(wàn)平方米，深圳則只有650萬(wàn)平方米左右。
　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，從土地成交到形成市場(chǎng)供應，約需要1-2年的時(shí)間。普遍的觀(guān)點(diǎn)認為，一線(xiàn)城市的土地供應缺口已經(jīng)形成，房?jì)r(jià)在短期或長(cháng)期內都存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應，并督察已供土地的開(kāi)發(fā)，從而盡快補充市場(chǎng)庫存。