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2012中國南京秋季房地產(chǎn)商品交易會(huì )日前在南京國際展覽中心開(kāi)幕，本次展會(huì )共有28個(gè)樓盤(pán)及多家中介機構提供近三萬(wàn)套房源參展，主辦方舉辦的“換房一條龍”等服務(wù)活動(dòng)受到購房者的歡迎。圖為購房者在展會(huì )上觀(guān)看二手房房源信息。記者
韓瑜慶 攝 |
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隨著(zhù)我國社會(huì )“老齡化”加速逼近，越來(lái)越多的人開(kāi)始提前為老去的時(shí)光做準備。也正是因為它的稀缺性與剛需性，養老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，不少企業(yè)更是馬不停蹄地向養老概念轉型。業(yè)內人士表示，養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢所趨，但是，現階段養老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊，還沒(méi)有一個(gè)絕對的定論。因此，部分開(kāi)發(fā)商利用“養老地產(chǎn)”的噱頭炒養老概念，只是為房屋售賣(mài)增添砝碼。
房企加大試水養老地產(chǎn)力度
日前，綠城集團執行總經(jīng)理傅林江在2012中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì )上透露，綠城未來(lái)將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養老、旅游多元化模式轉型。
傅林江表示，“未來(lái)一段時(shí)期，綠城的發(fā)展戰略，將由高負債率發(fā)展模式，向以風(fēng)險控制為主的穩健經(jīng)營(yíng)模式轉變�！倍G城中國發(fā)布的2012年中報也稱(chēng)，綠城將積極介入二、三線(xiàn)城市綜合體及養老和旅游等主題地產(chǎn)，意在擴大產(chǎn)品類(lèi)型。
而萬(wàn)科繼2010年試水萬(wàn)科幸福匯后，今年8月，萬(wàn)科與長(cháng)春市人民政府簽署協(xié)議，萬(wàn)科與將投資120億元，在長(cháng)春市多個(gè)區域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養老住宅社區及文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)項目。
除綠城、萬(wàn)科外，保利、首創(chuàng )、復興等龍頭房企均在近年拋出了養老地產(chǎn)發(fā)展計劃，認為養老產(chǎn)業(yè)將成為公司重點(diǎn)發(fā)展方向。根據中指院對2011中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)進(jìn)行統計顯示，僅2010年一年，就有21.74%的品牌企業(yè)進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域。
中原市場(chǎng)研究部總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在普通住宅長(cháng)期執行限購、限貸政策的背景下，土地價(jià)格并未降低，而房?jì)r(jià)漲幅卻在下降或持平，致房企利潤大減。因此，房企正在從以追求土地升值賺取利潤向以產(chǎn)品升級賺取利潤轉型，自然會(huì )選擇風(fēng)險小、回報高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
“養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢所趨�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生對《經(jīng)濟參考報》記者表示，養老產(chǎn)業(yè)，不僅是地產(chǎn)，而是擁有醫療，商超，金融、家政等多個(gè)行業(yè)的生活綜合體。老年人是養老產(chǎn)業(yè)的剛需人群，隨著(zhù)老齡人口的不斷增加，需求擴大，是真正能實(shí)現我國擴內需的行業(yè)，也是未來(lái)的發(fā)展方向。
老齡社會(huì )推動(dòng)地產(chǎn)轉型
的確，在我國加速步入老齡化社會(huì )的背景下，隨著(zhù)“421”家庭結構逐漸成為主體，越來(lái)越多的老人需要進(jìn)入養老機構或類(lèi)似療養基地安度晚年。統計數據顯示，截至2010年底我國有各類(lèi)養老機構38060個(gè)，擁有床位266.2萬(wàn)張，收養各類(lèi)人員210.9萬(wàn)人。但全國養老床位總數僅占老年人口總數的1.59%，不僅低于發(fā)達國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。另外，有數據顯示，截至2011年底，我國平均1000名老人僅擁有17張床位。
分析人士認為，中國老年人口數量快速增長(cháng)，養生住宅的需求量正在日益加大——從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。
正因為是解決民生的重要部分，地方政府也開(kāi)始把養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到基礎性地位。日前，北京市國土局啟動(dòng)了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作，從明年起，養老設施用地將納入本市年度國有建設用地供應計劃。
北京市國土局相關(guān)負責人表示，應通過(guò)財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會(huì )資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應方式，明確產(chǎn)權持有方式。
而此前7月12日，長(cháng)春市發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補充意見(jiàn)》，將對養老機構的服務(wù)中心、床位、運營(yíng)等方面給予一次性補貼。
借“養老”之名 打“不限購”牌
事實(shí)上，在此之前，北京的養老地產(chǎn)項目已初具規模。據統計，北京已有的八個(gè)養老地產(chǎn)項目，其中持有經(jīng)營(yíng)的包括愛(ài)慕家、壽山福海、太申祥和山莊；出售和出租的包括曜陽(yáng)國際、北京太陽(yáng)城和將府莊園；出售的包括東方太陽(yáng)城和萬(wàn)科幸福匯。
但值得注意的是，作為我們所熟知的養老地產(chǎn)項目的萬(wàn)科幸福匯，在其總規模達1226戶(hù)中，作為養老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。
“現在多數養老產(chǎn)業(yè)，還僅是停留在房地產(chǎn)階段�！睆埓髠ケ硎�，現在所說(shuō)的養老地產(chǎn)，多數本身還是住宅，只是住宅的升級版，最終目的是為住宅加上部分附加值，更有利于其的售賣(mài)。張大偉認為，房地產(chǎn)行業(yè)在告別土地差價(jià)暴利時(shí)代后，房地產(chǎn)商多愿選擇養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等地方政府積極扶持的地產(chǎn)項目，以提高企業(yè)項目利潤。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志對記者表示，“由于定位不明，現階段的養老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式買(mǎi)房，其并沒(méi)有躲過(guò)賣(mài)房的本質(zhì)�！�
對此，聶梅生也指出，現在有關(guān)養老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊，還沒(méi)有一個(gè)絕對的定論，但肯定不是地產(chǎn)。她認為，養老產(chǎn)業(yè)應稱(chēng)之為養老社區，而不是養老地產(chǎn)，因此，在其定位上，主體絕不是房地產(chǎn)，而應是有關(guān)養老的各種配套設施�！捌渑c房地產(chǎn)最根本的區別是，除了養老方面的配套設施與機構以外，真正的養老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣(mài)�！�
也正是由于養老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗階段，在開(kāi)發(fā)模式仍未有明確定論的背景下，行業(yè)目前較為混亂�！耙恍╅_(kāi)發(fā)商打著(zhù)養老地產(chǎn)的旗號，實(shí)際上就是低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅�！睒I(yè)內人士指出，一方面，房企借著(zhù)養老的噱頭，便于營(yíng)銷(xiāo)。另一方面，由于地理位置較偏，一般不屬于限購區域，有的就算在限購區域內，由于購房者多為60歲以上的老人，在房地產(chǎn)整體調控的背景下，部分城市不認房、只認貸，這也讓開(kāi)發(fā)商鉆了空子，打“不限購”擦邊球。
“地方有供地需求、市場(chǎng)有購買(mǎi)需求，開(kāi)發(fā)商有追求高利潤的需求�！鄙鲜鋈耸勘硎�，由于建養老產(chǎn)業(yè)，必須有醫院、護理等配套設施，因此，開(kāi)發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負擔。所以在減輕負擔的基礎上，地方政府會(huì )給企業(yè)相應的稅收優(yōu)惠、補貼等置換型優(yōu)惠政策，這也是為什么近年來(lái)養老地產(chǎn)的火爆的重要原因。
“現階段我們必須做的是確定養老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在物業(yè)方面給出明確劃線(xiàn)，是持有還是售賣(mài)�！鄙鲜鋈耸恐赋�，目前，相關(guān)部門(mén)已在開(kāi)始關(guān)注養老產(chǎn)業(yè)的亂象，為了使行業(yè)能良好發(fā)展，相關(guān)部門(mén)正在制定行業(yè)標準，也會(huì )陸續出臺一系列鼓勵政策，逐步對養老事業(yè)進(jìn)行規范。