分析人士提醒關(guān)注近期升溫的土地市場(chǎng)
剛過(guò)去的中秋和“十一”長(cháng)假期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現傳統的“旺季”局面�！督�(jīng)濟參考報》記者在走訪(fǎng)北京、上海等一線(xiàn)城市的一些樓盤(pán)發(fā)現，長(cháng)假期間樓市整體表現乏力，多個(gè)城市的購房者均以“觀(guān)望”為主。接受本報記者采訪(fǎng)的多位分析人士表示，開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導致市場(chǎng)有效需求減少，樓市表現乏力在意料之中。專(zhuān)家認為，近期升溫的土地市場(chǎng)對樓市走勢的影響不可忽視。
市場(chǎng) 十一樓市“觀(guān)望的多”
7日上午，記者在北京朝陽(yáng)路發(fā)現，幾家房產(chǎn)中介仍在醒目位置擺放著(zhù)“喜迎雙節”的促銷(xiāo)海報。幾個(gè)衣著(zhù)整潔、滿(mǎn)臉熱情的購房顧問(wèn)在路邊向過(guò)往行人發(fā)送印制精美的樓盤(pán)廣告，同時(shí)邀請去店內小坐，但過(guò)往路人卻鮮有駐足。
在一處“我愛(ài)我家”的門(mén)店內，幾位工作人員正在電腦前忙碌�？吹接浾哌M(jìn)門(mén)便有人上來(lái)詢(xún)問(wèn)是租房還是買(mǎi)房。當記者隨口問(wèn)道“過(guò)節看房子的人怎么不多呢�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)，“前兩天人很多，現在是旺季�！�
但根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計數據，截至10月6日，北京二手房市場(chǎng)的“新增房源登記量、新增客戶(hù)登記量、帶看量”均創(chuàng )下2007年以來(lái)國慶假期新高，比如“新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%，新增有效客戶(hù)登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%”。
該機構總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，近些年來(lái)國慶節期間越來(lái)越沉重的出行壓力，以及各大景區的人滿(mǎn)為患，使得越來(lái)越多的人選擇留京或在北京近遠郊休閑度假�！捌渲胁环Τ么穗y得的節假日看房、選房、買(mǎi)房簽約的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來(lái)房?jì)r(jià)繼續回落預期的減弱，以及擔心四季度可能出臺調控新政等多重因素，“使得這個(gè)國慶節人們對樓市的關(guān)注度普遍高于前些年，看房量顯著(zhù)增加”。
“但是帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)卻創(chuàng )下了歷年國慶假期新低”。胡景暉認為，人們還是普遍以觀(guān)望為主，“看得多，買(mǎi)得少�！�
同樣觀(guān)望的還有上海購房者。6日，是為期4天的上�！凹偃諛鞘小笔环空箷�(huì )閉幕的日子。根據主辦方公布的數據，展會(huì )期間觀(guān)眾人數共計11.6萬(wàn)人次，介于“五一”房展的9萬(wàn)人次和去年“十一”房展13萬(wàn)人次之間，人氣基本呈持平狀態(tài)。不過(guò)在房展現場(chǎng)，購房者向記者反映最多的是房?jì)r(jià)與心理價(jià)位差距依然很大，“買(mǎi)不起”、“太貴了”、“太遠了”——大多數年輕人看完房展后只有一聲嘆息。
記者在現場(chǎng)看到，參展樓盤(pán)仍然以象征性?xún)?yōu)惠為主，住宅項目折扣最多為9折，其他多是給予幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元的優(yōu)惠，折算下來(lái)在9.7到9.9折，不少購房者表示房企優(yōu)惠力度并不大，與此前的期待有很大差距，目前仍以觀(guān)望為主，暫不購買(mǎi)。
一家參展企業(yè)的工作人員告訴記者，有一些參展項目實(shí)際并未開(kāi)盤(pán)，參加房展會(huì )就是展示樓盤(pán)提前蓄客，試探行情，這些項目尚未有具體價(jià)格，因此也沒(méi)有優(yōu)惠。上海本地一家龍頭地產(chǎn)企業(yè)的參展人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商資金壓力沒(méi)有去年底那么大了，不會(huì )急著(zhù)降價(jià)促銷(xiāo)，還有一個(gè)原因是降價(jià)會(huì )讓早期業(yè)主不滿(mǎn)，一旦引起“退房”事件對企業(yè)品牌負面影響很大�！皡⒓臃空怪饕橇私馐袌�(chǎng)行情�！�
同為一線(xiàn)城市的廣州和深圳在“十一”期間也沒(méi)有出現以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì )，業(yè)界甚至用“冷清”來(lái)形容。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理告訴記者，“開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導致市場(chǎng)有效需求減少，九月樓市整體表現很平淡�！彼M(jìn)一步表示，這些因素使得十月份成交量整體上升的可能性仍然不大，第四季度樓市大概還是平穩發(fā)展�！暗�，近幾個(gè)月住宅價(jià)格有上漲的壓力，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍處于關(guān)鍵時(shí)期”。
調控 節前多部委表態(tài)降低預期
事實(shí)上，十一黃金周期間，樓市沒(méi)有出現購房熱也在很多人意料之中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭分析表示，當前中央調控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅決，加上購房者和開(kāi)發(fā)商之間的博弈維持在一個(gè)相對平衡的狀態(tài)，可以預期樓市仍將平穩發(fā)展�！巴静煌钡奶卣�、供求逐漸合理的趨勢，都會(huì )給房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)阻力，“銀十”刮起“漲價(jià)風(fēng)”的可能性非常小。
中秋和“十一”長(cháng)假之前，中央層面多次釋放堅持房地產(chǎn)調控信號，業(yè)內有分析稱(chēng)這是有意在給假日樓市降溫。
9月23日，住建部稱(chēng)，當前房?jì)r(jià)尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實(shí)施效果，適時(shí)對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的地區實(shí)行問(wèn)責。
9月20日，國家稅務(wù)總局政策法規司相關(guān)負責人表示，房產(chǎn)稅下一步將擴大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初。
9月13日，國土部表示，要對土地交易市場(chǎng)進(jìn)行監測，重點(diǎn)監測土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設定過(guò)高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開(kāi)發(fā)節奏，杜絕囤地行為。
“也正是注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)現升溫跡象，管理層面開(kāi)始接連喊話(huà)表態(tài)，以穩定市場(chǎng)預期�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示�！斑@是再次對市場(chǎng)、地方政府進(jìn)行提醒，不允許放松調控，政策預案也在準備之中。但是，這并不意味著(zhù)政策會(huì )再一度收緊”。
而在此之后，廣州市國土房管局表示，將對中心城區個(gè)別異常高價(jià)的住宅項目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。廣州市國土房管局稱(chēng)，近期中心區域高價(jià)項目成交增多，造成全市均價(jià)結構性上漲，引起市場(chǎng)的不正常波動(dòng)，誤導市場(chǎng)預期。并且表示這種行政化手段也是無(wú)奈之舉。
“為防止十月樓市出現大規模過(guò)熱現象，在管理層面相繼喊話(huà)的同時(shí)，地方政府給予配合出臺限價(jià)等政策，為房?jì)r(jià)上漲預期降溫”。一位業(yè)內人士如此分析指出，“十一樓市沒(méi)有出現火熱局面在意料之中”。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，盡管推盤(pán)項目眾多，但與往年不同的是，采用降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)卻少之又少。房企重心正從“重交易”轉化為“重展示”。北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，多部委的表態(tài)不容忽視，因此房企在定價(jià)策略上不得不考慮周全。
預警 土地市場(chǎng)局部升溫引發(fā)擔憂(yōu)
與黃金周期間樓市交易情況不同的是，節前的土地市場(chǎng)確實(shí)可以用“火熱”來(lái)形容。9月29日北京市國土局8宗地塊集中成交，這些地塊雖然大部分都位于郊區，但由于位置較好，引來(lái)許多大型房企激烈競爭。從價(jià)格上來(lái)看，除一宗溢價(jià)率較低以外，其余7宗土地溢價(jià)率都超過(guò)35%以上，其中4宗溢價(jià)率甚至超過(guò)40%。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據，9月北京市土地出讓金約257.37億，2010年以來(lái)的最高紀錄，僅次于2009年12月。其中經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金254.7億元，溢價(jià)率達36.4%。
另外，中原地產(chǎn)在針對13個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監測數據顯示，9月前27天土地供應比8月同期增加了16%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了13%和24%。成交方面，9月前27天同比8月同期增加了31%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了15%和87%。
中原地產(chǎn)張大偉分析稱(chēng)，大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)選擇了在9月份大量拿地，表示市場(chǎng)開(kāi)始出現轉向，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)從上半年的悲觀(guān)轉為樂(lè )觀(guān)，拿地積極性高漲。另外，由于住宅價(jià)格環(huán)比在繼續上漲，對這些企業(yè)而言，此后的新增供應將主要表現在漲價(jià)幅度上。
此前，為穩定土地市場(chǎng)，北京市已暫停了10塊土地的出讓?zhuān)虾Ｒ矔和Ａ艘蛔凇皽实赝酢钡貕K出讓。但業(yè)內普遍認為，地方政府的“臨時(shí)管制”措施只是暫時(shí)放緩土地市場(chǎng)節奏，難以改變市場(chǎng)預期，第四季度土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )繼續上漲。
記者注意到，土地市場(chǎng)的變化正在影響購房者心態(tài)。一些購房者普遍認為，面粉熱銷(xiāo)會(huì )導致面包隨之漲價(jià)。土地市場(chǎng)升溫，房?jì)r(jià)自然很可能“進(jìn)一步上漲”。一位分析人士據此指出，土地市場(chǎng)升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟下行壓力加大等多方因素疊加，“將增大房?jì)r(jià)反彈壓力，弱化樓市調控成果”。
該人士指出，在樓市調控的關(guān)鍵期，應該引導開(kāi)發(fā)商更加理性、謹慎拿地，防止出現地王、高溢價(jià)地塊形成負面效應。此外，還需盡快啟動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的財稅、土地等方面改革，通過(guò)制度化方式解決地方政府財權事權不匹配、收入支出不對等問(wèn)題�！爸挥惺沟胤秸當[脫土地財政依賴(lài)以后，才能徹底鞏固樓市調控已經(jīng)取得的成果”。