國慶八天長(cháng)假與樓市傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”交匯。以“剛需”為主的二三線(xiàn)城市的購房者觀(guān)望持續，加上開(kāi)發(fā)商對二三樓市前景的樂(lè )觀(guān)判斷并加速布局，一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨高庫存風(fēng)險。業(yè)內人士表示，開(kāi)發(fā)商未來(lái)還需要“以?xún)r(jià)換量”，同時(shí)提早做好規劃和后續的服務(wù)。
“銀十”開(kāi)局：促銷(xiāo)多觀(guān)望依舊
“十一”長(cháng)假是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統的銷(xiāo)售和看房旺季，連日來(lái)，記者在太原市多家售樓中心了解到，不少市民利用假期看房、選房，開(kāi)發(fā)商們也在十月推出了不少優(yōu)惠促銷(xiāo)吸引人氣。
位于太原市太榆路一處在建樓盤(pán)，記者看到9棟七層住宅樓已經(jīng)初具規模，置業(yè)顧問(wèn)張先生告訴記者，該樓盤(pán)“十一長(cháng)假”期間不論戶(hù)型、樓層每套住房每平方米售價(jià)均為3850元，由于住宅即將封頂而且假期優(yōu)惠力度增大，售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業(yè)顧問(wèn)楊琴告訴記者，國慶長(cháng)假期間，從購房者交定金當天至7日假期結束，購房總價(jià)每天優(yōu)惠1000元，節后至10月20日開(kāi)盤(pán)還有較大的折扣優(yōu)惠。
盡管假期看房、咨詢(xún)的市民比平日有所增多，售樓部人氣也日漸旺盛，但是多數購房者的觀(guān)望情緒未能讓“高人氣”轉為“高成交”。在山西財經(jīng)大學(xué)附近的一家售樓部，記者了解到這里每天登記的咨詢(xún)顧客均達到50位以上，但其中真正交訂金買(mǎi)房的非常少。采訪(fǎng)中，不少置業(yè)顧問(wèn)表示，太原樓市“金九”平淡收場(chǎng)，而“銀十”開(kāi)局觀(guān)望情緒依舊較濃。
事實(shí)上，購房者的觀(guān)望在不少二三線(xiàn)城市普遍存在。武漢市房管局數據顯示，從10月1日到10月4日，武漢新建商品住房日成交量分別為227、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，為半年來(lái)日均成交量最低點(diǎn)。青島樓市十月慘淡開(kāi)局，數據顯示，截止10月5日，該市國慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長(cháng)期間，住宅的成交量總體下降趨勢，除了首天中秋成交過(guò)50套，其他幾天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量?jì)H12套。
“剪刀差”致二三線(xiàn)樓市庫存壓力增大
業(yè)內人士表示，不少房地產(chǎn)企業(yè)加快布局二三線(xiàn)城市，而隨著(zhù)房企加大推盤(pán)與購房者理性觀(guān)望這兩類(lèi)行為的影響，住宅新增供應量與銷(xiāo)售量出現了一個(gè)“剪刀差”，二三線(xiàn)城市將面臨更大高庫存風(fēng)險。
山西大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院副教授耿曄強表示，太原市為例，今年新老樓盤(pán)依然選擇在9月和10月開(kāi)盤(pán)或加推房源，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對“金九銀十”熱銷(xiāo)的期待。隨著(zhù)而來(lái)的問(wèn)題是二三線(xiàn)以剛需為主，而開(kāi)發(fā)商一味地推盤(pán)會(huì )導致市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)將面臨高庫存壓力，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究報告顯示，今年9月份，該機構監測的20大典型城市中，有14個(gè)城市庫存量出現環(huán)比增長(cháng)，其中丹東的庫存環(huán)比增長(cháng)最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線(xiàn)20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別增長(cháng)7%、18%、54%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，受房企加大推盤(pán)與購房者理性觀(guān)望這兩類(lèi)行為的影響，住宅新增供應量與銷(xiāo)售量出現了一個(gè)“剪刀差”。
具體來(lái)說(shuō)，一方面從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤(pán)力度。為了能抓住傳統的營(yíng)銷(xiāo)旺季，一些房企采取了“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)策略，推盤(pán)力度加大，以期提高銷(xiāo)售量。同時(shí)，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤(pán)力度，從而提高銷(xiāo)售水平、加快資金回籠�！�
另一方面，購房者在“金九銀十”階段以觀(guān)望為主。受?chē)覙鞘谐掷m調控的影響，很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹慎與理性。盲目入市的動(dòng)機削弱，購房者以觀(guān)望的心態(tài)來(lái)對待本輪樓市�！巴静煌钡氖袌�(chǎng)特征得到了體現，住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。
此外，也有業(yè)內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)，加上地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)也將進(jìn)一步加重庫存。
“以?xún)r(jià)換量”和“品質(zhì)制勝”搶占市場(chǎng)
業(yè)內人士表示，往年被開(kāi)發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在“銀十”會(huì )通過(guò)各種促銷(xiāo)手段吸引人氣。業(yè)內人士預計，目前已經(jīng)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商大肆拿地，會(huì )促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現金流，未來(lái)可能仍會(huì )采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個(gè)助推作用，但開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢提升銷(xiāo)量�！�
在耿曄強看來(lái)，今年以來(lái)不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現是部分剛需的恐慌性購房需求，而這種局面今年難以再現。他認為，目前二三線(xiàn)城市庫存高企、樓市調控嚴厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎。開(kāi)發(fā)商不要對二三線(xiàn)樓市盲目樂(lè )觀(guān)，后市還需要“低價(jià)跑量”，10月份二三線(xiàn)樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。
從購房者方面來(lái)看，業(yè)內人士分析認為樓市經(jīng)過(guò)了幾輪調控，加上當前調控不放松，讓購房者看到房?jì)r(jià)還有下降空間，所以不少“剛需”會(huì )持幣觀(guān)望。未來(lái)開(kāi)發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當地一家房地產(chǎn)商表示，二三線(xiàn)城市仍是剛需支撐成交量回暖，開(kāi)發(fā)商仍應堅持“以?xún)r(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存以降低自身資金風(fēng)險。
此外，部分開(kāi)發(fā)商認為，做房地產(chǎn)單靠土地增值創(chuàng )造價(jià)值的道路已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)需要靠產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)不斷提升來(lái)贏(yíng)得市場(chǎng)，除了住宅本身質(zhì)量外，改變地產(chǎn)“重建設、輕服務(wù)”格局，開(kāi)發(fā)商提早做好規劃和后續的服務(wù)，這對未來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)非常重要。