黃金周剛過(guò)，土地市場(chǎng)再起波瀾。北京、上海、杭州等多個(gè)城市密集掛牌出讓多幅土地，大型品牌房企頻頻大手筆拿地，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈燎原之勢。地市究竟是“解凍復蘇”還是“過(guò)熱反彈”？土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”對樓市調控大局影響幾何？
土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈席卷之勢
一個(gè)月前，杭州土地市場(chǎng)投下“重磅炸彈”：杭州市國土局一次性預告將出讓?zhuān)玻蹲�、１２００余畝土地。１０月以來(lái)，這些土地逐漸進(jìn)入正式的拍賣(mài)程序。據近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，１０月杭州主城區將有超過(guò)２０宗土地密集出讓?zhuān)偯娣e近７０萬(wàn)平方米，超過(guò)１０００畝，創(chuàng )年內杭州單月出讓土地面積之最。
上海、北京等多地土地市場(chǎng)表現同樣搶眼。國慶長(cháng)假后第一周，上海集中推出５幅地塊，出讓面積共計３３．６９萬(wàn)平方米，起始出讓金總額８９．５５億元。其中１０日推出的三塊土地全部成功拍出，土地出讓金收入超過(guò)６０億元；位于徐匯區濱江板塊的一塊宅地經(jīng)過(guò)多輪競價(jià)，被一競買(mǎi)人以４５億元總價(jià)競得，折合樓面價(jià)２７０５５元／平方米，溢價(jià)率達到４２．８６％。
節后幾天，全國多個(gè)城市的土地市場(chǎng)呈現熱銷(xiāo)局面。各地土地市場(chǎng)在迎來(lái)９月成交高峰之后，１０月份依然保持強勁的成交勢頭。萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、龍湖等品牌房企的拿地步伐明顯加快，近期北京、上海、杭州等地的土地市場(chǎng)頻現這些大型品牌房企的身影。
地市“解凍復蘇”難言“過(guò)熱反彈”
土地市場(chǎng)的變化最早出現在７月底，國務(wù)院派出的督查組調查后發(fā)現，一些城市今年上半年商品住宅用地計劃執行進(jìn)度較慢，個(gè)別城市不到計劃供應量的１０％。此后，地方推地步伐明顯加快。
中國指數研究院研究員曹旭東認為，目前的土地市場(chǎng)整體呈現“解凍復蘇”的狀態(tài)，難言“過(guò)熱反彈”�！艾F在土地市場(chǎng)的熱銷(xiāo)局面是地方政府‘以?xún)r(jià)換量’的結果�！辈苄駯|說(shuō)，也就是說(shuō)，土地市場(chǎng)的復蘇是地價(jià)低位運行的正常反應。
從各地的成交情況看，地價(jià)普遍維持在相對較低水平。９月份杭州推出的土地，多數以起拍價(jià)成交。同時(shí)，值得注意的是，此輪地方政府“推地潮”中，宅地的占比并不大，宅地“僧多粥少”從而出現多輪競價(jià)和較高溢價(jià)也屬正常。
從拿地企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)中活躍的僅是少數在全國布局、高周轉經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、保利等大型房企，中小房企仍比較沉寂。在嚴厲的調控政策下，房企拿地策略逐漸呈現分化態(tài)勢，大型房企“跑馬圈地”，一些中型房企持續觀(guān)望，更多的中小房企“無(wú)米下鍋”。
分析人士指出，土地市場(chǎng)的拿地策略分化顯示房企的真實(shí)狀況。一些大型房企銷(xiāo)售情況較好，拿地“補倉”是正常需求，但更多的中小開(kāi)發(fā)商仍在資金“饑渴”中掙扎。很多房企根本沒(méi)有資金進(jìn)入地市，土地市場(chǎng)近期“反彈”的可能性不大。
不過(guò)，也有業(yè)內人士指出，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”仍值得警惕，土地市場(chǎng)成交量上升，很可能帶動(dòng)地價(jià)升溫。應密切關(guān)注土地市場(chǎng)變化，防止土地市場(chǎng)由“復蘇”轉變?yōu)椤吧郎亍�，必要時(shí)要果斷對土地市場(chǎng)“走熱”踩剎車(chē)。
增供給有利于穩預期
土地是樓市的“面粉”，加大“面粉”供應有利于“面包”價(jià)格的穩定。曹旭東表示，最近幾個(gè)月地方政府推地力度加大，開(kāi)發(fā)商在較低價(jià)位拿地，對樓市增供給意義重大，為房?jì)r(jià)回歸預留了空間，將強化樓市回調預期，利好樓市調控。
多位業(yè)內人士表示，地方政府既有土地供地指標壓力，又有地方財政吃緊壓力，加大土地供應仍將持續，這將使土地市場(chǎng)處在“量升價(jià)穩”的狀態(tài)，長(cháng)遠來(lái)看，有利于保障樓市供應，符合增供給保長(cháng)遠的樓市調控方向。
不過(guò)，要防止“地王”、高溢價(jià)地塊出現影響預期。曹旭東表示，中小房企應謹慎拿地�！敖�(jīng)歷一年多的嚴厲調控，開(kāi)發(fā)商手中的資金并不寬裕，小房企更應該‘量入為出’，盲目拿地風(fēng)險很大�！�
專(zhuān)家提醒，地方政府應注意推地策略，避免密集大規模推地人為造“地王”。中央應強化對地方土地市場(chǎng)督查，嚴防地方政府和開(kāi)發(fā)商推高地價(jià)，向樓市傳導升溫預期。
業(yè)內人士建議，本輪“史上最嚴”樓市調控已逾一年半，與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的財稅制度安排、土地收益使用等深層次改革應因時(shí)而動(dòng)，既為樓市調控深入破除障礙，也為房地產(chǎn)健康發(fā)展奠定基礎。