住宅庫存量９月再創(chuàng )新高。上海易居房地產(chǎn)研究院監測數據顯示，全國２０個(gè)大城市９月末庫存環(huán)比增長(cháng)６％。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的表現頗為活躍，房企拿地熱情逐漸高漲。
業(yè)內人士分析指出，目前的庫存逆增系“金九銀十”房企推盤(pán)增加導致，并非滯銷(xiāo)。而拿地的復蘇則表明房企資金面得到緩解，對后市存有樂(lè )觀(guān)預期。但受需求放緩和調控政策從緊影響，預計四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場(chǎng)將由慣性上漲轉為盤(pán)整震蕩。
庫存逆增不減房企拿地熱情
據上海易居房地產(chǎn)研究院的監測數據顯示，截至２０１２年９月，全國２０大典型城市新建商品住宅庫存總量為８４６５萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)２３％，環(huán)比增長(cháng)６％。專(zhuān)家指出，一二線(xiàn)城市改變了自２０１１年１２月以來(lái)的下跌趨勢，出現庫存逆增現象。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數據表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)１０家一線(xiàn)房企在今年１－９月份的拿地金額已達到９３１億元。
“一般來(lái)說(shuō)，房企拿地和庫存增多現象相悖，幾乎不可能同時(shí)出現�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。對此，不少專(zhuān)家表示，拿地緩解的復蘇揭示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)由去年的低迷將逐漸轉為活躍。但是綜合來(lái)看，目前房企拿地依舊呈現出謹慎的特點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場(chǎng)溢價(jià)率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒(méi)有出現過(guò)熱的情況。另一方面，資金面及銷(xiāo)售較好的大型房企補倉明顯，而小房企則依舊以去庫存為主，拿地并不積極�！皬匿N(xiāo)售回款以及融資能力來(lái)看，實(shí)力房企都更勝一籌。尤其對于一線(xiàn)城市，地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限�！�
拿地熱是一種補庫存的行為
事實(shí)上，房企拿地是一種補庫存的正常行為，在一定程度上彌補了未來(lái)的供應缺口。而土地市場(chǎng)的活躍與否也被認為是觀(guān)察樓市冷熱的一個(gè)窗口�！澳玫匦枨笸鬟f出兩個(gè)信號，一是庫存減少，二是后市被看好�！睆埓髠フf(shuō)。
不少專(zhuān)家都表示，拿地復蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫存化”取得了成效。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō)，前三季度，以中端剛需為主的樓盤(pán)銷(xiāo)售量不錯，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實(shí)力的房企為了擴大市場(chǎng)占有率，已在進(jìn)行下一步戰略考慮。
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，知名品牌房企表現搶眼，這也標志著(zhù)，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力和較高的品牌溢價(jià)效應，面對市場(chǎng)波動(dòng)表現出較強的適應能力，而中小房企的經(jīng)營(yíng)狀況和資金情況則面臨考驗，房企之間的分化進(jìn)一步加劇。
同時(shí)，業(yè)內人士也指出，拿地熱的背后預示著(zhù)庫存逆增只是一種暫時(shí)性的現象�！澳壳暗膸齑媪吭鲩L(cháng)主要是近期市場(chǎng)去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤(pán)增加的結果，并不意味著(zhù)滯銷(xiāo)�！睆埿醺嬖V記者。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍則表示，庫存逆增與９月份市場(chǎng)預期差距太大有關(guān)�！胺科鬄榱四苴s上這一傳統銷(xiāo)售旺季，加大了推盤(pán)量。而購房者受樓市持續調控的影響，行為更趨理性�？炊毁I(mǎi)，持續觀(guān)望，造成了交易量相對疲軟�！�
事實(shí)上，進(jìn)入１０月以來(lái)，這一現象得到了明顯的改善。上海易居房地產(chǎn)研究院監測數據顯示，截止到１０月１６日，全國２０個(gè)大城市的庫存量為８４２０萬(wàn)平方米，相比９月末的水平，下降了１％，有１３個(gè)城市庫存量出現不同程度的下降。
四季度樓市將維持盤(pán)整震蕩
專(zhuān)家表示，三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市持續調控與市場(chǎng)參與者的博弈中過(guò)去，接下來(lái)的市場(chǎng)有望逐漸回歸平穩，四季度整體樓市量?jì)r(jià)將維持相對穩定的水平。
“１０月份的市場(chǎng)受到９月份成交慣性的影響有所波動(dòng)，但隨著(zhù)需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩定，新盤(pán)的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場(chǎng)將逐漸呈現不溫不火的局面�！睆埿跽f(shuō)。
楊紅旭也認為，盡管四季度樓市活躍度會(huì )有所增加，但不會(huì )創(chuàng )年內新高�！俺山涣繉⒈３指呶槐P(pán)整和震蕩，而從６月開(kāi)始止跌反彈的價(jià)格，在四季度的漲幅將維持盤(pán)整格局�！�
對于未來(lái)房企的主要任務(wù)，楊紅旭表示，目前樓市還沒(méi)有到完全樂(lè )觀(guān)的時(shí)候。大多數中小型房企還是應該以跑量為主，應該積極促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量。
專(zhuān)家同時(shí)提醒，對于業(yè)績(jì)表現不同的房企，應該采取不同的策略。庫存積壓比較嚴重的企業(yè)，應當盡早消化手中的庫存，而之前去庫存效果較好的房企應當合理配置企業(yè)資源，理性看待市場(chǎng)，避免讓自己陷于“庫存逆增”的困境。