在全國住宅市場(chǎng)“金九銀十”成色不足時(shí)，土地市場(chǎng)卻出現逆勢升溫跡象。地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，土地市場(chǎng)呈現供需兩旺的勢頭，土地市場(chǎng)是否已完全回暖？土地“升溫”會(huì )否助推房?jì)r(jià)反彈？專(zhuān)家建議，應該多從土地機制角度改善房地產(chǎn)調控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房?jì)r(jià)剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴(lài)。

　　土地市場(chǎng)呈現“供需兩旺”勢頭

　　據上海易居房地產(chǎn)研究院統計顯示，9月份，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng )下2012年來(lái)新高，共成交2878萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)14%，同比增長(cháng)3%。不僅各地逐漸開(kāi)始增加供應，流標情況也有所好轉。
　　實(shí)際上，從8月份開(kāi)始，各地推地節奏和房企拿地速度驟然加快。北京、上海、杭州、溫州、石家莊、廈門(mén)等多個(gè)城市密集推地。8月27日，杭州市國土局一次性推出七宗土地，成交價(jià)合計54.38億元。9月5日，萬(wàn)科以13.65億元廣州搶地。9月6日，萬(wàn)科以33.06億元拍下合肥“巨無(wú)霸”地塊……
　　各地土地市場(chǎng)在迎來(lái)9月成交高峰之后，10月份依然保持強勁的成交勢頭。土地市場(chǎng)頻現萬(wàn)科、保利等大型品牌房企的身影，久違的“地王”也再次出現。
　　10月10日，保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區濱江商住辦地塊，成為2012年的上�？們r(jià)新“地王”。12日，保利旗下子公司以32.59億元的價(jià)格摘得今年上海起拍價(jià)最高的地塊——楊浦區平?jīng)鼋值郎套〉�，再加�?1日以21.24億元競得外高橋的熱門(mén)地塊，保利一周內在上海土地市場(chǎng)三次拿地，總出手金額接近百億。
　　據了解，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。據近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，10月杭州主城區將有超過(guò)20宗土地密集出讓?zhuān)�總面積近70萬(wàn)平方米，超過(guò)1000畝，創(chuàng )年內杭州單月出讓土地面積之最。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，土地市場(chǎng)的回暖，從供應角度看，一是地方財政有壓力，所以推地力度大，且出讓底價(jià)設得較低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指標差距大，下半年須多供地。從成交角度看，大房企資金好轉，過(guò)去半年剛需盤(pán)快速去化，急需補庫存，且對樓市走勢不再悲觀(guān)。
　　針對土地市場(chǎng)出現高溢價(jià)“地王”現象，同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現高溢價(jià)“地王”并非好事。如果當前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年至2010年土地市場(chǎng)復蘇的行情，有可能使市場(chǎng)走向出現偏差，或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時(shí)期轉為再度收緊。

　　土地加大供給有利房?jì)r(jià)穩定

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，各地加速推地，一方面是土地出讓收益減少，地方財政吃緊，另一方面客觀(guān)上也起到了增加土地供應，穩定市場(chǎng)預期的積極作用。
　　根據國土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統的監測結果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價(jià)款分別為21.83萬(wàn)公頃和1.67萬(wàn)億元，同比分別減少9.7%和26.3%。其中，三季度出讓總面積和價(jià)款分別為9.02萬(wàn)公頃和7175億元，環(huán)比分別增加30.1%和47.6%，帶動(dòng)前三季度降幅有所減小。
　　今年上半年，土地供應情況不容樂(lè )觀(guān)。據國土部統計數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計劃29.6%。
　　此前國務(wù)院督察組完成對16個(gè)省市“落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況”后也表示，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%。
　　專(zhuān)家認為，土地供應下滑將會(huì )導致接下來(lái)住房的新開(kāi)工量和供應量的下降，土地供應偏緊導致對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期增強。加快供地節奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房?jì)r(jià)反彈。
　　“房?jì)r(jià)的合理回歸，起碼地價(jià)要平穩�！敝熘幸徽f(shuō)，在各地的推地熱潮中，關(guān)鍵還是要控制地價(jià)的非理性上漲，防止地方政府因財政“吃緊”放松調控。
　　張宏偉認為，當前土地市場(chǎng)加大供應與地方政府推地的現象有利于未來(lái)房?jì)r(jià)的中長(cháng)期穩定。但開(kāi)發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤(pán)”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心，不會(huì )出現“搶地潮”。

　　土地市場(chǎng)并未完全回暖

　　根據國土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統的監測結果顯示，今年前三季度，全國土地市場(chǎng)維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價(jià)款季度數據已連續四個(gè)季度同比下降。全國土地市場(chǎng)整體處于偏冷區間，尚不存在全面回暖的基礎。
　　記者注意到，雖然近期土地供應、成交繁密，但除了少數高溢價(jià)地塊，此輪推地，幾個(gè)城市走的都是低價(jià)路線(xiàn)，出讓地塊多以低溢價(jià)成交。萬(wàn)科以13.65億總價(jià)在廣州搶的地塊溢價(jià)率僅8.3%。8月底，萬(wàn)科以7.9億元拿下位于上海松江區的地塊，溢價(jià)率也僅9.27%。
　　張宏偉認為，個(gè)別“地王”并不意味著(zhù)土地市場(chǎng)的回暖。在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，總價(jià)、單價(jià)“地王”只能是少數大型房企的“游戲”，對于大多數中小房企只能望而卻步；當前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且也和“低起拍價(jià)”價(jià)格有關(guān)系；今年以來(lái)高溢價(jià)和地王地塊大多數和地塊位置區位確實(shí)比較好，地段位置較好地塊當然會(huì )受到市場(chǎng)的追捧，但這些地塊不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢。
　　此外，從土地市場(chǎng)來(lái)看，拿地主體企業(yè)來(lái)看已經(jīng)呈現出分化態(tài)勢。拿地主體基本上為高周轉類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過(guò)降價(jià)跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的階段開(kāi)始補倉拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動(dòng)作及力度由于現金流不暢、對未來(lái)市場(chǎng)預期不明朗等均不及高周轉類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。
　　張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時(shí)機及原因來(lái)看，一方面是市場(chǎng)成交量持續回升之后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面有所好轉，開(kāi)始謹慎拿地；另一方面，土地市場(chǎng)價(jià)格尚是相對較低的時(shí)候，此時(shí)正值政府大規模推地的時(shí)機，是比較好的拿地“換倉”時(shí)機。

　　從機制角度完善樓市調控政策

　　國土資源部預測，隨著(zhù)各地穩增長(cháng)措施陸續出臺，宏觀(guān)經(jīng)濟逐步走穩，土地供應將呈現穩中有升態(tài)勢。
　　專(zhuān)家認為，目前樓市調控政策效果明顯，但從長(cháng)期來(lái)看，如果貨幣政策的微調繼續注入“活水”，土地價(jià)格延續上漲，一些地方經(jīng)濟依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的程度不減，房?jì)r(jià)上漲的內在動(dòng)力有可能依然存在。
　　國家發(fā)改委主任張平8月29日向全國人大常委會(huì )作報告時(shí)說(shuō)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)反彈壓力增加，下半年將加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的長(cháng)效機制和政策體系。
　　朱中一等專(zhuān)家認為，政府應通過(guò)穩定預期，防止恐慌性購房。多從土地機制角度改善房地產(chǎn)調控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房?jì)r(jià)剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴(lài)。
　　遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，就要遏制地價(jià)過(guò)快上漲�！岸糁频貎r(jià)，就要拓寬房地產(chǎn)用地的供應渠道，增加有效供應�！敝熘幸唤ㄗh，通過(guò)出臺優(yōu)惠政策盤(pán)活舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊的存量土地，探索將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，對愿意在城市落戶(hù)的農民工，將其農村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉，提高他們在城市購買(mǎi)或租房的支付能力。
　　針對公共租賃住房用地偏緊的問(wèn)題，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道，允許利用單位自用土地，農村集體建設用地等多種來(lái)源，建設公共租賃住房。
　　此外，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉變，雖然減少了地方政府當年的一次性收入，但可以長(cháng)期受益，擺脫對“土地財政”的依賴(lài)，也有利減輕消費者的購房負擔和開(kāi)發(fā)商的購地壓力。
　　朱中一說(shuō)，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價(jià)格在標定地價(jià)的基礎上適當浮動(dòng)機制，抑制普通住房用地的非理性上漲。
　　專(zhuān)家還建議，一方面要堅持限購等“堵”的政策不放松，另一方面應該出臺產(chǎn)業(yè)政策指導、支持開(kāi)發(fā)商建造能滿(mǎn)足不同需要的多層次住房產(chǎn)品，從供應方面改善供求失衡的局面。