日益退燒的土地市場(chǎng)開(kāi)始讓二三線(xiàn)城市扛不住，擬從別的渠道開(kāi)源。西安市日前就正式通過(guò)相關(guān)方案，擬向包租公們征收房屋租賃稅。然而，當地學(xué)者擔心，若征收房屋租賃稅，每年數十億元的增收對于萎縮的土地財政作用甚微，反而將使得房東將稅費轉嫁至租房者身上，從而加重租房戶(hù)的負擔。
西安租房稅擬上位
據當地媒體報道，10月8日，西安市政府召開(kāi)常務(wù)會(huì )，原則通過(guò)了《西安市綜合治稅工作實(shí)施意見(jiàn)》(下稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》)。在該會(huì )議上，西安市市長(cháng)董軍要求財政、稅務(wù)部門(mén)開(kāi)展調研，盡快制定出西安房屋租賃稅收征管辦法。
房屋租賃稅是指根據財政部、國家稅務(wù)總局財稅200824號《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規定，對個(gè)人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。目前，上海、深圳、沈陽(yáng)、杭州等一些城市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施征收房屋租賃稅。
據了解，早在2010年西安市就擬征收房屋租賃稅，但是由于在操作層面面臨諸多問(wèn)題，以及擔心對房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)負面影響，因而作罷。西安市財政局一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營(yíng)報》記者，作為地方稅種的房屋租賃稅，是地方財政增收的一個(gè)途徑。事實(shí)上，早在2010年，當地財政部門(mén)就曾向西安市人大常委會(huì )提出，盡快試點(diǎn)征收房屋租賃稅，但由于私房出租市場(chǎng)比較分散和混亂，征收成本太高，征收工作一直進(jìn)展緩慢。西安市近幾年一直未征收，除了在操作層面需要完善稅務(wù)系統的難度之外，正在擴張的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )造成相應的影響，進(jìn)而會(huì )對土地市場(chǎng)形成一定壓力。因為2010年正是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆的一年，而在隨后的2011年初西安亦成為限購城市。
西安市地稅局一位負責人表示，此次市政府通過(guò)《實(shí)施意見(jiàn)》，擬征收房屋租賃稅的初衷是為了實(shí)現財稅應收盡收。目前西安市地稅部門(mén)正在與財政部門(mén)就征收細則進(jìn)行研究。董軍強調，根據初步掌握的資料看，西安房屋出租率很高，交易量非常大，但稅收為零，沒(méi)有達到財稅的應收盡收要求。國內一些城市的房屋出租稅收已達到了十幾億元，因此這方面的工作要盡快開(kāi)展。
值得關(guān)注的是在經(jīng)濟下滑背景下，依靠土地財政的地方政府對于稅收的征繳力度再加大，并強調應收盡收。本報記者了解到，為此了擴大稅源，西安市將采取橫向覆蓋該市各部門(mén)、各個(gè)行業(yè)，縱向延伸到各區縣、鄉鎮街辦和所有企業(yè)，西安將建立一個(gè)龐大的綜合稅收網(wǎng)絡(luò )監控平臺，多層次、全方位監控稅收體系，達到應收盡收。
補充土地財政杯水車(chē)薪
房產(chǎn)業(yè)界分析稱(chēng)，經(jīng)濟增速放緩，土地財政吃緊，都促使地方政府想法增稅。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遇冷之后，地方政府對土地成交價(jià)格大失所望，只能以開(kāi)源的方式彌補在土地市場(chǎng)上少增收的部分財稅。
根據中國指數研究院數據顯示，今年上半年，全國300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，減少約4000億元。在40個(gè)大中城市中，西安土地實(shí)際成交2012年上半年，西安共成交397.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌37.43%，同比上升83.92%，成交額92.7億元，環(huán)比下滑40.15%，同比增加了53.81%。多數成交土地均底價(jià)成交。尤其在二季度西安土地共掛牌80宗，出讓279.17萬(wàn)平方米，較上季度減少117.61萬(wàn)平方米。
半年土地成交額不足百億元，肯定讓這座還在快速擴張的城市，在保障房、基礎設施等方面會(huì )感受到壓力。陜西獨立房產(chǎn)評論人苗雨分析指出，由于地方土地財政增幅減緩、城市其他基礎性投資動(dòng)輒幾百億宏大計劃將難以維系，因此，西安作為重要的二三線(xiàn)城市亦開(kāi)始強調房產(chǎn)市場(chǎng)的稅收通吃。
事實(shí)上，西安市除了擬征房屋租賃稅緩解財政壓力外，在房產(chǎn)市場(chǎng)的別的交易契稅征繳力度已經(jīng)開(kāi)始加大。西安多家房屋中介負責人還向記者稱(chēng)，現在地稅部門(mén)對于二手房買(mǎi)賣(mài)的交易契稅也盯得更緊了�！叭舻陀谝欢ǖ某山粌r(jià)格，地稅部門(mén)將會(huì )卡的。買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)格真的較低，但是若低于地稅部門(mén)的某一區域的指標價(jià)，交易手續將難以完成�！蔽靼蔡祉�?lè )课葜薪橥踅?jīng)理表示，尤其是在房?jì)r(jià)較為高的西安城南區域，若實(shí)際成交價(jià)格低于每平方米5500元，地稅部門(mén)仍將按照每平方米5500元來(lái)征繳稅收。
不過(guò)，由于在征繳房屋租賃稅方面還存在具體的征繳難度，業(yè)內人士預計，西安的房租稅實(shí)際上在征繳成本與實(shí)際增收效果上，未來(lái)可能并不能起到令地方財政增收的目的。陜西省社會(huì )科學(xué)研究院副院長(cháng)石英指出，稅收是一種調節手段，也是一種再分配方式，一種新稅種是否征收要視具體情況而定。就西安市目前的發(fā)展情況來(lái)看，房屋出租市場(chǎng)整體平淡。若要開(kāi)征的話(huà)，勢必對于租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的負面效應，尤其可能加重租房人的負擔。也有當地學(xué)者分析指出，當下經(jīng)濟環(huán)境下，稅收調節收入分配的功能早已退居其次，地方政府現在急切的是要增收，而對于是否加重居民的實(shí)際負擔恐難以顧及。
有當地學(xué)者擔心，若征繳房租稅的話(huà)，按照目前二三線(xiàn)城市已經(jīng)實(shí)施的房租稅情況看，征收情況也并不理想。因為到社區征收租房稅的成本成本與實(shí)際增收額度兩相抵扣之下所剩無(wú)幾。其補充財稅收入不足的目的，將在短期內演變成加重居民實(shí)際負擔。