近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷(xiāo)售價(jià)格區間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價(jià)格區間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預售證。目的在于防止房?jì)r(jià)反彈，引導剛需人群理性購房。然而對此樓市新政，開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測算，購房者表示能否防止房?jì)r(jià)反彈還要看設置的具體住房售價(jià)區間，業(yè)內人士稱(chēng)可操作性不強。
摸清底數 分區域測算住房成本
通知要求，各城市要劃定區域分區域測算住房項目成本，合理利潤率控制在10%左右，并將各區域住房銷(xiāo)售價(jià)格區間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格應在公布的價(jià)格區間范圍內。
根據陜西省住建廳、省物價(jià)局明確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本構成和利潤測算標準，商品房成本測算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用、銷(xiāo)售稅金等項目。
加強管理 密切關(guān)注房?jì)r(jià)上漲情況
通知要求，各級價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)將共同做好普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的管理工作，密切關(guān)注房?jì)r(jià)上漲情況，采取有效措施，堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
根據要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內，須一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標價(jià)”對外銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)建設單位應在商品房銷(xiāo)售之前到當地價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應在所在區域住房銷(xiāo)售價(jià)格區間范圍內。經(jīng)備案的商品房銷(xiāo)售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應在價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會(huì )監督。
業(yè)內人士 后續細則值得關(guān)注
“這個(gè)要求可操作性不強！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認為，沒(méi)有哪條法律規定商品價(jià)格不能超過(guò)10%的利潤率。而且在實(shí)際操作中也很難執行�！罢ㄟ^(guò)招商引資請來(lái)了開(kāi)發(fā)商，現在對利潤率有限制，有可能導致開(kāi)發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項目更賺錢(qián)�！倍宜J為，還有一個(gè)后果就是，我可以先訂一個(gè)價(jià)格，備案了再說(shuō)�！耙驗樗谐杀竞怂愕捻椖�，都有可操作性�！毙鞆牡掠X(jué)得，目前看來(lái)，這個(gè)更多是政府調控房?jì)r(jià)的一個(gè)姿態(tài)，后續有什么細則出臺值得關(guān)注一下。
開(kāi)發(fā)商 可變因素多成本難測算
一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，項目的開(kāi)發(fā)建設尤其是大體量樓盤(pán)需要一個(gè)較為長(cháng)期的過(guò)程，期間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過(guò)程，很難預測。而樓盤(pán)建設出于地平面就可完成預售證的申請批復，在此階段準確測算成本幾不可能，除非將來(lái)實(shí)施現房銷(xiāo)售，成本利潤控制才有可能實(shí)現。
國外如何控制房?jì)r(jià) 開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高可判刑
德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨立評估機制，對地價(jià)、房?jì)r(jià)、房租等實(shí)行指導價(jià)制度。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)合理房?jì)r(jià)的20%，即為超高房?jì)r(jià)，構成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)合理房?jì)r(jià)50%則為房?jì)r(jià)暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。
美國小區須留一定房屋作低價(jià)房。美國政府規定，一個(gè)人在同一小區只能購買(mǎi)一套住房。有70套以上的住宅項目，開(kāi)發(fā)商必須以低于市價(jià)25%的價(jià)格，將至少10%的住房出售給為當地社區服務(wù)的人。
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jì)刹糠纸M成。其中，類(lèi)似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統一規定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。
政策要點(diǎn)
售價(jià)測算 開(kāi)發(fā)成本+10%左右的合理利潤
社會(huì )公示 通過(guò)媒體公布各區域住房銷(xiāo)售價(jià)格區間
加強引導
商品住房?jì)r(jià)格滿(mǎn)足自住型和改善型住房需求
公開(kāi)房源 房企在取得預售許可10日內，一次性公開(kāi)全部房源，一房一價(jià)
明碼標價(jià)
新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線(xiàn)電視、安全監控系統及其他屬于購房人所有的公共設施設備的配套建設費用，均包含在房?jì)r(jià)中，不得另行收取
價(jià)格備案
商品房售價(jià)須在政府備案，備案價(jià)應在所在區域住房銷(xiāo)售價(jià)格區間范圍內