每年案件逾萬(wàn)起 深圳房地產(chǎn)行業(yè)"潛規則"浮出水面
2012-10-22   作者:吳俊 張遠  來(lái)源:新華網(wǎng)
 
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    房?jì)r(jià)下跌業(yè)主集體“退房”,開(kāi)發(fā)商承諾“售后包租”卻未能兌現,中介強行“撮合”加劇二手房交易糾紛……記者從深圳市中級人民法院了解到,受?chē)鴥韧饨?jīng)濟、金融形勢和房地產(chǎn)調控政策影響,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。數據顯示,2008年以來(lái),深圳每年的案件總數都在1萬(wàn)件左右,房地產(chǎn)行業(yè)“潛規則”浮出水面。

    一年逾萬(wàn)起案件標的額大

    深圳市中級人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書(shū)》顯示,2008年1月—2012年6月,深圳兩級法院受理的各類(lèi)房地產(chǎn)民事案件就多達56935件,收案標的總額高達279.9億元。
    盤(pán)點(diǎn)深圳的房地產(chǎn)民事案件,其中一個(gè)主要特點(diǎn)就是案件標的額相對較大,群體性糾紛較多。據統計,2008年以來(lái),全市法院受理的房地產(chǎn)案件中,涉及100名以上當事人的群體性案件就有30余起。隨著(zhù)深圳樓市大幅度調整,房?jì)r(jià)一度出現“過(guò)山車(chē)”現象,一些放棄首付和房產(chǎn)的主動(dòng)斷供者浮出水面!巴朔砍薄币l(fā)群體性糾紛,開(kāi)發(fā)商和業(yè)主最終對簿公堂。
    與此同時(shí),一些新類(lèi)型案件也不斷涌現。房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)和建設工程合同糾紛這四種傳統類(lèi)型案件占一審房地產(chǎn)案件總數的63.42%,比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購買(mǎi)權、建筑物區分所有權、小區業(yè)主自治、停車(chē)位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執行異議之訴這些新類(lèi)型案件逐漸增多。
    據深圳市中級人民法院副院長(cháng)郝麗雅介紹,深圳的房地產(chǎn)案件當中還有一個(gè)難以解決的“疑難雜癥”:由于歷史原因,目前深圳有數量不少的違法建筑尚未經(jīng)過(guò)行政處理程序,針對這些違法建筑提起的確權、分割和物權保護的案件很難通過(guò)訴訟途徑得到解決。

    行業(yè)“潛規則”浮出水面

    深圳市中級人民法院相關(guān)負責人在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)談到,在一系列房地產(chǎn)案件的審理過(guò)程中,房地產(chǎn)行業(yè)“潛規則”浮出了水面:
    建筑市場(chǎng)違法分包、轉包和掛靠現象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實(shí)際施工,而以出借資質(zhì)、收取管理費作為主要經(jīng)營(yíng)收入。這些違法行為導致有關(guān)施工單位資質(zhì)的法律規定形同虛設,工程質(zhì)量難以保證,并由于質(zhì)量問(wèn)題和拖欠錢(qián)款引發(fā)大量糾紛。
    部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規違約有“污點(diǎn)”。比如:建設部2001年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》就明確規定,不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式,出售未竣工的房屋。2006年5月,建設部又對當時(shí)再度盛行的“返租經(jīng)營(yíng)”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文,明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內容。有的開(kāi)發(fā)商為規避法律,在售樓時(shí)另成立一家公司負責與小業(yè)主簽訂代理出租合同,利用政策漏洞打擦邊球,達到售后返租的目的。
    房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)入行門(mén)檻不高,人員素質(zhì)參差不齊。一些中介人員服務(wù)意識差,一味撮合交易,對房屋狀況、賣(mài)方真實(shí)報價(jià)等應當披露的信息隱瞞不報,對賣(mài)方是否有處分權、買(mǎi)方是否屬于限購對象等影響合同履行的問(wèn)題不作詢(xún)問(wèn)了解。有的中介人員為獲取不正當利益,先與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,再尋找買(mǎi)主。在找不到買(mǎi)主的情況下,為逃避合同責任,又主張之前所簽合同為無(wú)權代理,請求認定合同無(wú)效。甚至有的中介人員采取欺騙手段,為合同履行設置障礙,激化雙方矛盾。
    部分物業(yè)公司重管理輕服務(wù),對一些重大事項不按法律法規的要求提交業(yè)主大會(huì )決定,甚至有物業(yè)公司采取非法手段對業(yè)主委員會(huì )委員進(jìn)行拉攏、威脅,干擾業(yè)委會(huì )正常行使職權,引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。一些小區的業(yè)委會(huì )未能充分發(fā)揮職能,維護業(yè)主合法權益,在不能通過(guò)業(yè)委會(huì )反映訴求的情況下,業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接,也更加激烈。

    雙方守約和風(fēng)險意識不強

    記者從深圳市中級人民法院了解到,不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買(mǎi)賣(mài)雙方守約意識和風(fēng)險意識不強造成的。
    據深圳市中級人民法院相關(guān)負責人介紹,在二手房買(mǎi)賣(mài)當中,很多當事人不重視合同約定,不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務(wù)。有些賣(mài)方全權委托經(jīng)紀人員和擔保公司辦理贖樓及過(guò)戶(hù)手續,對交易過(guò)程甩手不問(wèn),甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買(mǎi)方對限購政策和房貸政策不作事先了解,在簽約后才發(fā)現無(wú)法履行合同。
    同時(shí),一些企業(yè)和個(gè)人風(fēng)險意識不夠,以?xún)e幸心理購買(mǎi)不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟適用房甚至農民房,為事后的法律糾紛埋下了隱患。
    還有一些當事人在交易“蜜月期”缺乏風(fēng)險意識,埋下隱患。例如,一些戀愛(ài)中的男女為共同居住或準備結婚一起購買(mǎi)房屋,登記的所有權份額與雙方的實(shí)際出資情況并不一致,在分手時(shí),往往容易產(chǎn)生糾紛。一些當事人借用他人名義買(mǎi)房,而與被借名義人發(fā)生產(chǎn)權糾紛的案件也時(shí)有發(fā)生。

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