房?jì)r(jià)下跌業(yè)主集體“退房”，開(kāi)發(fā)商承諾“售后包租”卻未能兌現，中介強行“撮合”加劇二手房交易糾紛……記者從深圳市中級人民法院了解到，受?chē)鴥韧饨?jīng)濟、金融形勢和房地產(chǎn)調控政策影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。數據顯示，２００８年以來(lái)，深圳每年的案件總數都在１萬(wàn)件左右，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規則”浮出水面。
一年逾萬(wàn)起案件標的額大
深圳市中級人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書(shū)》顯示，２００８年１月—２０１２年６月，深圳兩級法院受理的各類(lèi)房地產(chǎn)民事案件就多達５６９３５件，收案標的總額高達２７９．９億元。
盤(pán)點(diǎn)深圳的房地產(chǎn)民事案件，其中一個(gè)主要特點(diǎn)就是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據統計，２００８年以來(lái)，全市法院受理的房地產(chǎn)案件中，涉及１００名以上當事人的群體性案件就有３０余起。隨著(zhù)深圳樓市大幅度調整，房?jì)r(jià)一度出現“過(guò)山車(chē)”現象，一些放棄首付和房產(chǎn)的主動(dòng)斷供者浮出水面�！巴朔砍薄币l(fā)群體性糾紛，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主最終對簿公堂。
與此同時(shí)，一些新類(lèi)型案件也不斷涌現。房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)和建設工程合同糾紛這四種傳統類(lèi)型案件占一審房地產(chǎn)案件總數的６３．４２％，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購買(mǎi)權、建筑物區分所有權、小區業(yè)主自治、停車(chē)位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執行異議之訴這些新類(lèi)型案件逐漸增多。
據深圳市中級人民法院副院長(cháng)郝麗雅介紹，深圳的房地產(chǎn)案件當中還有一個(gè)難以解決的“疑難雜癥”：由于歷史原因，目前深圳有數量不少的違法建筑尚未經(jīng)過(guò)行政處理程序，針對這些違法建筑提起的確權、分割和物權保護的案件很難通過(guò)訴訟途徑得到解決。
行業(yè)“潛規則”浮出水面
深圳市中級人民法院相關(guān)負責人在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)談到，在一系列房地產(chǎn)案件的審理過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規則”浮出了水面：
建筑市場(chǎng)違法分包、轉包和掛靠現象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實(shí)際施工，而以出借資質(zhì)、收取管理費作為主要經(jīng)營(yíng)收入。這些違法行為導致有關(guān)施工單位資質(zhì)的法律規定形同虛設，工程質(zhì)量難以保證，并由于質(zhì)量問(wèn)題和拖欠錢(qián)款引發(fā)大量糾紛。
部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規違約有“污點(diǎn)”。比如：建設部２００１年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》就明確規定，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。２００６年５月，建設部又對當時(shí)再度盛行的“返租經(jīng)營(yíng)”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內容。有的開(kāi)發(fā)商為規避法律，在售樓時(shí)另成立一家公司負責與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)入行門(mén)檻不高，人員素質(zhì)參差不齊。一些中介人員服務(wù)意識差，一味撮合交易，對房屋狀況、賣(mài)方真實(shí)報價(jià)等應當披露的信息隱瞞不報，對賣(mài)方是否有處分權、買(mǎi)方是否屬于限購對象等影響合同履行的問(wèn)題不作詢(xún)問(wèn)了解。有的中介人員為獲取不正當利益，先與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，再尋找買(mǎi)主。在找不到買(mǎi)主的情況下，為逃避合同責任，又主張之前所簽合同為無(wú)權代理，請求認定合同無(wú)效。甚至有的中介人員采取欺騙手段，為合同履行設置障礙，激化雙方矛盾。
部分物業(yè)公司重管理輕服務(wù)，對一些重大事項不按法律法規的要求提交業(yè)主大會(huì )決定，甚至有物業(yè)公司采取非法手段對業(yè)主委員會(huì )委員進(jìn)行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會(huì )正常行使職權，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。一些小區的業(yè)委會(huì )未能充分發(fā)揮職能，維護業(yè)主合法權益，在不能通過(guò)業(yè)委會(huì )反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。
雙方守約和風(fēng)險意識不強
記者從深圳市中級人民法院了解到，不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買(mǎi)賣(mài)雙方守約意識和風(fēng)險意識不強造成的。
據深圳市中級人民法院相關(guān)負責人介紹，在二手房買(mǎi)賣(mài)當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務(wù)。有些賣(mài)方全權委托經(jīng)紀人員和擔保公司辦理贖樓及過(guò)戶(hù)手續，對交易過(guò)程甩手不問(wèn)，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買(mǎi)方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現無(wú)法履行合同。
同時(shí)，一些企業(yè)和個(gè)人風(fēng)險意識不夠，以?xún)e幸心理購買(mǎi)不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟適用房甚至農民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。
還有一些當事人在交易“蜜月期”缺乏風(fēng)險意識，埋下隱患。例如，一些戀愛(ài)中的男女為共同居住或準備結婚一起購買(mǎi)房屋，登記的所有權份額與雙方的實(shí)際出資情況并不一致，在分手時(shí)，往往容易產(chǎn)生糾紛。一些當事人借用他人名義買(mǎi)房，而與被借名義人發(fā)生產(chǎn)權糾紛的案件也時(shí)有發(fā)生。