近日，陜西省下發(fā)通知，規定地產(chǎn)項目合理的利潤率要控制在10%左右，超出價(jià)格不許賣(mài)。這是在全國進(jìn)行房地產(chǎn)調控以來(lái)，第一次出臺的地方限利令。此舉出臺之后，誰(shuí)會(huì )哭，誰(shuí)又會(huì )笑？這利潤率好算嗎？地產(chǎn)商們能干嗎？限制了地產(chǎn)商的利潤率，能不能就讓陜西的房子變得便宜一些？未來(lái)中國的樓市到底該怎么樣去管？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
房?jì)r(jià)調控正值關(guān)鍵期，陜西首推商品房利潤不得超10%，此舉能否讓"暴利"變"微利"？"限利令"政策為何會(huì )引發(fā)爭議，除了限價(jià)、限購和限利外，未來(lái)樓市調控還能有何新招？
對樓市來(lái)說(shuō)，傳統的金九銀十快要接近尾聲了，可是相關(guān)的新聞熱度去不減，而且日前陜西省住房和城鄉廳惠農省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求分區域測算住房項目成本，并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區間，將合理利潤率控制在10%左右。超出價(jià)格區間的商品房，將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預售證。10%怎么測算，是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。根據通知，商品房成本測算，包含土地成本，開(kāi)發(fā)成本，管理費用銷(xiāo)售費用，財務(wù)費用，銷(xiāo)售稅金等項目，可參照2009年陜西省建設工工程量清單計價(jià)規則，設計建筑的各項價(jià)格指數，測算出較為準確的開(kāi)發(fā)成本。這條新聞在當下格外引人關(guān)注。
劉濤：這個(gè)通知的出臺，一方面是要防止房?jì)r(jià)反彈，另外也是讓老百姓對商品房的成本心中有數，希望開(kāi)發(fā)商既有利潤，老百姓也能買(mǎi)得起，把商品住房?jì)r(jià)格引導到滿(mǎn)足的自住型，和改善型住房需求的軌道上來(lái)。
電話(huà)采訪(fǎng)（樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理）：每一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和建設，都是需要一兩年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間以?xún)�，不管是人力上的成本還是物料成本，都是處在一個(gè)變化之中，所以房屋的售價(jià)區間，就很難確定下來(lái)。除非等房子蓋好，所有的成本都已經(jīng)確定后再交售，才能消除開(kāi)發(fā)商所承擔的潛在風(fēng)險。
范女士：我覺(jué)得這個(gè)政策目的是好的，也可以看出政府調控房?jì)r(jià)一定的決心。但是成本公示，利潤封頂，以后開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )為了壓縮成本，降低房屋的質(zhì)量？
在房屋調價(jià)的焦灼時(shí)期，陜西樓市新政如何落實(shí)？到底起到怎樣的效果？留下的問(wèn)號耐人尋味。
張鴻：限利令能看的清楚 但是算不清楚
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限利令能看的清楚，但是算不清楚，它限制利潤，無(wú)非就是想讓房?jì)r(jià)能夠控制你的漲幅，那房?jì)r(jià)的構成其實(shí)就是成本加上利潤。為什么看的清楚？因為它就是包括土地成本，建完成本，到最后銷(xiāo)售成本，再有稅費，這是很重要的一個(gè)房?jì)r(jià)的構成。但是這么多年來(lái)，我們從來(lái)沒(méi)說(shuō)清楚過(guò)，這個(gè)到底哪一個(gè)占多少比例，而且一個(gè)企業(yè)和另外一個(gè)企業(yè)是不一樣的。像有一些利潤率比較高的企業(yè)，他當然不愿意執行這個(gè)了。
上市公司第三季度績(jì)報已經(jīng)開(kāi)始公布了，有的利潤率很高也是在18、20，這在這個(gè)調控期間已經(jīng)比較高了。有的小的區域性的民營(yíng)企業(yè)，是五點(diǎn)幾的這個(gè)比例，我要是這些企業(yè)的話(huà)，我愿意10%。所以這樣一刀切，它不公平。有一些企業(yè)，它之所以能夠獲得比較高的利潤率，來(lái)自于他對自己的企業(yè)內控比較好，成本控制比較好。如果我能把成本控制在一萬(wàn)，那10%的利潤率，我只能掙一千。但是成本控制不好的企業(yè)，他成本很高，比如兩萬(wàn)，他反而能掙兩千塊錢(qián)。所以這就有一個(gè)導向，會(huì )讓那些企業(yè)把成本做高一點(diǎn)就行了。
關(guān)于限利令，第一，很可能會(huì )出現地產(chǎn)商，因此把自己的房?jì)r(jià)找到了一個(gè)定高的合理說(shuō)法。如果成本漲了，員工成本也在漲，所以合法了。還有一個(gè)普遍的擔心，是對質(zhì)量的擔心。因為我們都說(shuō)一分錢(qián)一分貨，開(kāi)發(fā)商如果說(shuō)只能掙10%，可能他提供的就是白菜。而這種事情在于過(guò)去，我們其實(shí)在一些經(jīng)濟適用房，一些保障性住房的項目上是遇到過(guò)的，那個(gè)品質(zhì)肯定是和商品房是沒(méi)法比的。再有，開(kāi)發(fā)商很可能變成什么呢？就是你能規定我蔥花，能規定我牛肉必須多少，但是我少賣(mài)一點(diǎn)不行嗎？我慢慢不推出了是不是可以？這你沒(méi)法限制我必須賣(mài)吧？
馬光遠：在房地產(chǎn)領(lǐng)域 限利令早就存在
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很多的成本我們可能算不清楚，但是上市公司每年要搞報表，它不算清楚也得算清楚。2010年，因為萬(wàn)科的銷(xiāo)售策略跟別人不一樣，他主要是周轉比較快，賣(mài)房子快一點(diǎn)，但利潤可能要低一點(diǎn)，按照這個(gè)的話(huà)，萬(wàn)科、恒大的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)是一樣的。如果說(shuō)利潤是15%的話(huà)，我們看一下各大房地產(chǎn)的排行，他們肯定是排在倒數的。因為當時(shí)漲了五毛錢(qián)以后，蘭州人民不干了，為什么？因為蘭州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面，那么漲5毛錢(qián)對整個(gè)家庭來(lái)講是一個(gè)很大的負擔。這個(gè)限完了以后，大家發(fā)現什么了呢？該有的蔥花沒(méi)了，那個(gè)牛肉也變小了。所以多年以來(lái)，在價(jià)格管制領(lǐng)域，基本上就是貓跟老鼠之間的游戲，但我們發(fā)現老鼠非常聰明。
說(shuō)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，事實(shí)上限利令，陜西并不是第一次。我們之前的經(jīng)濟適用房是明確規定利潤的，也就是開(kāi)發(fā)商本身的利潤，不能超過(guò)3%，當時(shí)有這么一個(gè)規定。但是我想住過(guò)經(jīng)濟適用房的很多人都知道，有很多的基礎設施，你住進(jìn)去以后發(fā)現必須換，比如說(shuō)配水管、地漏、紗窗都要換。
張鴻：行政手段是否真的可以管住價(jià)格？
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前兩天溫家寶總理也提到了調控，他說(shuō)調控手段要逐步的完善，要逐漸的注重市場(chǎng)和法制的手段。我們看陜西的這個(gè)手段，他到底是更市場(chǎng)化了，更法制了？還是變成了一個(gè)行政的手段？這個(gè)政策大概是以為行政手段是可以管住價(jià)格的。如果這么容易就管住一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格的話(huà)，那么CPI什么通脹根本就不用了。我們就規定說(shuō)，所有賣(mài)東西不能超過(guò)4%，那就管理住了，所以這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的一個(gè)思維。我們現在要走法制化的手段、市場(chǎng)化的手段是什么呢？就是說(shuō)我們更相信，價(jià)格是由什么來(lái)決定的，它不完全由企業(yè)的成本來(lái)決定，它由供需來(lái)決定的。我現在有三套房子，只有一個(gè)人要，那可能價(jià)格就很便宜。但是現在還有預期，十個(gè)人要，一百個(gè)人要那價(jià)格肯定就是不一樣了。
還有，就是我們在管理的時(shí)候，我們要知道邊界在哪里？就是政府在管理市場(chǎng)的時(shí)候，你要知道你的權限到底能管到什么程度？?jì)r(jià)格能不能管？如果你相信利潤率，控制利潤率或者是控制企業(yè)的成本，能夠讓房?jì)r(jià)下來(lái)的話(huà)，那OK，你首先要控制的是自己。比如你的土地賠償金，你的相關(guān)的稅費，你把這些先減了，而不是直接的讓企業(yè)控制他的利潤率，你雖然控制了利潤率，但實(shí)際的價(jià)格并沒(méi)有降下來(lái)。
馬光遠：用制度代替調控是未來(lái)的一個(gè)方向
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實(shí)際上這個(gè)辦法一出來(lái)以后，我們前一段時(shí)間管理層曾經(jīng)講過(guò)，我們未來(lái)的方向是法制的方向，市場(chǎng)的方向。如果是法制的方向，那么我們就要問(wèn)百分之十的法律依據是什么？第二，現實(shí)之間是有差距的。第三，市場(chǎng)化的操作能不能完成？要真正的去控制企業(yè)的利潤的話(huà)，自然對于政府來(lái)講，監管的成本是相當高的，監管的效果又是非常差的。這么多年以來(lái)，事實(shí)上我們通過(guò)多年的調控，不斷的出臺政策，我們唯一的認識是什么樣的？要扭轉目前房?jì)r(jià)暴漲的局面，最關(guān)鍵的是什么？是扭轉預期。要扭轉預期最好的辦法是什么？是長(cháng)效的治本的辦。長(cháng)效的治本的辦法是什么辦法？是給大家信心的，法制化的手段。所以這么多年以來(lái)，我們一直說(shuō)，一定要用制度代替調控，用法制化的手段來(lái)代替行政化的手段，這是未來(lái)的一個(gè)方向。
如果我們真的認為行政的手段可以控制，比如說(shuō)10%，我們可以讓陜西的房?jì)r(jià)成為全國最幸福的房?jì)r(jià)的話(huà)，那這個(gè)手段我們可以用。而且不影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。事實(shí)上，我們調控這個(gè)行業(yè)的目的是什么？是讓這個(gè)行業(yè)健康持續穩定的發(fā)展，未來(lái)城鎮化的空間非常大。如果到最后你把利潤控制住了，但是沒(méi)人蓋房子了，我想這不是我們要的一個(gè)結果。
楊東朗：房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要運用市場(chǎng)的手段
�。ㄎ靼步煌ù髮W(xué)公共政策與管理學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控我覺(jué)得首先是運用市場(chǎng)的手段，這個(gè)方向應該是最應該堅持的，所以從政策來(lái)講，我覺(jué)得調控的手段，有三個(gè)方面：有法律的手段，我們要完善有關(guān)的法律，現在我國的法律對房地產(chǎn)交易的法律有點(diǎn)粗，我們僅僅有一個(gè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，我們沒(méi)有其他的一些（法律）詳細的法律跟上，已經(jīng)有了的這些法律，要堅決執行。第二個(gè)用經(jīng)濟的手段，交易的主體還是賣(mài)方跟買(mǎi)方。政府只是監管部門(mén)，一定要理順監管部門(mén)。第三個(gè)方面是用行政的手段。
張鴻：陜西限利令到最后很可能會(huì )不了了之。
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我覺(jué)得陜西的這個(gè)政策，第一，可能在法規上需要找到很明確的說(shuō)法。第二，在執行上，我覺(jué)得是很可能像幾年前，很多地方說(shuō)的要開(kāi)發(fā)商要成本構成一樣，會(huì )不了了之。
馬光遠：要在已有政策的執行上下更大的功夫。
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
在房地產(chǎn)調控方面，這么多年以來(lái)，我們還有一個(gè)經(jīng)驗，就是沒(méi)有必要搞多大的一個(gè)創(chuàng )新，事實(shí)上只要把我們國務(wù)院出臺的一系列政策執行到位，不折不扣去執行的話(huà)，還是應該有效果的，沒(méi)有必要說(shuō)，再在哪個(gè)地方去想辦法。與其在政策本身上想辦法，不如在政策的執行上下更大的功夫。