短期償債壓力加劇的格力地產(chǎn)，開(kāi)始了新的融資動(dòng)作。
近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司同意子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司申請額度為11億元的項目開(kāi)發(fā)貸款。
由于貨幣資金難以?xún)斶�短期內到期的負債，格力地產(chǎn)通過(guò)外部融資“補血”的意圖顯而易見(jiàn)。
2009年，格力地產(chǎn)以總地價(jià)66億元拿下當時(shí)的地王項目——格力海岸，但總投資額超過(guò)140億元的該項目受“限價(jià)令”影響，至今仍未給格力地產(chǎn)貢獻任何現金流。這個(gè)號稱(chēng)建筑面積達100萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)猶如一個(gè)巨大的財務(wù)“黑洞”，不斷吞噬資金，卻遲遲沒(méi)有產(chǎn)出。
3個(gè)月到期負債10.5億
10月15日，格力地產(chǎn)公告稱(chēng)，同意其控股子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司向交通銀行珠海分行申請11億元的項目開(kāi)發(fā)貸款，同時(shí)以格力地產(chǎn)所持有的，位于珠海市唐家灣情侶北路(南段)填海區S2地塊及S7地塊土地使用權為該貸款提供抵押擔保，并且格力地產(chǎn)為該貸款提供連帶責任保證。
半年報數據顯示，格力地產(chǎn)短期償債壓力不小，盡管短期借款僅為1.3億元，但未來(lái)3個(gè)月內，格力地產(chǎn)將有3筆長(cháng)期借款到期，合計金額達10.5億元。而截至上半年，格力地產(chǎn)持有的貨幣資金僅為7.04億元，尚不足以?xún)斶�上述負債。
由于短期財務(wù)壓力加劇，今年以來(lái)，格力地產(chǎn)頻頻進(jìn)行融資，這被業(yè)界視為格力地產(chǎn)應對短期債務(wù)壓力的“補血”之舉。
10月17日，格力地產(chǎn)一位內部管理人員在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，對于此次抵押貸款，外界有誤讀的成分，“銀行每年在一定時(shí)間都會(huì )要求我們做一次額度的申請，現在只是申請了11億元的額度而已，并不意味著(zhù)我們已經(jīng)拿到了借款，更不代表這筆貸款我們已經(jīng)用掉了�！�
由于近兩年在資金方面捉襟見(jiàn)肘，抵押貸款成為格力地產(chǎn)從外部“補血”的重要方式。
據財報數據顯示，盡管凈利潤率在2010年和2011年下滑至不到20%的低位，但格力地產(chǎn)融資“補血”的步伐卻未停止。2009年~2011年，其籌資活動(dòng)形成的現金流入分別高達16億元、15.5億元和10.8億元，其2010年及2011年的資產(chǎn)負債率分別高達81.47%和82.46%。
地王項目遭遇“限價(jià)令”
2009年借殼上市后，格力地產(chǎn)開(kāi)始大舉擴張。當年，其最驚人之舉就是以樓面價(jià)7400元/平方米，總價(jià)66億元的代價(jià)拿下珠海唐家灣情侶北路南段地塊，并獲封當時(shí)的珠�！暗赝酢�。該地塊后來(lái)被用來(lái)開(kāi)發(fā)格力海岸項目。
根據公開(kāi)數據，格力海岸一期建筑面積達到47萬(wàn)平方米，總投資74億元，依此計算的每平方米成本超過(guò)15000元。
前述業(yè)內人士透露，格力地產(chǎn)近年來(lái)的借款和資金大部分流入這個(gè)項目。但由于2011年底珠海市發(fā)布“限價(jià)令”(銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)11258元/平方米的項目不發(fā)預售證)，成本過(guò)高的格力海岸只能等到現房才能發(fā)售。
3年時(shí)間過(guò)去了，這個(gè)號稱(chēng)總建筑面積達到100萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)現狀如何？
《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在項目現場(chǎng)了解到，格力海岸目前已經(jīng)接受誠意登記，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，可能會(huì )在11月開(kāi)盤(pán)；售價(jià)方面，一期一線(xiàn)看海的低層住宅最高價(jià)可能高達2.8萬(wàn)元/平方米，景觀(guān)稍差的高層洋房最低售價(jià)也能達到1.7萬(wàn)元/平方米。
這一定價(jià)明顯超過(guò)了珠海市的限價(jià)標準，珠海市住房和城鄉建設規劃局旗下的珠海市商品房預
(銷(xiāo))售專(zhuān)網(wǎng)顯示，該項目截至目前為止仍未拿到預售證。
前述格力地產(chǎn)內部管理人員透露，“聽(tīng)說(shuō)快(開(kāi)盤(pán))了，但說(shuō)實(shí)話(huà)我們內部還沒(méi)有最后定下來(lái)�！�
據了解，格力海岸最早傳出開(kāi)盤(pán)消息是在去年底，格力地產(chǎn)原本希望通過(guò)這個(gè)項目的銷(xiāo)售沖一下業(yè)績(jì)，但由于遭遇“限價(jià)令”，這個(gè)計劃宣告落空。
盡管半年報披露的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)尚可，但報告期內格力地產(chǎn)的銷(xiāo)售基本上是依賴(lài)格力廣場(chǎng)和格力香樟兩大項目。據記者了解，目前，這兩個(gè)項目所剩貨量不多，格力海岸是否能及時(shí)發(fā)售以及銷(xiāo)售情況如何，直接影響格力地產(chǎn)接下來(lái)的業(yè)績(jì)表現。
“格力地產(chǎn)半年報數據雖還算理想，但其實(shí)大部分是2011年下半年的滯后反映。就目前來(lái)看，除非格力海岸能順利入市為其形成資金回流，不然格力地產(chǎn)短期內的財務(wù)壓力很難得到緩解�！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱(chēng)。
“溫室效應”下的誤判？
“目前，格力海岸附近的蔚藍堡等項目的銷(xiāo)售情況都不算理想，蔚藍堡的售價(jià)甚至比格力海岸低很多，這樣看來(lái)，格力海岸短期內或許不容易賣(mài)出去�！鼻笆鰳I(yè)內人士認為。
對此，前述格力地產(chǎn)內部管理人員稱(chēng)，“這個(gè)項目(格力海岸)現在做誠意登記的人還挺多，也許等周邊的配套設施齊了，我們賣(mài)的就不止這個(gè)價(jià)了�！�
也有珠海當地的一些業(yè)內人士稱(chēng)，以7400元/平方米的高價(jià)拿地，總投資140億元，格力地產(chǎn)的步子似乎邁得太大。
前述業(yè)內人士稱(chēng)，僅就格力海岸所處的位置來(lái)看，三面臨海，占據了一定的稀缺資源，同時(shí)身處珠海規劃中的總部基地，也具備一定的升值空間。周?chē)涮撞怀墒炜赡軙?huì )阻礙項目銷(xiāo)售。不過(guò)，最令格力地產(chǎn)措手不及的是突如其來(lái)的“限價(jià)令”了。另外，格力地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、項目布局過(guò)于單一，也大大削弱了抗風(fēng)險能力。
相關(guān)分析則認為，誕生于國企內部，缺乏市場(chǎng)競爭的洗禮，管理團隊欠缺市場(chǎng)運作經(jīng)驗，是導致格力地產(chǎn)目前深陷財務(wù)困局的根本原因。
2012年半年報數據顯示，格力地產(chǎn)向其大股東格力集團的總借款約40億元，而前述格力地產(chǎn)內部管理人員則坦言，這占到了總借款數額的2/3。有知情人士稱(chēng)，格力地產(chǎn)向大股東借款的利息只有“5個(gè)點(diǎn)”，但格力地產(chǎn)對此并未正面承認，只是表示“利息不高，基本上也是執行銀行的利息標準�！�
2009年借殼海星科技成功上市，被看作是格力地產(chǎn)走向市場(chǎng)化運作的關(guān)鍵一步。正是在當年，格力地產(chǎn)將巨資投向了格力海岸。有業(yè)內人士稱(chēng)，但這一舉動(dòng)在今天看來(lái)顯然有些冒進(jìn)，這個(gè)不斷吞噬資金但仍未產(chǎn)出現金流回報的超級大盤(pán)，宛如一艘“諾亞方舟”，格力地產(chǎn)正寄望借其順利到達彼岸。