隨著(zhù)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷復蘇，美國民眾對這一支柱行業(yè)的信心也正在逐漸恢復。然而，美國抵押貸款行業(yè)內部近來(lái)不斷傳出警告聲音，認為美國政府即將實(shí)施的新規會(huì )讓整個(gè)房貸行業(yè)遭遇監管“風(fēng)暴”，從而讓購房者更難獲得貸款。
　　美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(房地美)23日發(fā)布月度報告說(shuō)，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續復蘇，開(kāi)始承擔起傳統的引領(lǐng)經(jīng)濟復蘇的角色，成為美國經(jīng)濟增長(cháng)中的一大亮點(diǎn)。在今年上半年美國國內生產(chǎn)總值1.7%的增速中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻了0.3個(gè)百分點(diǎn)，預計下半年仍會(huì )提供相同的動(dòng)力。
　　同天，在線(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)提供商美國齊洛房地產(chǎn)公司公布的數據顯示，今年第三季度美國房?jì)r(jià)上漲1.3%，為2006年以來(lái)的最大漲幅。此外，由于投資者爭購問(wèn)題房產(chǎn)庫存，約28%的舊房銷(xiāo)售屬于全現金交易。
　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)勢頭向好，但隨著(zhù)美國監管機構定于2013年初公布有關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)的監管新規，作為市場(chǎng)重要融資方的抵押貸款機構表達出了新的擔憂(yōu)。
　　美國消費者金融保護局將公布兩項定于2013年1月生效的新規。一是為“非濫用信貸”設定標準，二是就銀行持有風(fēng)險型抵押貸款資產(chǎn)作出規定。一旦這些規定被設定，美國聯(lián)邦儲備委員會(huì )、美國聯(lián)邦儲蓄保險公司、美國證券交易委員會(huì )等監管機構將出臺相應規定。此外，根據《巴塞爾協(xié)議III》，美國銀行監管機構必須在明年完成有關(guān)提高資本金的規定。
　　在業(yè)內看來(lái)，這些幾乎同時(shí)生效的規定可能重疊或沖突，從而造成被美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )總裁莫蒂斯·韋西稱(chēng)為的監管“完美風(fēng)暴”，進(jìn)而會(huì )讓購房者更難以達到獲得抵押貸款的標準。相反，抵押貸款行業(yè)一直呼吁政府徹底退出住房融資行業(yè)，讓市場(chǎng)自由調節。
　　美國抵押貸款銀行協(xié)會(huì )總裁戴維·史蒂文斯22日在該協(xié)會(huì )舉行的年會(huì )上指出，這些交織的政策完全沒(méi)有考慮到大多數抵押貸款機構，而它們全部參與了決定未來(lái)房地產(chǎn)所有權和租房市場(chǎng)機會(huì )的決策。
　　然而，在政府部門(mén)看來(lái)，目前銀行機構的房屋信貸非常緊張。美聯(lián)儲主席伯南克、美國住房和城市發(fā)展部長(cháng)肖恩·多諾萬(wàn)均對此表示擔憂(yōu)，認為銀行是在阻止合格的借款者享受當前的低利率貸款。
　　根據為抵押貸款行業(yè)提供自動(dòng)化解決方案的埃利·梅公司發(fā)布的數據，9月份拿到貸款的借款者信用評分平均為750分，排在美國人的前40%。這些借款者的首付比例平均為22%。另?yè)�房地美的數據，在截�?0月18日一周內，30年期定息抵押貸款平均利率為3.37%。
　　白宮經(jīng)濟顧問(wèn)委員會(huì )負責房地產(chǎn)問(wèn)題的成員詹姆斯·帕羅特在抵押貸款銀行協(xié)會(huì )年會(huì )上表示，奧巴馬政府依然對緊張的房屋信貸表示擔憂(yōu)，認為銀行釋放的流動(dòng)性不夠。
　　自2006年初泡沫破裂后，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調整中。自去年秋天以來(lái)，美國抵押貸款利率屢創(chuàng )新低，刺激了房屋購買(mǎi)活動(dòng)，美國本輪房地產(chǎn)頹勢也在今年上半年觸底。近期，相較于其他經(jīng)濟領(lǐng)域的放緩，美國房地產(chǎn)業(yè)逆勢復蘇的態(tài)勢頗為搶眼。
　　美聯(lián)儲9月份宣布了新一輪資產(chǎn)購買(mǎi)計劃，決定每月購買(mǎi)400億美元抵押貸款支持證券，旨在進(jìn)一步拉低長(cháng)期抵押貸款利率。目前，這一刺激政策的效果持續顯現，15年期利率已低于5年期利率水平，這對房屋購買(mǎi)與再融資構成利好。不過(guò)，銀行等抵押貸款機構比以往顯著(zhù)提高了貸款門(mén)檻，導致很多潛在購房者無(wú)法獲得貸款。