經(jīng)過(guò)三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后，“銀十”開(kāi)端不如預期，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”。公開(kāi)數據顯示，今年房企通過(guò)高周轉策略快速回籠資金，一些房企甚至已完成全年銷(xiāo)售目標，將對四季度房?jì)r(jià)起到支撐作用；而與此同時(shí)，購房者仍以剛需為主，促使房?jì)r(jià)缺乏上漲動(dòng)能。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)還存在著(zhù)“上有封頂、下有兜底”的外部影響因素。受此影響，專(zhuān)家認為，四季度房?jì)r(jià)將以平穩為主，市場(chǎng)成交將較為樂(lè )觀(guān)。
房企：提前完成全年任務(wù)降價(jià)動(dòng)力不強
公開(kāi)資料顯示，龍頭房企前三季度業(yè)績(jì)亮眼，一些房企甚至已完成全年銷(xiāo)售目標。
前三季度，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷(xiāo)售目標。公告顯示，兩個(gè)企業(yè)全年銷(xiāo)售目標分別為210億元和307億元，而截至9月底，這兩家房企已分別實(shí)現247億元和366億元銷(xiāo)售金額，提前完成全年任務(wù)。
同時(shí)，不少房企前三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已超過(guò)去年全年。1-9月，保利地產(chǎn)共實(shí)現銷(xiāo)售金額756億元，同比增長(cháng)32%，超過(guò)去年全年的732億元；中海地產(chǎn)實(shí)現919億港元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，超過(guò)去年全年的871億港元；綠城地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售金額355億元，超過(guò)去年全年的353億元。
此外，還有不少房企業(yè)績(jì)表現不俗。恒大地產(chǎn)1-9月實(shí)現銷(xiāo)售金額586億元，完成全年銷(xiāo)售計劃的73%；萬(wàn)科前三季度實(shí)現963億元銷(xiāo)售收入，全年業(yè)績(jì)破千億已毫無(wú)懸念。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監吳志輝認為，得益于積極的去庫存行為，房企的現金流不斷好轉，短期償付能力逐步提升。因此，雖然四季度是傳統的沖業(yè)績(jì)時(shí)期，并且不少開(kāi)發(fā)商將會(huì )在四季度大量推盤(pán)，但受此前業(yè)績(jì)表現較好影響，一些房企可能會(huì )在市場(chǎng)上“打醬油”，總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格爭奪幅度有限，房?jì)r(jià)很難下降。
購房者：剛需為主漲價(jià)動(dòng)能有限
受快周轉策略影響，房企今年大量推貨，而此前的以?xún)r(jià)換量策略如今也給開(kāi)發(fā)商抗住價(jià)格撐了腰。
世聯(lián)地產(chǎn)調查數據顯示，三季度，超六成購房者認為周邊樓盤(pán)價(jià)格出現不同程度上漲，進(jìn)而導致購房者認為房?jì)r(jià)非常高的比例出現反彈，與2季度相比上升了5.1個(gè)百分點(diǎn)。而此前幾個(gè)季度，這一比例一直在下滑。
由于購房者認為周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售活躍程度明顯提升，并認為未來(lái)成交量會(huì )提升的比例持續增長(cháng)，因此近六成購房者看漲未來(lái)房?jì)r(jià)，這也使得購房者認為未來(lái)半年適合購房的比例出現下降。
“十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì )，由于價(jià)格優(yōu)惠不足，雖然場(chǎng)面熱鬧，但實(shí)際成交有限。作為傳統的沖業(yè)績(jì)時(shí)間段，購房者對“十一”促銷(xiāo)普遍抱有一些期待，然而面對98折、99折這樣的常規促銷(xiāo)手段，購房者普遍反映“這樣的價(jià)位，剛需真是買(mǎi)不起！”，只能“再等等”、“以后再說(shuō)”了。
對此，深圳中原地產(chǎn)二級市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認為，受市場(chǎng)成交復蘇、資金有所積累影響，房企及時(shí)轉變以?xún)r(jià)換量的心態(tài)，改為較為進(jìn)取的價(jià)格策略，同時(shí)，促銷(xiāo)途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少，是樓市從“兩旺”轉變?yōu)椤安┺摹钡闹饕颉?BR> 但是，吳志輝認為，由于目前成交客戶(hù)的主流依然是價(jià)格承受力較低的剛需人群，投資客占比僅為為13.6%，處于歷史地位，因此，剛需為主流的產(chǎn)品結構導致價(jià)格難以提升，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能有限。
上有封頂下有兜底四季度房?jì)r(jià)將以平穩為主
在賣(mài)方降價(jià)動(dòng)力不足、買(mǎi)方漲價(jià)動(dòng)能有限的情況下，專(zhuān)家認為，四季度房?jì)r(jià)將以平穩為主，成交將較為樂(lè )觀(guān)。
中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，受此前市場(chǎng)回暖影響，房企獲得了喘息的機會(huì )。與此同時(shí)，樓市調控基調仍未改變，換屆后如果政策沒(méi)有太大的變化，剛需仍將是市場(chǎng)成交的主力。因此從供求關(guān)系來(lái)看，四季度房?jì)r(jià)難漲也難跌。
而從外部環(huán)境來(lái)看，房?jì)r(jià)也面臨著(zhù)“上有封頂、下有兜底”的局面。
近期，為了控制房?jì)r(jià)漲幅，地方政府頻頻拿出新政。陜西規定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，否則不發(fā)預售證；廣州中心區域限制高價(jià)樓盤(pán)入市；上海重點(diǎn)抽查成交價(jià)格較高等存在異常情況的商品住房項目……
宋丁認為，在樓市調控基調未變的情況下，漲價(jià)面臨“上有封頂”的局面，一旦價(jià)格出現較大反彈，便會(huì )引來(lái)調控“新政”。
與此同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢正起著(zhù)托市的作用。國家統計局數據顯示，前三季度國內生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計算，同比增長(cháng)7.7%。其中，一季度增長(cháng)8.1%，二季度增長(cháng)7.6%，三季度增長(cháng)7.4%。與此同時(shí)，9月CPI重回“1時(shí)代”，同比上漲1.9%。
宋丁認為，GDP和CPI的回落，意味著(zhù)貨幣政策存在放松空間，從宏觀(guān)層面給四季度房?jì)r(jià)起到了兜底作用。吳志輝認為，近期人民幣升值明顯，將會(huì )促使結匯速度加快，帶動(dòng)外匯占款數據攀升，四季度的流動(dòng)性將會(huì )相比三季度有所改善。
因此，他們認為，四季度房?jì)r(jià)將處于平穩階段，市場(chǎng)成交將較為樂(lè )觀(guān)。