新聞緣起
證監會(huì )主席郭樹(shù)清日前撰文稱(chēng)，證監會(huì )與住房和城鄉建設部共同研究改進(jìn)住房公積金的管理和投資運營(yíng)，目前取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
而有消息人士稱(chēng)，證監會(huì )此前已經(jīng)委托一些證券公司和基金公司對住房公積金投資A股的方案進(jìn)行研究，集中管理或者分散管理都有過(guò)探討，主題內容是在控制風(fēng)險基礎上獲取較為穩定的收益。
住房公積金投資擬投資A股的消息傳出后，引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。這一舉措如果付諸實(shí)施，將對開(kāi)發(fā)商、樓市和購房人產(chǎn)生怎樣的影響？本報記者展開(kāi)了調查。
觀(guān)察
住房公積金是否面臨“縮水”
截至去年年底，全國住房公積金余額已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億元。按照《住房公積金管理條例》的規定，住房公積金可以通過(guò)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款、國債投資、銀行存款三種方式實(shí)現增值收益。
然而，金融和地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)專(zhuān)家、機構提出，盡管住房公積金基數龐大，但由于實(shí)踐的局限，住房公積金現有的增值方式、增值效果都未臻完善，存在個(gè)人住房貸款資金運作效率不高，國債投資品種單一，銀行儲蓄利率過(guò)低等問(wèn)題。
全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生告訴記者，目前的住房公積金雖然看似基數龐大，但是保值和增值手段單一，從長(cháng)期來(lái)看，會(huì )出現公積金“越存越少”的問(wèn)題。一旦出現這類(lèi)問(wèn)題，目前已經(jīng)受到詬病的住房公積金貸款申請難、開(kāi)放提取難等問(wèn)題會(huì )更加嚴重。
因此，聶梅生認為，打通走向資本市場(chǎng)的渠道，拓展公積金的增值途徑，從總體上來(lái)講是好事一件。她說(shuō)：“從西方國家對于社會(huì )公共基金的管理辦法來(lái)看，普遍有多渠道的增值辦法，因此在目前探討公積金的入市問(wèn)題，本身具有相當積極的意義�！�
購房人
住房公積金為何好事多磨
購房人孫先生今年第一次面對申請住房公積金貸款的問(wèn)題。2012年9月，他準備在市內買(mǎi)一套總價(jià)450萬(wàn)元人民幣的婚房。在設計貸款計劃時(shí)，孫先生聽(tīng)朋友說(shuō)，住房公積金的貸款利率更低，而且可以和商業(yè)貸款“組合貸”。
然而，在售樓處咨詢(xún)時(shí)，孫先生卻遇到了未曾想象的困難——開(kāi)發(fā)商以各種理由拒絕了“組合貸”。
“開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果單獨申請商業(yè)貸款，可以享受利率8.5折的優(yōu)惠，還可以享受總房款9.7折的優(yōu)惠；但如果和公積金‘組合貸’，不但沒(méi)有利率優(yōu)惠，而且也沒(méi)有房款優(yōu)惠。實(shí)際上就是拒絕接受‘組合貸’”，孫先生告訴記者。
到最后，孫先生只好放棄公積金貸款。
究竟是什么讓開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款？對于購房人來(lái)說(shuō)，公積金貸款的低利率是最大的吸引力。但記者調查中發(fā)現，不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員會(huì )很“直接”地告訴購房人：“公積金從申請到最終放款一般都要半年或更久，這樣放款的時(shí)間太長(cháng)了，不利于開(kāi)發(fā)商資金的回籠。
對于這種現象，聶梅生表示，對于購房人來(lái)說(shuō)，公積金貸款很多時(shí)候“可望而不可及”。因為公積金貸款利率較商業(yè)貸款為低，可以省下大量的購房成本。因此，申領(lǐng)公積金貸款排期之長(cháng)，令人望而卻步。更重要的是，住房公積金的貸款額度有限。
申領(lǐng)住房公積金為何如此好事多磨？有專(zhuān)家認為，根本原因還是因為住房公積金總體有限，增值有限，因此出現了過(guò)度使用的情況，資金壓力和缺口都在增大。
一組數據顯示，2011年底，各大城市公積金貸款平均使用率為65%，部分省會(huì )城市的一般使用率已高達80%，而據報道稱(chēng)：山東某市的公積金的貸款使用率已接近90%，大大超出了全國65%的平均使用率。如果不及時(shí)加以補充，部分城市的公積金將現無(wú)錢(qián)可放的風(fēng)險。
“從根本上來(lái)說(shuō)，還是因為我國住房公積金的增值中存在著(zhù)增值渠道、增值能力不足的問(wèn)題，才導致了公積金貸款申請及使用中的種種困難和限制條件，在北京這種情況也很明顯，這才導致部分購房人對申請公積金貸款失去耐心�！甭櫭飞f(shuō)。
房企
期待住房公積金把餅做大
就住房公積金擬進(jìn)入A股市場(chǎng)的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了一位知名的開(kāi)發(fā)商高層，他告訴記者，盡管這個(gè)消息目前還是停留在傳聞階段，但很多開(kāi)發(fā)商都表示了高度關(guān)注，絕大多數開(kāi)發(fā)商希望公積金能夠積極增值，積極入市。
“我們不否認我們是最終的受益者之一，”這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，“長(cháng)期以來(lái)，有些人對住房公積金貸款有些誤解，甚至有人認為公積金貸款只能用來(lái)買(mǎi)保障房。事實(shí)上，如果公積金貸款占公積金綜述的比例不變，而住房公積金總體數量增值，那么市場(chǎng)的實(shí)際購買(mǎi)力也會(huì )增加�！�
為此，這位開(kāi)發(fā)商高層告訴記者，自己一直都在關(guān)注住房公積金進(jìn)入流通領(lǐng)域的問(wèn)題，在今年中，傳出了住房公積金擬積極進(jìn)入債市、拓寬除購買(mǎi)國債外其他債券產(chǎn)品的消息，現在又有公積金擬進(jìn)入A股市場(chǎng)的消息，從總體意義上來(lái)看，無(wú)論公積金以哪種方式運營(yíng)獲得增值，企業(yè)和市場(chǎng)都將是受益者。
“這是一個(gè)把餅做大的機會(huì )，”另一家開(kāi)發(fā)商告訴記者，“目前，公積金對于開(kāi)發(fā)商有兩方面價(jià)值，一方面，是公積金貸款可以用于住房消費，這個(gè)在今年公積金貸款利率下調，帶動(dòng)了二、三季度的樓市回暖就可以看得很明顯；另一方面，住房公積金還有一部分是以直接投資的方式進(jìn)入保障房建設的，保障房雖然利潤較低，但規模較大。如果住房公積金的基數得到大的增長(cháng)，就會(huì )有更多的資金用于房屋建設，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，也為開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓了市場(chǎng)�！�
觀(guān)點(diǎn)
公積金入市風(fēng)險誰(shuí)來(lái)承擔
“難道住房公積金在A(yíng)股賺錢(qián)以后，一個(gè)人領(lǐng)取本屬于他的20萬(wàn)公積金，就可以給他30萬(wàn)嗎？或者在向公積金申請房貸時(shí)，就可以免息么？”這是一位網(wǎng)民在聽(tīng)說(shuō)住房公積金擬進(jìn)入A股后撰寫(xiě)的博客。
的確，同社�；鹄硎聲�(huì )不是社�；鸬闹魅艘粯�，住建部也不是住房公積金的主人，它只有對這塊基金的保管職能而沒(méi)有使用權利。
更重要是，為了管控風(fēng)險，住房公積金的投資增值方面一直受到嚴格的限制。反對住房公積金進(jìn)入A股市場(chǎng)的人認為，目前中國的A股市場(chǎng)不樂(lè )觀(guān)，指出在目前的經(jīng)濟形勢下，住房公積金不應進(jìn)入這一領(lǐng)域。此外，另一種反對的聲音則認為，住房公積金入市的受益者不明確，從購房人的角度來(lái)說(shuō)，并不能因為住房公積金運營(yíng)增值而獲得更多的直接好處，因此也不該相應承受更高的進(jìn)入A股市場(chǎng)的風(fēng)險。
然而也有截然相反的觀(guān)點(diǎn)存在，支持公積金入市的人認為，如果真的出現公積金賬戶(hù)充盈的情況，直接給個(gè)人派發(fā)更多的公積金或者免息或許很難在短期內實(shí)現，但的確可以解決目前公積金使用率高、公積金貸款申請周期過(guò)長(cháng)、額度低，以及投資保障房建設的資金限制等問(wèn)題，從本質(zhì)上還是對購房人有益。
但聶梅生同時(shí)也告訴記者，公積金進(jìn)入A股市場(chǎng)，還面臨著(zhù)法律程序、風(fēng)險控制等具體問(wèn)題。
“目前的公積金管理機構并不是公積金的所有者，因此如果進(jìn)入資本市場(chǎng)，從某種程度上成為了為廣大公積金持有人的“代客理財”。這種“代客理財”雖然從動(dòng)機上是好的，但是需要從法制的角度完善受托制度，通過(guò)相關(guān)法律法規的制定和聽(tīng)證會(huì )等程序，為公積金入市運作提供法理上的依據�！甭櫭飞嬖V記者，另外，住房公積金一旦進(jìn)入股市運作，就面臨一個(gè)機會(huì )風(fēng)險的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，如果盈利了固然是好事，但如果賠損了，由誰(shuí)來(lái)承擔風(fēng)險和損失？在進(jìn)入股市前，這個(gè)問(wèn)題一定要找到答案。
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