作為清理小產(chǎn)權房的試點(diǎn)，北京市日前首次公布了清理出的７９個(gè)在建、在售“小產(chǎn)權”住宅項目，讓小產(chǎn)權房再度成為社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。
近年來(lái)，有關(guān)部門(mén)多次發(fā)文，嚴禁小產(chǎn)權房建設與銷(xiāo)售。然而，各地小產(chǎn)權房似乎仍在蔓延。是什么原因導致小產(chǎn)權房清理難查處難？
查處不斷，違建不停
“十一五”期間，有關(guān)部門(mén)針對小產(chǎn)權房發(fā)文多達１４條，明確小產(chǎn)權房不合法，嚴禁建設銷(xiāo)售，要求分類(lèi)清理整頓，查處相關(guān)責任人，甚至要求拆除未銷(xiāo)售建筑。其中建設部還特別提醒城市居民不要購買(mǎi)小產(chǎn)權房，強調不受法律保護。
據全國工商聯(lián)相關(guān)調查，全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達２．８３億平方米。
記者在多個(gè)省份調查發(fā)現，小產(chǎn)權房有從東部到中西部，從城郊向偏遠鄉村擴散之勢。
距離大連市區４０分鐘車(chē)程的甘井子區大黑石村，依山傍海。一家名為“牡丹城”的小產(chǎn)權樓盤(pán)，占地數百畝，有７０多棟樓。銷(xiāo)售部顧經(jīng)理正領(lǐng)著(zhù)幾名顧客看房。顧經(jīng)理說(shuō)：“買(mǎi)房一年后，就拿到一個(gè)不帶國徽的綠本房產(chǎn)證；有幾百平方米的大房型，也有２２平方米的小戶(hù)型，價(jià)格最低的每平方米３９８０元，而附近的商品房?jì)r(jià)格在每平方米１萬(wàn)元以上�！�
在北京市昌平區鄭各莊村，東西長(cháng)約２公里、南北寬約１公里的范圍內，一棟棟六七層高的小產(chǎn)權房密密麻麻排列著(zhù)。
近年來(lái)，小產(chǎn)權房的品種繁多，從普通毛坯房到精裝修小戶(hù)型，從海景別墅到田園地產(chǎn)，似乎應有盡有，并不亞于正規商品房項目。
供求活躍，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺
記者調查發(fā)現，我國小產(chǎn)權房市場(chǎng)早年以剛需為主，近年不斷有投資者介入，其市場(chǎng)化特征日益明顯，甚至二手交易也很紅火。
從購買(mǎi)者的成分看，他們大約來(lái)自三個(gè)方面：一是買(mǎi)不起正規商品房的被征地農民和城市居民，例如南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，從２００２年至今，已經(jīng)開(kāi)發(fā)了五期，有數千戶(hù)居民。
這里的業(yè)主說(shuō)：“住戶(hù)七成是拆遷農民，當時(shí)這里的房?jì)r(jià)是每套１２萬(wàn)至１５萬(wàn)元，而拆遷補償是每戶(hù)２０多萬(wàn)元，買(mǎi)下房子后只剩下幾萬(wàn)元。這里的房子沒(méi)有產(chǎn)權，但商品房?jì)r(jià)格要貴一倍。我們都是自住，也不需要產(chǎn)權證�！�
２７歲的大連居民劉女士告訴記者，小產(chǎn)權房便宜，雖然沒(méi)有產(chǎn)權證，但是圓了她有房一族的夢(mèng)�！俺抢锏闹械褪杖肴罕�、‘新市民’占了購買(mǎi)者很大一部分，他們買(mǎi)商品房有困難�！�
二是退休后到農村享受田園生活的城里人。在大連大黑石村一個(gè)名為“億盛風(fēng)情西海岸”的小產(chǎn)權房小區，６８歲的宋先生說(shuō)，去年他在這里買(mǎi)了一套４６平方米的房子�！爸饕菫榱送诵莺笮蓍e�！�
三是購買(mǎi)別墅用來(lái)投資。一些小產(chǎn)權項目打出了“不限購”，以吸引購房者。一些投資者認為，小產(chǎn)權房出租有一定收益，將來(lái)也會(huì )升值。
非法牟利，必須嚴懲
國土資源部今年３月重申，小產(chǎn)權房是指占用農村集體土地建設，并向農村集體組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅。如大連大黑石村“牡丹城”“藍海之星”等項目，都是在農地上建設，無(wú)法辦理正規產(chǎn)權證，均屬于違法該查禁之列。
江蘇省國土廳副廳長(cháng)吳震強告訴記者，有的小產(chǎn)權項目違規操作，導致土地秩序混亂，以及國家稅費大量流失，對于非法牟利的開(kāi)發(fā)企業(yè)和鄉村干部，必須繩之以法。
這位副廳長(cháng)介紹，南京市郊區有一個(gè)占地９００畝的小產(chǎn)權房項目，由于村干部與開(kāi)發(fā)商暗箱操作，國家方面少收土地出讓金約９億元，但少數人獲利幾千萬(wàn)元，目前開(kāi)發(fā)這個(gè)項目的村支書(shū)已被司法機關(guān)逮捕。
專(zhuān)家建議，在清理小產(chǎn)權房方案中，首先要建立“數據庫”，完成摸底調查；其次制定“路線(xiàn)圖”，做好分類(lèi)處置方案；另外，要規劃“實(shí)施表”，依法操作、公平合理。
國土資源部相關(guān)負責人告訴記者，清理小產(chǎn)權房還需要更具可操作性的法規。比如說(shuō)，除了基本農田外，農民宅基地和集體建設用地該如何區分？這就需要更清晰的法規。
北京大學(xué)教授周其仁說(shuō)，禁止小產(chǎn)權房，需要開(kāi)辟“城市反哺農村”的渠道。目前，農村土地征收為國有后，并沒(méi)有把巨大的土地增值收益反哺到農村。因此，首先要在法律上為農民“還權賦能”。
專(zhuān)家指出，解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，不能忽視農村集體享有土地增值的收益問(wèn)題，需要加以評估、界定，應該兼顧各方利益公平處置。