專(zhuān)家：警惕非剛需入市推高房?jì)r(jià)上漲預期
地方微調住房公積金政策步伐并未放慢�！督�(jīng)濟參考報》記者統計發(fā)現，截至目前，我國有近30個(gè)城市調整了住房公積金政策，其中，近期多個(gè)二三線(xiàn)城市公積金貸款額度上限大幅提升，異地購房公積金還貸也在逐漸鋪開(kāi)。業(yè)內人士認為，不少地方的樓市調控政策悄然微調，雖然覆蓋面較小，有利于剛需人群，但應警惕非剛需入市推高后期房?jì)r(jià)上漲預期。
動(dòng)向 公積金成地方微調主要手段
日前，江門(mén)市公積金管委會(huì )同意開(kāi)平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請。內容是開(kāi)平市住房公積金貸款調整為首套房貸款最高限額統一提高至1人25萬(wàn)元，2人或以上50萬(wàn)元；二套房1人20萬(wàn)元，2人或以上是40萬(wàn)元。對此，當地有關(guān)部門(mén)負責人6日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，公積金政策的調整符合國家保障首套房置業(yè)的需求，不違反調控相關(guān)政策。
政府內部人士還透露，此次調整主要是考慮到隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，公積金貸款額度標準與實(shí)際需求有不相符的地方。
實(shí)際上，在此之前，已有多個(gè)城市調整公積金政策，自本月1日正式執行的江蘇鎮江住房公積金新政規定，公積金申請貸款額度最高可達80%，而且子女買(mǎi)房可提取父母公積金部分進(jìn)行還貸。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來(lái)自2010年樓市調控以來(lái)最大一次調整，武漢市民首次使用公積金購買(mǎi)二手房，貸款最高限額由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元。
除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門(mén)、蕪湖、合肥等地上調公積金貸款額度，且上調幅度普遍在15%至25%之間，廣東省異地互貸城市增至9個(gè)，湖南長(cháng)株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。
“在樓市調控背景下，各地商品住宅成交量萎縮，而今年以來(lái)，在限購仍為調控‘紅線(xiàn)’的背景下，公積金貸款政策的調整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市，因此，公積金購房政策也成為地方政府密集調整的主要手段�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認為，目前，進(jìn)行公積金調整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更大，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯，大幅降低了剛需的購房成本，會(huì )釋放一部分年輕群體的購房需求。
“公積金貸款調整的受益對象特定，支持剛需人群，其政策出發(fā)點(diǎn)也正符合當前房地產(chǎn)政策的調控方向�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策，具有一定自由度�！�
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，這些調整政策“不僅可以對市場(chǎng)釋放微調信息，也不會(huì )影響限購限貸的政策底線(xiàn)，目前來(lái)看是地方政府微調起來(lái)最容易的執行辦法”。
提振 微調刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線(xiàn)，公積金政策成微調主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準利率為6.55，而公積金的基準利率為4.5，相當于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以貸款1萬(wàn)元20年為例，“公積金貸款月供為63元，而商業(yè)貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調可以直接增加購房者購買(mǎi)能力”�！�
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉也告訴記者，各地針對公積金的一些調整政策，其主要作用還是為了實(shí)現刺激本區域內自住剛需入市購房。他認為，“調整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對這部分群體購房機會(huì )的保護”。尤其是在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場(chǎng)成交量的回升。
的確，中指院上周數據顯示，在10月29日至11月4日的一周內，重點(diǎn)監測的40個(gè)城市中，36個(gè)城市周均成交同比增長(cháng)，其中長(cháng)沙增幅最大，達到545.82%。重點(diǎn)城市中，10個(gè)城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達到252.82%。
環(huán)比方面，上周成交量繼續沖高，達到年內第二高點(diǎn)，主要城市中，除北京下調8.5%外，上海環(huán)比上漲35%，深圳環(huán)比上漲5.8%，整體上漲城市數量達到7成。
對此，張大偉認為，一方面是因為國慶期間的認購持續反映到簽約上，促進(jìn)了市場(chǎng)數據的復蘇。另一方面，土地市場(chǎng)的升溫、地方公積金政策的微調也給購房者對市場(chǎng)的判斷造成影響，刺激樓市消費。
“市場(chǎng)預期對購房者尤為重要�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對記者表示，穩增長(cháng)政策見(jiàn)底，市場(chǎng)走勢預期增強，房?jì)r(jià)下降空間減小等市場(chǎng)動(dòng)態(tài)改變了購房者的市場(chǎng)預期。因此，部分觀(guān)望購房者開(kāi)始行動(dòng)，剛需人群也開(kāi)始從大中城市向中小城市擴展。
警惕 攪動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期
近日，業(yè)內有分析指出，盡管多數城市的住房公積金貸款額度客觀(guān)上存在調整的需要，但住房公積金貸款額度調整的時(shí)機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì )對樓市預期產(chǎn)生影響。
盡管從以往來(lái)看，住房公積金貸款額度上調在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場(chǎng)仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調控預期。
不過(guò)，在這一點(diǎn)上，陳國強分析認為，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需得以平衡。公積金貸款占購房貸款比例較小，其本身不會(huì )對樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時(shí)，樓市調控政策尚未見(jiàn)絲毫松動(dòng)的跡象，短期內不會(huì )影響房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來(lái)投機投資的行為也不會(huì )成為主流。
但顧云昌認為，各地調整公積金會(huì )影響購房者預期，客觀(guān)上肯定會(huì )刺激成交量上升，有利于樓市回暖。
值得注意的是，伴隨各地公積金調整政策的連續出臺，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數同時(shí)呈現出環(huán)比連續上漲之勢�！�
張宏偉告訴記者，“公積金‘新政’不排除會(huì )帶來(lái)少數投資、投機行為�！币坏┰谌珖菩�，可能會(huì )使一些城市的外來(lái)購房者增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩定因素。同時(shí)，在執行環(huán)節，個(gè)別被限購的購房者也會(huì )鉆空子入市，甚至惡意套取公積金�！�
陳國強也指出，因部分地方放開(kāi)公積金二套房貸款，因此，要謹防投資性需求入市，加強對投資性需求與自住型需求的區分。
張大偉表示，在近期土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲，預期向上，成交量也逐漸轉好的情況下，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也會(huì )水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開(kāi)發(fā)商年底促銷(xiāo)的力度將明顯減弱，整體市場(chǎng)價(jià)格將繼續平穩微漲。
陳國強同時(shí)指出，現階段我國房地產(chǎn)政策維持穩定仍是調控主流，若房?jì)r(jià)因此推高過(guò)快，則不排除會(huì )叫停調整公積金的可能性。