相比此前樓市持續近半年的快速回暖，剛剛結束的“金九銀十”顯得十分清淡

　　房?jì)r(jià)走勢將趨于穩定

　　樓市回暖腳步放緩

　　成交量自8月份以來(lái)連續3個(gè)月回落

　　盡管10月下半月主要城市的樓市成交量比“十一”黃金周期間有了明顯回升，但相比9月份，多數城市成交量仍然出現下降。據專(zhuān)業(yè)機構統計顯示，截至10月底，全國54個(gè)主要城市的住宅成交量合計為21.3萬(wàn)套，環(huán)比下降6.4%。這一成交量既是8月以來(lái)連續第三個(gè)月回落，也是最近半年來(lái)的低點(diǎn)。
　　住房和城鄉建設部有關(guān)負責人表示，6、7月份一些城市住房成交量有明顯回升，主要原因是大量新樓盤(pán)陸續上市，商業(yè)銀行連續下調購房貸款利率，并在基準利率水平上進(jìn)一步下浮了購買(mǎi)首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實(shí)際負擔，使一段時(shí)期以來(lái)積累的住房需求集中釋放。也有部分購房者受社會(huì )輿論的影響，改變了市場(chǎng)預期，急于購房。進(jìn)入8月份后，交易量回升勢頭開(kāi)始放緩。
　　此前有所反彈的房?jì)r(jià)，也隨著(zhù)成交量的下降而趨于平穩。中原地產(chǎn)對北京簽約最熱門(mén)的50個(gè)項目的價(jià)格監測顯示，10月份成交價(jià)格微漲或微跌的項目數基本持平，此前數月的房?jì)r(jià)普遍上漲現象有所收斂。但隨著(zhù)部分業(yè)績(jì)較好的開(kāi)發(fā)商如中海、保利及招商等已完成或接近完成年度銷(xiāo)售計劃，市場(chǎng)的優(yōu)惠促銷(xiāo)力度正進(jìn)一步減小，供應量也在放緩。年底除了銷(xiāo)售計劃完成不理想的開(kāi)發(fā)商有可能加大銷(xiāo)售力度開(kāi)展沖刺，整體房?jì)r(jià)走勢預計仍將比較平穩。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認為，剛性需求釋放充分、成交量趨穩、信貸政策沒(méi)有繼續松動(dòng)、部分項目連續漲價(jià)后性?xún)r(jià)比降低、調控仍然嚴厲等因素，是導致“金九銀十”樓市沒(méi)有繼續反彈的主要因素。但是相比去年底和今年初市場(chǎng)最冷淡的時(shí)期，目前樓市回暖的基調已經(jīng)確立，全年成交量比去年仍將有明顯上漲。整體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現交易量較為合理、房?jì)r(jià)趨于穩定的積極變化，該變化有利于市場(chǎng)長(cháng)期穩定。

　　房?jì)r(jià)反彈底氣不足

　　嚴格執行現有各項調控政策、鞏固調控成果將是政策面的主基調

　　今后一段時(shí)期，影響樓市走勢的很多因素都有可能發(fā)生變化，唯一確定的是，嚴厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策短期內不可能松動(dòng)。
　　北京一位房產(chǎn)中介告訴記者，8月份以來(lái)，在幫客戶(hù)操作二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，他明顯感到無(wú)論是住建部門(mén)還是銀行，對購房者的購房資格和貸款能力的審核都越來(lái)越嚴格，申報資料稍有瑕疵，就有可能被住建部門(mén)認定不能購房，或被銀行拒貸。另一方面，以前如果客戶(hù)沒(méi)有購房資格，花幾萬(wàn)塊錢(qián)還可能打打“擦邊球”，買(mǎi)一個(gè)購房資格，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的嚴查，處理了部分違規操作的工作人員，目前這些打“擦邊球”的渠道已經(jīng)完全被封死。
　　“年初的時(shí)候，很多人都判斷今年底調控政策就會(huì )松動(dòng)�，F在看，政策非但沒(méi)有松動(dòng)，反而執行得更加嚴格，估計明年也很難出現松動(dòng)�！边@位房產(chǎn)中介說(shuō)。
　　住房和城鄉建設部上述負責人表示，隨著(zhù)交易量回升，部分城市房?jì)r(jià)環(huán)比出現微漲。今年8月國務(wù)院向各地派出督查組，專(zhuān)項督查房地產(chǎn)調控政策執行情況。從督查的結果看，盡管不少城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負增長(cháng)，沒(méi)有出現大范圍的房?jì)r(jià)大幅反彈現象。
　　盡管如此，部分城市房?jì)r(jià)的反彈已引起督查組高度重視。8月底以來(lái)，有關(guān)部門(mén)多次表態(tài)，要按照國務(wù)院對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的總體部署，繼續堅定不移地貫徹執行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，并采取了相關(guān)措施。國家發(fā)改委在9月、10月專(zhuān)項檢查商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)情況；國土資源部指出下一階段要嚴格監控各地的房地產(chǎn)調控政策變化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的模式；住房和城鄉建設部表示繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，并根據督查結果，適時(shí)對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的地區進(jìn)行問(wèn)責。
　　除了部委的表態(tài)，在“金九銀十”期間，部分主要城市也紛紛出臺政策措施，進(jìn)一步強化、細化房地產(chǎn)調控。如上海嚴格檢查住房限購政策執行情況，北京加強限購審核、要求京籍居民購房須持二代身份證，杭州調整土地招拍掛方式，陜西出臺政策規定地產(chǎn)項目利潤率控制在10%以?xún)鹊取?BR>　　中原地產(chǎn)張大偉認為，雖然近期沒(méi)有出臺更嚴厲的調控政策，但頻繁的表態(tài)和出臺措施，向市場(chǎng)傳遞了清晰的信號，對市場(chǎng)的影響更多體現在心理層面。目前整體調控政策力度依然很大，執行更為嚴格，有利于市場(chǎng)短期實(shí)現平穩。中期看，只要繼續執行限購政策，并且信貸沒(méi)有明顯放松，房?jì)r(jià)地價(jià)就難以出現大的反彈。
　　三季度宏觀(guān)經(jīng)濟數據顯示的見(jiàn)底信號，更為堅持房地產(chǎn)調控增添了一份底氣，因為經(jīng)濟下行壓力而放松房地產(chǎn)調控的可能性越來(lái)越低。今后一段時(shí)期，嚴格執行現有各項調控政策、鞏固調控成果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的主基調。住房和城鄉建設部上述負責人表示，各地各部門(mén)應堅持調控政策不動(dòng)搖、不放松，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應，隨著(zhù)大量保障性住房的建成投入使用，市場(chǎng)預期進(jìn)一步穩定，房?jì)r(jià)尚不具備全面反彈的條件。

　　做好房?jì)r(jià)反彈政策預案

　　房地產(chǎn)調控或將面臨地價(jià)上漲、供求緊張、流動(dòng)性增加等壓力

　　盡管樓市較為平穩地度過(guò)了“金九銀十”，但風(fēng)平浪靜之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍暗流涌動(dòng)。從2012年三季度預報看，房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況相比2011年同期出現了明顯好轉。盈利房企的比例有所增加，但整體房企的利潤率有所降低。同時(shí)，上市房企持有現金量與年初相比增長(cháng)近1/4，短期償債能力明顯提升，經(jīng)營(yíng)安全性有所提高。
　　隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)狀況走出谷底、資金鏈明顯改善，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)的判斷也一改上半年的悲觀(guān)，開(kāi)始積極拿地。8月以來(lái)，萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、華潤等房企紛紛投入巨資，增加土地儲備。
　　與此同時(shí)，地方政府受財政收入下滑的影響，近期也增加了土地市場(chǎng)的供應規模。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，繼9月土地市場(chǎng)出現火爆后，整個(gè)10月份，包括北京、上海、廣州、南京、杭州在內的全國10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規劃建筑面積為1510萬(wàn)平方米，成交金額超過(guò)400億元。土地市場(chǎng)的回暖跡象已經(jīng)出現。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認為，房企積極拿地，有利于增加未來(lái)市場(chǎng)供應，穩定供求關(guān)系。另一方面，隨著(zhù)部分城市推地規模增加，高單價(jià)、高總價(jià)地塊紛紛出現，盡管近期住房和城鄉建設部會(huì )同國土資源部聯(lián)合發(fā)文遏制地價(jià)非理性上漲，但近期土地市場(chǎng)出現的高溢價(jià)，對周?chē)鷧^域市場(chǎng)及整體市場(chǎng)購房者的預期都將產(chǎn)生影響。
　　相比土地市場(chǎng)對預期的影響，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應量的短缺更值得擔憂(yōu)。由于去年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)商普遍減少拿地，今年房地產(chǎn)項目新開(kāi)工面積一直處于負增長(cháng)，這將直接導致明年全年新入市項目減少。
　　為了緩解未來(lái)一段時(shí)間因市場(chǎng)供不應求而引起房?jì)r(jià)波動(dòng)，有關(guān)部門(mén)將督促各地切實(shí)提高住房用地供應計劃完成率，加大普通住房用地供應規模，盡快形成住房有效供應。指導各地提高行政辦事效率，加快普通商品住房項目的建設和上市，進(jìn)一步增加中小套型普通商品住房供應。
　　此外，今后一段時(shí)期，國內外貨幣層面的因素也將明顯影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性、購房者的支付能力和預期，也有可能引起房?jì)r(jià)反彈。隨著(zhù)美國、日本等進(jìn)一步實(shí)施量化寬松政策，人民幣匯率屢創(chuàng )新高，熱錢(qián)流入中國的規模將加大，其中一部分將不可避免地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。住建部上述負責人表示，有關(guān)部門(mén)將繼續做好動(dòng)態(tài)監測，密切關(guān)注住房成交量、房?jì)r(jià)等關(guān)鍵指標的新變化，做好防止房?jì)r(jià)反彈的政策預案。加快研究并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制。