京滬深冷熱不均 開(kāi)發(fā)商“保價(jià)縮量”
樓市供給后勁不足 房?jì)r(jià)暗存反彈壓力
一線(xiàn)城市樓市進(jìn)入年末收官階段�？傮w來(lái)看，眾多大型房企銷(xiāo)售任務(wù)提前完成影響到了年末的樓市供應。中國證券報記者日前分別調查北京、上海、深圳樓市發(fā)現，“保價(jià)縮量”已成為多數開(kāi)發(fā)商年底策略。在北京，樓市供應不足與旺盛需求形成鮮明對比，個(gè)別項目甚至出現熱銷(xiāo)；在上海和深圳，在售樓盤(pán)雖相對充足，但高企的價(jià)格已經(jīng)影響到實(shí)際成交量，其后續供應暗藏隱憂(yōu)。
業(yè)內人士認為，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍存上漲壓力，特別是后續供應不足可能成為影響樓市走向的關(guān)鍵環(huán)節。
年末樓市冷熱不均
進(jìn)入年末，北京一些房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開(kāi)盤(pán)的北京“常楹公元”項目的銷(xiāo)售員，最近忙得不可開(kāi)交。不少客戶(hù)都在詢(xún)問(wèn)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格，更有人擔心自己排不上號，請求將自己的房號向前排。而在今年年初，小李還苦口婆心地勸說(shuō)自己的客戶(hù)盡快出手。
中國證券報記者走訪(fǎng)新開(kāi)樓盤(pán)萬(wàn)科金域緹香時(shí)發(fā)現，雖然是工作日，仍有不少購房者前往看盤(pán)。針對16500元/平方米的均價(jià)，幾位購房者也表示能夠接受�！氨绕鹌渌貐^的價(jià)格，這邊確實(shí)算價(jià)值洼地了�！痹摌潜P(pán)工作人員介紹稱(chēng)，該項目9月第一次開(kāi)盤(pán)，截至目前已基本售完。萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示，近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈。
年末出現“翹尾”現象已成為北京樓市近幾年的常態(tài)。北京南城某項目銷(xiāo)售總監向中國證券報記者表示，個(gè)別區域出現了“一房難求”的局面，“走關(guān)系”排號在不少項目十分常見(jiàn)。北京樓市上次出現這種情況，還是在2009年。
北京市住建委的數據顯示，11月中上旬，北京全市新房網(wǎng)簽總量為9559套，同比上漲216.6%；二手住宅網(wǎng)簽總量為8381套，與上月同期相比大幅上漲52%，同比則上漲87.5%。
相比之下，上海樓市則有些冷清。中國證券報記者走訪(fǎng)了上海多個(gè)片區，以往推盤(pán)量較大的外環(huán)外區域，如浦東唐鎮、周浦目前降價(jià)促銷(xiāo)房源不多，很多開(kāi)發(fā)商并無(wú)推盤(pán)打算，只是慢慢處理現有房源。只有嘉定、寶山等郊區供應量較大，不過(guò)價(jià)格優(yōu)惠并不多。11月以來(lái)，浦東原南匯板塊、金山區等遠郊樓盤(pán)瞄準剛需，成為熱銷(xiāo)的主力。
深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區是成立不足一年的新區，即將全線(xiàn)貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區，龍華新區成為深圳新樓盤(pán)最密集的地區。據不完全統計，目前龍華新區有8個(gè)樓盤(pán)在售或認籌。雖然近期深圳樓市成交回暖，但這些樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況一般。
在該區域中，毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤(pán)之一。該項目開(kāi)放樣板房已經(jīng)一月有余，但至今仍沒(méi)有明確開(kāi)盤(pán)日期。深圳地產(chǎn)界人士表示，這是由于認籌數量不足，若該項目急于現在開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率很難得到保證。中航天逸的銷(xiāo)售人員介紹，預計項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格與周邊樓盤(pán)接近，為每平方米2.2萬(wàn)元至2.3萬(wàn)元。有深圳地產(chǎn)人士表示，龍華新區目前各種配套尚不完善，樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)虛高。
房企熱衷“保價(jià)縮量”
銷(xiāo)售價(jià)格回調被認為是深圳樓市冷淡的重要原因。三年前，與中航天逸同處龍華新區的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬(wàn)元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，至今仍未售罄。近日該樓盤(pán)將價(jià)格降為每平方米2.1萬(wàn)元，現樓出售。但在整個(gè)區域，近期降價(jià)的現象并不多見(jiàn)。業(yè)內人士認為，龍華新區是深圳新樓盤(pán)供應最密集的地區之一，從該區域樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況可以看出，深圳樓市的境況并沒(méi)有一些開(kāi)發(fā)商對外宣傳的那樣樂(lè )觀(guān)。
深圳市民小李算了這樣一筆賬：如果在龍華新區這樣的關(guān)外地區按揭購買(mǎi)一套小戶(hù)型住宅，除了要繳納一筆數額不小的首付款，每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價(jià)格，可以在深圳關(guān)內租下一套各方面條件都相對優(yōu)越的房子，他最終放棄了買(mǎi)房的念頭。
上海樓市同樣如此。在浦東唐鎮某在售小區，看房人寥寥，銷(xiāo)售人員也并不積極。該小區的在售價(jià)格較今年2月已經(jīng)上漲超過(guò)15%，目前沒(méi)有任何折扣。另一個(gè)保利旗下在售樓盤(pán)同樣價(jià)格堅挺，即便是定位非剛需的140平方米大戶(hù)型，也鮮有優(yōu)惠，銷(xiāo)售人員也是一副不愁賣(mài)的表情。
上海某大型房企營(yíng)銷(xiāo)總監稱(chēng)，今年很多開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jì)完成得不錯，除非庫存較多，開(kāi)發(fā)商不會(huì )再出現“以?xún)r(jià)換量”的推盤(pán)心態(tài)，而是“保價(jià)縮量”。事實(shí)上，這種心態(tài)在全國開(kāi)發(fā)商中已是主流。
這極大地影響了年末樓市的供應量。數據顯示，10月上海全市商品住宅新增供應面積僅為63.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降超過(guò)50%，供應量是自今年3月以來(lái)最少的一個(gè)月。11月5日至11日的一周間，上海樓市新增供應面積只有1.92萬(wàn)平方米，創(chuàng )下近40周新低，而上海最近一次出現類(lèi)似的低供應量，還是在今年春節期間。
在即將到來(lái)的12月，上海樓市新增供應量恐將繼續維持低迷的局面。上海搜房數據監控中心統計，預計上海樓市12月有22個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)，較11月47個(gè)的預計開(kāi)盤(pán)量降幅過(guò)半，較去年12月的38個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量，也有超過(guò)四成的降幅。
北京樓市“一房難求”的背后，同樣是項目供應不足。根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監測數據顯示，剔除保障房之后，2012年四季度（截至11月24日）北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套，而在此期間，新房新增供應量?jì)H有10512套，供需之間缺口高達4293套。相比之下，前三季度北京新房市場(chǎng)供需基本平衡，且供應量略高于成交量，進(jìn)入四季度以后，供需關(guān)系發(fā)生反轉，出現年內首次“供不應求”的局面。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，首先，前十月多數開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，年底繼續推盤(pán)的動(dòng)力不足；其次，多數開(kāi)發(fā)企業(yè)年底略微提價(jià)之后，“端著(zhù)賣(mài)”成為主流趨勢，而價(jià)格回調也提高了觀(guān)望人群的入市積極性，造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。
供應不足局面或加劇
供需不平衡的結果，是未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的壓力增大。多數業(yè)內人士認為，“保價(jià)縮量”將成為未來(lái)一段時(shí)間樓市的常態(tài)，若供應量持續不足，房?jì)r(jià)則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例，北京市住建委的數據顯示，截至11月24日，北京樓市的住宅庫存（新房+二手房）為84664套，按照現有的銷(xiāo)售速度，消化期限僅為半年。
與現時(shí)供應的縮水相比，北京樓市的后期供應同樣存在隱患。根據北京市統計局的數據，今年前10月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2518.6億元，同比下降2.6%。全市商品房新開(kāi)工面積為2516.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積為1320萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。
相比之下，上海樓市的供需局面并不那么緊張，后續供應仍較充足。官方網(wǎng)站數據顯示，截至11月21日，上海市新建住宅庫存面積達到1030萬(wàn)平方米，庫存套數6.84萬(wàn)套，處于近期高位。
上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司咨詢(xún)師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線(xiàn)”的概念。根據他的研究，上海區域的“焦慮線(xiàn)”大致劃在600萬(wàn)到650萬(wàn)平方米存量房庫存面積。邵明浩根據今年以來(lái)新項目推盤(pán)及土地市場(chǎng)出讓情況認為，明年的新房庫存可能較目前有所減少，會(huì )階段性降至700萬(wàn)平方米左右。整體上，市場(chǎng)仍將保持相對穩定，房企將更多針對自身的特征選擇推盤(pán)策略，而大小開(kāi)發(fā)商一窩蜂以?xún)r(jià)換量“搶跑”的可能性不大。
深圳樓市呈現另一種局面。易居營(yíng)銷(xiāo)集團深圳公司副總經(jīng)理劉瑩對中國證券報記者表示，由于深圳房?jì)r(jià)已經(jīng)出現虛高，因此未來(lái)深圳的房?jì)r(jià)上漲空間不大。供應不足可能是深圳樓市面臨的問(wèn)題。
在樓市調控對房企積極性的影響下，后續供應不足將是未來(lái)樓市面臨的共同課題。根據國家統計局的數據，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積、房企購地面積等指標持續下滑。其中，由于一線(xiàn)城市的調控政策較為嚴厲，上述指標下滑的幅度也相對較大，這將加劇供應不足的局面。
與廣大二三線(xiàn)城市相比，一線(xiàn)城市的土地資源更加稀缺，后續住房用地可能不足。根據中國指數研究院的統計，2009年以來(lái)，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米，僅相當于武漢一個(gè)城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬(wàn)平方米以下，深圳則只有650萬(wàn)平方米左右。多數業(yè)內人士認為，一線(xiàn)城市的土地供應缺口已經(jīng)形成，房?jì)r(jià)存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應，并督察已供土地的開(kāi)發(fā)，從而盡快補充市場(chǎng)庫存。