編者按：股權賣(mài)了，項目賣(mài)了，資產(chǎn)負債率降下來(lái)了，股價(jià)升上去了，綠城顯然正度過(guò)困局。另外，有接近綠城的消息人士透露，2012年綠城銷(xiāo)售業(yè)績(jì)可能會(huì )創(chuàng )下公司的另一個(gè)高點(diǎn)，預計將突破500億元，看來(lái)，綠城又走上了“牛途”。在土地市場(chǎng)上，綠城也是毫不含糊，加入了搶地潮，綠城的“大干快上”，會(huì )不會(huì )存在潛在危機，值得關(guān)注。

　　拿地三年仍在挖坑；

　　綠城北京通州“地王”明年樓價(jià)或突破3萬(wàn)元；

　　記者在項目現場(chǎng)看到，一個(gè)約30米深的大坑正在施工，而工地人員告訴記者，這個(gè)坑已經(jīng)挖了一年半有余。

　　“項目具體開(kāi)盤(pán)日期尚未確定”，近日，一位京杭廣場(chǎng)售樓中心的銷(xiāo)售人員向記者表示，“預計明年能夠開(kāi)盤(pán)”。

　　實(shí)際上，上述京杭廣場(chǎng)位于北京市通州區新華大街與新華北路交叉口東北角，項目所在地塊是2009年轟動(dòng)一時(shí)的北京通州地王，而該地塊摘得者正是曾在“生死”邊緣徘徊的綠城集團。

　　值得注意的是，三年有余的時(shí)間過(guò)去后，京杭廣場(chǎng)項目仍舊處在挖坑階段，何時(shí)入市尚未有準確預期。

　　“京杭廣場(chǎng)住宅擬售價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，都是180平方米以上的大戶(hù)型”，上述銷(xiāo)售人員向記者介紹。

　　對此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒(méi)有出現單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的豪宅價(jià)格，如果京杭廣場(chǎng)入市時(shí)該區域內的市場(chǎng)情況與現在持平，其以3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，銷(xiāo)售將面臨一定壓力。

　　蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶則向記者表示，如果以這一價(jià)格入市，明顯高出周邊房?jì)r(jià)很多，銷(xiāo)售情況將不如預期。

　　昔日地王拿地三年在挖抗

　　11月25日，在京杭廣場(chǎng)項目施工現場(chǎng)，記者透過(guò)圍擋向下俯視發(fā)現，一個(gè)30米深的大坑里有一些工人正在施工，北面位置已經(jīng)貼坑壁蓋了三層左右的建筑。

　　“這個(gè)大坑有30米深，一共四層，主要是地下停車(chē)場(chǎng)”，工地上一位保安人員向記者表示，“預計要蓋36層的高樓，工地已經(jīng)施工很長(cháng)時(shí)間了”。

　　“2011年4月這個(gè)項目就開(kāi)工了，一直在挖這個(gè)坑”，另一位工地上的工人向記者表示，“也說(shuō)不好什么時(shí)候地基才能完工”。

　　實(shí)際上，據記者了解，上述項目用地占地面積39651平方米，規劃建筑面積178431平方米，規劃用途為辦公、商業(yè)，兼容實(shí)用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價(jià)為6961元/平方米，溢價(jià)率為292.21%。

　　由此來(lái)看，綠城拿下通州地王已經(jīng)三年有余，該項目不但入市時(shí)間無(wú)法確定，而且光挖地基就已經(jīng)挖了一年半有余。

　　“即使是地下四層，挖坑加護披階段一般情況下半年時(shí)間基本可以完成，”一位建筑工程師向記者表示，“如果涉及地下停車(chē)場(chǎng)，而樓層高達36層的話(huà)，時(shí)間可能稍微長(cháng)一些，不過(guò)也不至于用上一年半時(shí)間”。

　　更值得注意的是，記者曾多次路過(guò)該地，2011年京杭廣場(chǎng)的宣傳條幅布滿(mǎn)了項目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場(chǎng)”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　今年年初的時(shí)候，其銷(xiāo)售人員曾告訴記者，項目戶(hù)型有所變動(dòng)，已經(jīng)沒(méi)有商住項目了，目前這個(gè)樓盤(pán)只有寫(xiě)字樓和70年產(chǎn)權住宅產(chǎn)品，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶(hù)型住宅。

　　那么，該項目是產(chǎn)品設計更改導致項目遲遲不開(kāi)盤(pán)嗎？

　　對此，一位消息人士向記者表示，京杭廣場(chǎng)是綠城和葛洲壩地產(chǎn)的合作項目，雙方各占一半的股份，而綠城去年曾一度陷入生存危機，債務(wù)壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對項目的進(jìn)程也起到了一定的阻礙作用。不過(guò)，現在來(lái)看，綠城通過(guò)賣(mài)股權、賣(mài)項目的方式不斷自救，現金流惡化得到緩解，項目的進(jìn)展才加快一些。

　　盡管如此，該項目的入市時(shí)間仍未確定。隨后，記者沿著(zhù)工地的大幅宣傳條幅圍擋來(lái)到京杭廣場(chǎng)的售樓中心。售樓處的銷(xiāo)售人員告訴記者，“連售樓處也是新建的，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間還不能確定”。

　　而當記者26日再次致電項目的銷(xiāo)售中心時(shí)，其銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“估計要等到明年下半年才能開(kāi)盤(pán)”。

　　每平米利潤將近1萬(wàn)元？

　　“項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格還沒(méi)有定，但住宅擬售價(jià)要600萬(wàn)元一套起價(jià)，主要戶(hù)型為180平方米—260平方米”，一位銷(xiāo)售人員向記者推介到，“單價(jià)預計3萬(wàn)元/平方米，精裝修成本約5000元/平方米”。

　　“通州目前還沒(méi)有單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的住宅”，張大偉向本報記者表示，以目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，通州房?jì)r(jià)單價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米就很難賣(mài)得動(dòng)，如果項目入市時(shí)市場(chǎng)與目前市場(chǎng)相比漲幅變動(dòng)不大的話(huà)，3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)將不會(huì )被市場(chǎng)接受。

　　值得一提的是，該項目盡管是2009年的通州地王，甚至溢價(jià)率達到292.21%，但與通州現在8000元/平方米左右的樓面地價(jià)來(lái)比，其6961元/平方米的樓面地價(jià)顯然升值不少，況且該項目所處區域還是通州新城的成熟核心地段。

　　據此，張大偉給記者算了一筆賬，根據該項目的樓面地價(jià)、建安成本、精裝修成本、稅費和財務(wù)成本來(lái)看，預計該項目的成本價(jià)約為1.8-2萬(wàn)元/平方米。

　　由此來(lái)看，如果項目能夠按照預計的3萬(wàn)元/平方米成功售出，該項目不但引領(lǐng)通州房?jì)r(jià)邁入3萬(wàn)元/平方米的時(shí)代，而且綠城集團也將獲利不小，單本項目的住宅產(chǎn)品每平米利潤就接近1萬(wàn)元。

　　值得注意的是，與京杭廣場(chǎng)僅一條馬路之隔的北京ONE項目目前住宅售價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，其銷(xiāo)售情況并不樂(lè )觀(guān)。據相關(guān)成交數據顯示，2011年7月至2012年7月一年中，該項目?jì)H成交50多套。

　　無(wú)獨有偶，張大偉向記者強調，京杭廣場(chǎng)3萬(wàn)元/平方米的入市價(jià)格，市場(chǎng)不接受的可能性更大，因此項目最終成交價(jià)格可能要比預計的低，其利潤空間也不會(huì )非常高。

　　對此，宋延慶也向記者表示，這一售價(jià)突破了購買(mǎi)者的心里價(jià)位，銷(xiāo)售壓力可能很大。

　　針對上述情況，記者聯(lián)系到綠城中國首席財務(wù)官兼董秘馮征予以核實(shí)。不過(guò)，馮征向記者表示，“具體項目的情況并不清楚”。

　　令人遺憾的是，截至到截稿時(shí)間，記者多次撥通綠城多位相關(guān)負責人士電話(huà)，均未得到相關(guān)回復。