專(zhuān)家：警惕企業(yè)拿地和政府推地沖動(dòng)推高房?jì)r(jià)預期
27日，北京、上海兩地土地市場(chǎng)同日出現“地王”，樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元每平方米。與此同時(shí)，相關(guān)數據顯示，進(jìn)入四季度以來(lái)，北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長(cháng)春、南京、杭州等9城市上周僅居住用地供應量高達653公頃，創(chuàng )年內新高。對此，業(yè)內人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，年底土地市場(chǎng)正在迎來(lái)新一輪成交高潮，應警惕地方政府不斷高漲的推地熱情與開(kāi)發(fā)商持續膨脹的拿地沖動(dòng)，帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期的形成，順勢推高房?jì)r(jià)。
當日，上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司和中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得之前備受關(guān)注的黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達3.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)也刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)記錄。
同一天，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的萬(wàn)柳地塊的起始樓面價(jià)僅為2.4萬(wàn)元/平方米�！ �
“以上兩地塊均是稀缺地塊，成為‘地王’項目并不意外�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在上半年土地出讓完成率較差的背景下，為完成年度目標，地方政府均開(kāi)始集中推出土地，其中不乏核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，房企自然不會(huì )放棄好機會(huì )。
進(jìn)入四季度以來(lái)，土地盛宴不時(shí)上演，地產(chǎn)大佬紛紛現身各地土地市場(chǎng)積極拿地，地方政府趁勢開(kāi)始大舉加速供地。中原集團研究中心統計數據顯示，11月前22天萬(wàn)科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業(yè)合計拿地權益支付價(jià)達到110.45億元，權益建筑面積達327.95萬(wàn)平方米。其中萬(wàn)科占據首位，拿地權益支付價(jià)達到38.66億元，權益建筑面積達到119.52萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長(cháng)春、南京、杭州等9城市上周僅居住用地供應高達653公頃，供應量創(chuàng )年內新高。
值得注意的是，在大規模拿地的同時(shí)，房企也已啟動(dòng)融資計劃以補充拿地資金。20日，繼旭輝控股在香港聯(lián)交所開(kāi)始招股后，另一家內地房企新城發(fā)展控股揭開(kāi)招股大幕。新城控股招股書(shū)透露，該公司計劃募資21.27億港元，其中九成擬用于未來(lái)物色及收購地塊，以擴大土地儲備。與此同時(shí)，首創(chuàng )置業(yè)也公告稱(chēng)擬發(fā)行人民幣債券，且已獲批準。數據顯示，截至11月20日，四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計劃，融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。
與企業(yè)積極拿地相對應的是，地方政府年底沖刺推地的現象。27日，北京新增掛牌6地塊，總建筑面積達61.8萬(wàn)平方米，出讓起價(jià)合計37.75億元；廣州公布30日將出讓11幅地塊；而11月活躍的武漢市，更是在2日、20日分別出讓30宗、26宗地塊后，發(fā)布公告，將于12月出讓48宗地塊，其中20宗純宅地總凈地面積達195.62萬(wàn)平方米(約2934.34畝)。18宗商住用地，總凈地面積達188.76萬(wàn)平方米(約2831.35畝)。
與此同時(shí)，上海召開(kāi)“2012年浦東新區土地推介會(huì )”，浦東新區計劃密集推出36幅地塊，總占地面積共計近百公頃；南京市國土資源局組織召開(kāi)了2012年度南京市秋季土地推介會(huì )，推出20幅地塊；昆明市計劃推出35幅地塊。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認為，在資金鏈好轉的背景下，房企拿地意愿增強，她預計未來(lái)一個(gè)多月，各地的土地供應量還會(huì )處于井噴階段，各地方政府將通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，而資金狀況較好的企業(yè)加大拿地速度。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉分析指出，一方面，現階段土地出讓情況依然呈現明顯的不均衡性，另一方面，“地王”頻繁刷新或對市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用�！ �
的確，“地王”頻現推動(dòng)市場(chǎng)預期，除今日出現的“地王”與“準地王”項目，上海12月還將出讓海門(mén)路55號地塊、漕河涇社區地塊、火車(chē)站北廣場(chǎng)地塊和外灘等區域4宗地塊。前三幅地塊起拍價(jià)分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過(guò)今年上�？們r(jià)“地王”的45億元總價(jià)。業(yè)內人士預計，上述三幅地塊即使底價(jià)成交，也將刷新今年以來(lái)上�？們r(jià)“地王”的紀錄�！ �
業(yè)內人士表示，一方面隨著(zhù)商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解，另一方面，時(shí)近年底，各級政府選擇通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計劃，提高土地出讓收入。因此，年底或再掀拿地熱潮。張大偉指出，應警惕地方政府不斷高漲的推地熱情與開(kāi)發(fā)商持續膨脹的拿地沖動(dòng)，或“地王”的頻現帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期的形成，順勢推高房?jì)r(jià)。
但張絮并不這么認為，她指出，雖然當前土地市場(chǎng)有所升溫，但市場(chǎng)環(huán)境比不支持土地價(jià)格大漲。下半年來(lái)，土地市場(chǎng)一直是密切受政府關(guān)注的，而針對土地市場(chǎng)也是政策頻出，限地價(jià)、競保障房面積的推廣也有助于平抑地價(jià)。