議論多時(shí)的小產(chǎn)權房整治近日迎來(lái)實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)：北京市國土局公布了初步清理整治的79個(gè)小產(chǎn)權房項目，表示將對其進(jìn)行分類(lèi)處理；北京市住建委已啟動(dòng)對在建在售“小產(chǎn)權房”的參建企業(yè)的資質(zhì)核查，核查中如發(fā)現相關(guān)企業(yè)不符合資質(zhì)等級標準等問(wèn)題，最高將給予撤回資質(zhì)的處罰。
不過(guò)，《經(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，在全國許多地方，盡管有多部門(mén)進(jìn)行嚴管，但小產(chǎn)權房依舊呈現“花樣翻新”變異蔓延之勢，背后三大推力強勁，小產(chǎn)權房治理路竟路在何方？
小產(chǎn)權房“花樣翻新”變異蔓延
2011年底，國土資源部等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確指出小產(chǎn)權房不予登記發(fā)證。而在此之前，許多城市也已經(jīng)明確小產(chǎn)權房不予登記。但從實(shí)際情況看，小產(chǎn)權房并沒(méi)因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會(huì )所、休閑項目、養老地產(chǎn)等形式悄然入市，呈遍地開(kāi)花之勢。
記者在浙江、湖北等地采訪(fǎng)發(fā)現，在樓市調控的大背景和中央多部門(mén)的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權房建設、銷(xiāo)售步伐加快。如在浙江一些農村，出現了打著(zhù)“生態(tài)大棚”名義變相對外出售的小產(chǎn)權房，這種侵占農用地的“家庭農場(chǎng)”和休閑農業(yè)項目在北京、武漢、南京等大城市周邊也隨處可見(jiàn)。與此相似，一些大城市周邊的農村，利用宅基地興建會(huì )員制養老中心、私人會(huì )所或大公司培訓中心，變相出售或出租小產(chǎn)權房。值得注意的是，隨著(zhù)相關(guān)部門(mén)對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉戰農村。一些開(kāi)發(fā)商在“三荒地”、林地、景區周邊開(kāi)發(fā)所謂的旅游地產(chǎn)、農旅綜合體，大打政策擦邊球，山里地里長(cháng)處各色休閑房。
武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產(chǎn)權房管理辦法，明確禁止城鎮居民購買(mǎi)小產(chǎn)權房。根據規定，小產(chǎn)權房只能在集體成員之間流轉，不允許在社會(huì )上公開(kāi)銷(xiāo)售，購房者如果購買(mǎi)了沒(méi)有產(chǎn)權證的房產(chǎn)，一旦出現糾紛，將不受法律保護。但即使這樣，小產(chǎn)權房市場(chǎng)依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團結村還建樓”，用的是村里的集體土地，這個(gè)小區停車(chē)場(chǎng)、綠地一應俱全，看起來(lái)和普通商品房并沒(méi)有什么兩樣。已經(jīng)入住的孫女士告訴記者，小區都是村里的拆遷戶(hù)還建得來(lái)，3年前拆遷完畢，半數以上裝修完畢已經(jīng)入住，另一部分“待售”�！靶^沒(méi)有土地證，屬于小產(chǎn)權房，售價(jià)在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證權屬�！睂O女士說(shuō)，因小區周邊樓盤(pán)售價(jià)接近一萬(wàn)元，是小區房?jì)r(jià)的2倍，因此這些小產(chǎn)權房十分搶手。
同武漢一樣，全國各大城市周邊的農村里，分布著(zhù)眾多的小產(chǎn)權房，許多人已經(jīng)在這些房屋里生活了多年，而更多的小產(chǎn)權房，正在繞過(guò)監管上馬動(dòng)工，并最終成為潛力巨大的小產(chǎn)權房市場(chǎng)的一部分。機構統計數據顯示，小產(chǎn)權房在北京、深圳等房?jì)r(jià)較高城市，已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總量1/10—1/5。
三大推力使“小產(chǎn)權房”禁而不絕
盡管有關(guān)部門(mén)明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險，但小產(chǎn)權房以其價(jià)格較低、手續較簡(jiǎn)、準入無(wú)限等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權房禁而不絕、變異蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長(cháng)”脫離了普通公眾的承受范圍，高房?jì)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權房“創(chuàng )造”了巨大的市場(chǎng)。與普通商品房相比，價(jià)格較低是小產(chǎn)權房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結小區看房的張先生說(shuō)，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證，不能上市交易，可令他心動(dòng)的是該房屋價(jià)格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一為從事中介工作的業(yè)內人士告訴記者，小產(chǎn)權房一般比周邊樓盤(pán)價(jià)格低一半，低價(jià)優(yōu)勢解決了部分支付不起高房?jì)r(jià)人群的居住需求，“只要高房?jì)r(jià)的現狀不改變，小產(chǎn)權房就一直有市場(chǎng)”。
其次，小產(chǎn)權房這個(gè)名稱(chēng)指向的是我國目前的土地制度安排�，F有農地制度安排最大的問(wèn)題是農民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農村集體建設用地流轉的使用權市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，造成“同地不同價(jià)”。逐利性決定了農民會(huì )在正式的土地制度安排之外尋求利益補償，建小產(chǎn)權房不需要繳納出讓金、基礎設施配套費等市政建設費用，成本低廉，而銷(xiāo)售可以借高房?jì)r(jià)“東風(fēng)”，巨大的利益使得小產(chǎn)權房在農村雨后春筍般生長(cháng)。調查發(fā)現，小產(chǎn)權房所占的土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)性質(zhì)變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商為了利益、村鎮干部為了好處，雙方合意行為導致小產(chǎn)權房繞過(guò)監管上馬開(kāi)工。而在農村集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，也被開(kāi)發(fā)商和村鎮干部獲得，農民所得甚少。
再次，監管不到位執法不嚴格形成負面示范效應，終致小產(chǎn)權房越積越多。一方面，監管不嚴讓村莊之間互相攀比，比如浙江的一些村莊因開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房獲益，臨近的村莊也會(huì )跟進(jìn)；另一方面，執法不嚴使得購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產(chǎn)權房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關(guān)專(zhuān)家認為，雖然國家有關(guān)部門(mén)三令五申，但由于一些地方國土部門(mén)未能及時(shí)果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度，才導致小產(chǎn)權房逐步做大成為頑癥痼疾。大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)賈廣葆說(shuō)，堵住小產(chǎn)權房蔓延之風(fēng)，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個(gè)部門(mén)都負有責任，但因為沒(méi)有利益所得、又是個(gè)“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒(méi)有人真正去管。
堵住增量整治存量治理小產(chǎn)權房
清華大學(xué)教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )顧問(wèn)袁倫華等學(xué)者認為，治理小產(chǎn)權房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今后沒(méi)有增量，逐步分類(lèi)處置存量，解決小產(chǎn)權房禁而不絕、變異蔓延的難題。
對一切規劃、在建的小產(chǎn)權房項目要叫停，建好未銷(xiāo)售的，堅決不允許進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。要加大執法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閑農莊”、“旅游地產(chǎn)”、“養老中心”等名目下的小產(chǎn)權房建設項目，做到不再有增量小產(chǎn)權房出現，為整治存量減輕壓力。
對存量處理要做到從嚴、分類(lèi)、穩步推進(jìn)。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的小產(chǎn)權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來(lái)面貌。而對最終納入土地利用總體規劃的小產(chǎn)權房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關(guān)出讓金和稅費。對已經(jīng)銷(xiāo)售和居住的小產(chǎn)權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實(shí)現合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付。
在現行土地制度無(wú)法變更的前提下，有專(zhuān)家表示，主管部門(mén)應出臺政策，將城鄉結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分小產(chǎn)權房，質(zhì)量驗收合格后，轉變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏�。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費，滿(mǎn)足不同購房人群的需求，堵住小產(chǎn)權房蔓延的市場(chǎng)基礎。
有專(zhuān)家直言，農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià)。城鄉土地權利的不對等與城市擴張帶動(dòng)農民入城之間的矛盾已經(jīng)十分突出，現有的城鄉土地制度安排違反了同地、同權、同價(jià)的原則，限制了居民遷徙定居自由。應加快改革，實(shí)行國有建設用地和集體建設用地統一市場(chǎng)，達到同地、同權、同價(jià)，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權房變異蔓延問(wèn)題。
當然，從目前來(lái)看，小產(chǎn)權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)持續合理回歸；二是盡快啟動(dòng)土地制度改革，建立統一完備的土地交易市場(chǎng)，堵住小產(chǎn)權房生長(cháng)的制度漏洞，將其化約到統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。