住房?jì)r(jià)格跌幅明顯收窄 涉地涉房收入大幅減少房產(chǎn)稅或成樓市調控新方向

　　財政部部長(cháng)謝旭人近日在部署下半年財政工作重點(diǎn)時(shí)提出，下半年要發(fā)揮財稅政策調控優(yōu)勢，推進(jìn)經(jīng)濟結構調整和發(fā)展方式轉變。強調要嚴格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節和持有環(huán)節相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。謝旭人撰文提出，要統籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉、保有環(huán)節各類(lèi)收費和稅收并存的狀況。房產(chǎn)稅或將成為全國樓市調控的新方向，謝旭人的講話(huà)引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界普遍的判斷。
　　物業(yè)稅的推出是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然趨勢，而現實(shí)的市場(chǎng)狀況進(jìn)一步催生房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴大與推廣。業(yè)內人士認為，當前促使房產(chǎn)稅加快推進(jìn)的因素有兩個(gè)。一是針對樓市實(shí)施的史上最為嚴厲的調控政策效用已明顯減弱，今年房?jì)r(jià)跌幅已經(jīng)明顯收窄，很多城市交易量、房?jì)r(jià)在最近幾個(gè)月都已再現反彈，調控又臨關(guān)鍵期。二是全國土地出讓金以及商品房銷(xiāo)量增幅的減少，使地方政府涉地、涉房收入下降。據財政部數據顯示，2011年，全國和土地和房屋銷(xiāo)售相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長(cháng)26.8%，增幅較2010年減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。財政部日前公布的上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產(chǎn)交易環(huán)節稅費減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補土地財政困局。從長(cháng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅將使土地儲備日益減少的地方政府轉而擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩定收入。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)聶梅生認為，房地產(chǎn)體制性的改革和長(cháng)效政策應適時(shí)啟動(dòng)，長(cháng)效機制中房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅即是其中一項內容。目前房地產(chǎn)稅的法理完善和制度建設已在抓緊進(jìn)行。
　　北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉分析，樓市的限購政策目前看短期內取消的可能不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段，強制地抑制了需求，房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調控的新方向。與這相佐證的是，現在全國30多個(gè)省區市和計劃單列市的地稅官員正開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲備。國稅總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應用工作高級專(zhuān)業(yè)人才培訓班(一期)也已正式開(kāi)班。而謝旭人的講話(huà)則預示房產(chǎn)稅擴大試點(diǎn)成為定局。
　　從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒(méi)有對剛需及房?jì)r(jià)起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對市場(chǎng)層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱(chēng)，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴圍房產(chǎn)稅做準備，但大家最關(guān)心的還是擴容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問(wèn)題。
　　聶梅生表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)和總結正在研討，此前的試點(diǎn)上海和重慶的模式本來(lái)就不一樣，實(shí)施了以后都說(shuō)很有成績(jì)、很順利，那么再擴容將向哪個(gè)方向擴容?是以哪個(gè)模式擴容?是擴容給住房居住物業(yè)這部分，還是擴容給商業(yè)和工業(yè)物業(yè)?是向法人持有的擴容還是個(gè)人持有的擴容?這些都還沒(méi)明確。更重要的是，在財政部的一些提法當中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開(kāi)的，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當中的《物權法》的出臺，實(shí)際上還有法理問(wèn)題。
　　房子的價(jià)值更多地是與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)。目前，是按房產(chǎn)的套數、還是按人均占有面積征稅，稅率是否會(huì )在上海試點(diǎn)的基礎上增加，今后房地產(chǎn)稅是否擴大到上海和重慶試點(diǎn)限定的新購商品房之外存量房持有環(huán)節，土地價(jià)值與房產(chǎn)折舊的估值等一系列問(wèn)題都備受社會(huì )的關(guān)注。
　　財政部的相關(guān)人士認為，房地產(chǎn)稅是基于每個(gè)擁有房產(chǎn)的人占有國家資源的多寡而征收的稅種，它不是一項隨時(shí)可以調控的行政政策。作為國家開(kāi)征的一項稅種，所有擁有房產(chǎn)的人都需要繳納。有稅務(wù)部門(mén)的人士也表示，不論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅，在擴圍初期，為能比較順利的推行，會(huì )將商業(yè)物業(yè)以及高端住宅或者平均住房面積較大的物業(yè)作為首先征稅的對象，大多數的住宅以及政策性住房暫不會(huì )征稅。但是從房地產(chǎn)稅的本質(zhì)講，最終擁有房產(chǎn)的人都要進(jìn)入征稅范圍。
　　據新華社的報道，中國社科院11月28日發(fā)布的報告提出，應及時(shí)推廣滬渝經(jīng)驗，對城鎮居民家庭人均用房超過(guò)40平方米部分，無(wú)論住房為何種產(chǎn)權性質(zhì)，均應按評估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節房產(chǎn)稅，且新增商品房和現有存量房均納入征稅范圍。房產(chǎn)稅擴圍的步點(diǎn)隨著(zhù)各方的論證似乎已離我們越來(lái)越近。
　　張大偉認為，房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起但是長(cháng)遠來(lái)看，肯定會(huì )涉及存量多套房。從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以，后期房產(chǎn)稅擴大化甚至對二套以上住房全面收取的可能性非常大。目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，房產(chǎn)稅的擴圍可能會(huì )對這部分人影響比較大。