我國正處于城鎮化快速推進(jìn)時(shí)期，而一些城市居高不下的房?jì)r(jià)對住房保障帶來(lái)很大壓力。如何破解這一矛盾，成為橫亙于決策者和市場(chǎng)參與者面前的難題。
　　始于1998年的住房制度改革取得了顯著(zhù)的成績(jì)，但也暴露出一些突出問(wèn)題�？偟膩�(lái)看，住房改革過(guò)程中過(guò)度強調市場(chǎng)化，忽視了住房的社會(huì )性質(zhì)和保障屬性，導致房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，保障性住房和中低價(jià)位普通商品住房供應不足，普通居民難以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，特別是中低收入家庭住房困難問(wèn)題非常突出。
　　住房兼具經(jīng)濟性和社會(huì )性。單純將其視為經(jīng)濟問(wèn)題，忽視其社會(huì )屬性，或者單純強調其社會(huì )性，而忽視經(jīng)濟規律，都是錯誤的認識。正是住房的社會(huì )屬性，要求政府不能將其視為普通的商品，而是應考慮其社會(huì )影響采取適當的政策加以干預。為此，十八大報告明確指出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿(mǎn)足困難家庭基本需求。
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，應當使大部分城鎮家庭通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)或市場(chǎng)租賃的方式解決其居住問(wèn)題。這既是避免政府對市場(chǎng)不當干預的要求，也是避免財政壓力過(guò)大的要求。而要實(shí)現這一目標，需要住房市場(chǎng)能夠良性運轉，避免房?jì)r(jià)或房租超過(guò)正常家庭的可支付能力。這進(jìn)而要求政府應采取適當的政策，有效調節住房市場(chǎng)的供求。近年來(lái)，由于缺乏有效的需求調節政策，導致住房市場(chǎng)投機或投資需求占據重要比重，非理性的住房消費也不斷膨脹，進(jìn)而導致房?jì)r(jià)在一段時(shí)期內過(guò)快上漲。為抑制住房市場(chǎng)的投機或投資需求，目前中央政府要求房?jì)r(jià)過(guò)快上漲地區采取行政性限購政策。但從長(cháng)期來(lái)看，應以財稅、金融等經(jīng)濟性手段加以替代。
　　需要清醒看到的是，中國住房問(wèn)題的更大挑戰可能在未來(lái)，而非現在。
　　目前，我國城鎮化率剛超過(guò)50%，如按戶(hù)籍人口計算僅35%左右，遠低于發(fā)達國家近80%的平均水平�，F代化發(fā)展規律看，今后一二十年我國城鎮化率將不斷提高，每年將有相當數量農村富余勞動(dòng)力及人口轉移到城市。當前，住房政策體系主要關(guān)注城市戶(hù)籍人口的居住問(wèn)題。而在新型城市化的戰略導向下，必須要考慮未來(lái)大量從農村移居到城市人口的居住問(wèn)題。
　　未來(lái)住房市場(chǎng)最為突出的問(wèn)題當屬結構性矛盾，由此也給實(shí)現住房保障政策目標形成壓力。住房市場(chǎng)的結構性矛盾主要體現在兩方面：一是城鎮居民的住房可支付能力受到嚴重制約;二是保障性住房供給比例較低，難以適應新增城市人口的需要。
　　首先，無(wú)論是從城鎮居民收入還是支出視角來(lái)看，當前我國城鎮居民對住房的支付能力都十分薄弱。更為嚴重的是，如從未來(lái)城鎮新增住房的需求主體——農民工的支付能力看，城鎮住房?jì)r(jià)格更是偏高。按照當前的住房?jì)r(jià)格水平，農民工在城市里無(wú)法以購買(mǎi)手段獲得與他們的支付能力相對應的住房。
　　其次，未來(lái)實(shí)現住房保障目標，最需關(guān)注的主體應是部分城鎮低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工人員。滿(mǎn)足這部分群體的基本住房需求是實(shí)現新型城市化背景下住房保障目標的當務(wù)之急。從需求主體看，規模巨大而且還在迅速增加的進(jìn)城務(wù)工人員即將成為城鎮住房需求的主力軍。2010年到2030年，需要解決已經(jīng)進(jìn)城或即將進(jìn)城的農民工及其家屬累計約4億人在城鎮居住的問(wèn)題。從人口規�？�，這已與現有城鎮戶(hù)籍人口數相當。絕大多數農民工的收入水平都遠遠低于城市房?jì)r(jià)和房租水平，無(wú)法融入城市商品房市場(chǎng)。在農民工住房問(wèn)題上，市場(chǎng)不會(huì )自動(dòng)生產(chǎn)與其需求相匹配的供給，確實(shí)存在著(zhù)市場(chǎng)失靈。只有政府參與的保障性住房，如公租房、廉租房等，才能夠符合他們的住房需求和支付能力。
　　與此同時(shí)，城市居住并非僅僅提供居住空間就足夠了，還需要相配套的基礎設施和公共服務(wù)。而城市基礎設施建設與公共服務(wù)體系建設，需要巨額財政資金作為支撐�？陀^(guān)地看，中國現有城市基礎設施建設已經(jīng)取得了飛速發(fā)展。然而也要注意，現有的城市面貌煥然一新，恰恰是以愈演愈烈的土地財政作為支撐。城市化建設資金需求的滿(mǎn)足，需要來(lái)自于土地的較高現金流以及相應的城市融資能力作為支撐，而后者就需要高房?jì)r(jià)作為支撐。過(guò)高的房?jì)r(jià)，恰恰是實(shí)現住房保障政策目標的主要制約。
　　展望未來(lái)，城市人口的增加，以及城市化標準、品位的提高，都對基礎設施建設以及其他公共服務(wù)建設提出了更高的要求。與此同時(shí)，基礎設施單位投資成本將面臨不斷上升的壓力，這都決定了需要巨額資金提供支持。據預測，到2020年城市基礎設施的總投資需求可能高達16萬(wàn)-20萬(wàn)億元。抓好城市基礎設施建設與公共服務(wù)體系建設工作，同樣是新型城市化戰略的重要體現，也是實(shí)現住房保障政策目標的重要內容。而與這一巨大投資需求相對應的，是亟待改變的以土地為支撐融資模式。
　　結合國際經(jīng)驗，以城市為主體發(fā)債是擺脫土地財政依賴(lài)之后加強城市建設的主要辦法。我國目前城鎮化水平總體上還比較低，而且每年還以一個(gè)百分點(diǎn)左右的速度快速發(fā)展，正是處于需要集中資源大幅投入的階段，但還缺乏穩定成熟的財力來(lái)源予以支撐。解決的一種思路是，通過(guò)某種制度安排，把城鎮化建設未來(lái)的收益平移到目前來(lái)使用，將來(lái)再逐步償還。這就需要建立且大力發(fā)展市政債制度，為城市建設提供充足穩定的資金來(lái)源。

　　(作者系中國社科院財經(jīng)戰略研究院財政研究室副主任)