歷時(shí)近6年，蘭州市政府引進(jìn)第一個(gè)高端商業(yè)業(yè)態(tài)——萬(wàn)達城關(guān)商業(yè)廣場(chǎng)終于破土動(dòng)工。與此同時(shí)，蘭州市體育局名下的最后一宗體育用地也隨之消失。
一位熟知蘭州市土地市場(chǎng)人士向本報記者介紹，比對蘭州市周邊地塊的價(jià)格，萬(wàn)達占據的天水北路的土地價(jià)格起碼價(jià)值800萬(wàn)/畝-1000萬(wàn)/畝，而萬(wàn)達的拿地價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的一半。
不僅如此，據本報記者調查，蘭州市體育用地的消失不過(guò)是“萬(wàn)達模式”在全國開(kāi)花的一個(gè)縮影。
“萬(wàn)達每進(jìn)駐一個(gè)新城市，都把目標瞄準在交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力，高性?xún)r(jià)比地段，地段優(yōu)勢背后是高額的拆遷安置成本，相比之下，位于城市核心地段的學(xué)校、體育場(chǎng)地、公共設施用地拆遷難度和成本優(yōu)勢就隨之突顯�！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)權威業(yè)內人士認為，這也是蘭州市體育用地不斷被蠶食的重要原因。
據當地政府人士向本報記者介紹，即使在當地政府內部對于該項目也有不同看法，對于此說(shuō)法，記者試圖向蘭州相關(guān)政府部門(mén)求證，但未得到答復。
最后一宗體育用地
10月，本報記者來(lái)到了蘭州萬(wàn)達廣場(chǎng)的規劃所在地，十個(gè)挖土機、兩臺塔吊、幾十個(gè)工人正在一個(gè)近2萬(wàn)平方米左右的大坑內緊急施工，進(jìn)入緊張的開(kāi)工前準備階段。
3個(gè)月前，這塊大坑上就坐落著(zhù)蘭州市體校和蘭州市體工大隊，也是蘭州市體育局僅存的一塊體育用地。
“體校內的總面積約7000平方米的足球場(chǎng)和田徑場(chǎng)，是學(xué)生運動(dòng)場(chǎng)地，也是全市運動(dòng)會(huì )、競技比賽、健身活動(dòng)以及周邊居民遭遇地震、洪水等避難點(diǎn)�！痹m州市體校的老校長(cháng)江樹(shù)臣介紹，截止到目前，當地體育局名下的體育用地均因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被蠶食殆盡。
蘭州市體育局一位退休的官員介紹，此前蘭州市體育局名下主要有三塊體育場(chǎng)地，一塊是紅山根體育場(chǎng)；一塊是鴨嘴灘體育公園；還有一塊就是蘭州市體校和蘭州市體工大隊原址。
“紅山根體育場(chǎng)被出售給房地產(chǎn)公司，用以商業(yè)住宅小區的開(kāi)發(fā)，鴨嘴灘體育公園用地也被建成為個(gè)人謀利的餐飲場(chǎng)所，僅存的最后一塊體育用地也因為萬(wàn)達的到來(lái)，而沒(méi)能保住�！鄙鲜鋈耸咳缡钦f(shuō)。
最終這塊地還是被萬(wàn)達“拿走”，按照宣傳資料，這個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)建成后將是蘭州最大的城市綜合體，被蘭州市列為2012年15個(gè)重大項目之一。
江樹(shù)臣在肯定萬(wàn)達進(jìn)入給這座城市帶來(lái)的稅收、就業(yè)好處的同時(shí)也指出，商業(yè)性的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在占用學(xué)校、體育場(chǎng)地等公共設施用地之后，也應遵循法律法規，先建后拆。
據《體育法》“第四十六條”規定，任何組織和個(gè)人不得侵占、破壞公共體育設施。因特殊情況需要臨時(shí)占用體育設施的，必須經(jīng)體育行政部門(mén)和建設規劃部門(mén)批準，并及時(shí)歸還；按照城市規劃改變體育場(chǎng)地用途的，應當按照國家有關(guān)規定，先行擇地新建償還。
然而，蘭州市體校和體工大隊已經(jīng)被拆遷一年半，蘭州萬(wàn)達廣場(chǎng)項目也已完成拆遷，開(kāi)始動(dòng)工，但記者走訪(fǎng)蘭州市體育局、規劃局、國土局等多個(gè)部門(mén)獲悉，蘭州市轄區內最后一塊體育用地，蘭州市唯一一所體育職業(yè)學(xué)校的選址工作仍未著(zhù)落。
蘭州的賠本買(mǎi)賣(mài)？
更讓江樹(shù)臣不解的是，蘭州市政府在引進(jìn)萬(wàn)達廣場(chǎng)時(shí)，似乎做了貼本的買(mǎi)賣(mài)，業(yè)內人士估算萬(wàn)達的拿地價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的一半左右。
“項目最早選址位于蘭州七里河區友誼賓館舊址，但在論證拆遷問(wèn)題時(shí)，發(fā)現該地塊的拆遷量太大，涉及單位復雜，成本高、難度大，不得不擱置，重新選址�！币晃唤咏m州市政府的人士介紹，并最終敲定于天水北路雁灘地塊，原規劃占地108畝。
對于重新選址地塊，萬(wàn)達希望以不超過(guò)5億元的代價(jià)獲得：征地費每畝最高不超過(guò)450萬(wàn)元，108畝共計4.86億元，但據城關(guān)區政府關(guān)于蘭州萬(wàn)達商業(yè)廣場(chǎng)項目匡算的土地征地費用合計共需征地費用65785.6萬(wàn)元，平均每畝拆遷征地費用609.1萬(wàn)元，兩者相差1.72億元。
為了促進(jìn)項目的開(kāi)建，上述接近蘭州市政府的人士介紹，蘭州市政府提出差價(jià)由萬(wàn)達先行墊付，待項目完成后從商品房建設、銷(xiāo)售期間的稅收中返還萬(wàn)達，并報請蘭州市政府審議，但遭到了蘭州市財政局的否定，并建議企業(yè)自行消化。
直到2010年10月份，萬(wàn)達才以6.58億元的價(jià)格拿下城關(guān)區灘尖子G1018號地，占地也縮減為100.571畝。
原規劃涉及的拆遷范圍包括蘭州市體校、蘭州市體工大隊、甘肅教育學(xué)院、蘭州勝天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、省委宣傳部、省統計局、蘭州市軍休五所、省軍區休養所、灘尖子加油站、中藥材公司共10家單位，需拆遷住宅550戶(hù)。
“經(jīng)多次協(xié)調無(wú)果，原萬(wàn)達項目規劃用地被縮減了15畝，其中省委宣傳部等政府單位不再列為拆遷范圍，主要的拆遷對象就是蘭州市體校和蘭州市體工大隊兩家單位�！�
“100.571畝規劃用地中，80多畝屬于蘭州市體校和蘭州市體工大隊，土地附著(zhù)物少，涉及單位簡(jiǎn)單，拆遷成本低，難度也較小�！鄙鲜鼋咏m州市政府不愿具名的權威人士介紹，因縮減規劃致使土地出讓金出現的差額，也被要求及時(shí)返回給萬(wàn)達集團。
在本輪拆遷中，上述不愿具名的房地產(chǎn)權威業(yè)內人士稱(chēng)，萬(wàn)達無(wú)疑是最受益的，低廉的土地價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的土地資源，高額的利潤回報，連最棘手的拆遷安置，也只是政府行為，和自己毫不相關(guān)，畢竟曾經(jīng)簽訂的土地協(xié)議上，明確規定的是“三通一平”。