11月1日拍攝的濟南城區一處在建商品房項目。記者 朱崢 攝

    2012年，對不少中國的商品房購房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)特殊的時(shí)間節點(diǎn)。本世紀初到2003年前后，中國的商品房市場(chǎng)迎來(lái)了第一波住房按揭貸款熱潮，大批工薪階層通過(guò)貸款實(shí)現安居夢(mèng)。時(shí)至今日，第一批貸款購房者將為房貸畫(huà)上句號。從最初幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)，到今天幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)甚至數百萬(wàn)元房貸，十幾年來(lái)“房奴”的變化折射出中國商品房市場(chǎng)的變遷與進(jìn)化。

　　房?jì)r(jià)10年：讓“負翁”變“富翁”

　　2003年，北京西北四環(huán)的世紀城被評為當年京城的10大熱銷(xiāo)樓盤(pán)，每平方米5000多元的房?jì)r(jià)對于當時(shí)的北京市民而言依舊奢侈。就在那一年，25歲的孟為貸款30萬(wàn)元在世紀城買(mǎi)下了自己的第一套房子。
　　“當時(shí)每個(gè)月的收入也就四五千元，我幾乎每天都在算，要用多少年才能還清所有的貸款�！泵蠟檎f(shuō)。
　　孟為的擔心在那一代貸款買(mǎi)房者當中十分普遍。不過(guò)，隨著(zhù)時(shí)間的推移和房地產(chǎn)業(yè)的大繁榮，第一代購房人很快就從第一批“負翁”變成了“先富起來(lái)”的人。
　　2012年，世紀城一期二手房的均價(jià)已經(jīng)達到每平方米47000元，比10年前漲了10倍。從負債累累到坐擁百萬(wàn)，第一代貸款購房者早就不再為月供的問(wèn)題擔驚受怕。
　　房?jì)r(jià)10年變遷，讓第一批貸款買(mǎi)房者變成了真正的幸運兒。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部抽樣統計數據顯示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年齡5年以上的普通住宅，超過(guò)8成已經(jīng)全款付清；而房本在2005年之前，也就是購買(mǎi)超過(guò)8年的，基本上已經(jīng)沒(méi)有貸款。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究院張絮告訴記者，10年前買(mǎi)房的有很多早就利用巨大的房?jì)r(jià)差換房，變相提前結束了“房奴”生活�？梢哉f(shuō)，2003年左右是我國最近10年買(mǎi)房的最佳時(shí)期。房?jì)r(jià)低，政策好，走勢佳�！八麄兪亲畈幌瘛�房奴’的一批貸款購房者�！�

　　房貸10年：從“不敢貸”到“怕沒(méi)貸”

　　住房按揭貸款的歷史其實(shí)遠比10年長(cháng)得多——早在20年前，中國建設銀行上海分行就貸出了全國第一筆個(gè)人房屋貸款。
　　不過(guò)，雖然房貸業(yè)務(wù)已有20年，但房貸真正的發(fā)展期卻是從1997年開(kāi)始的。這一年，央行頒布《個(gè)人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款比例最高限額是房?jì)r(jià)的70%，貸款年限最長(cháng)為20年。也正是從這一年開(kāi)始，商品房和個(gè)人住房貸款開(kāi)始走近普通百姓。
　　“開(kāi)始我們是不敢貸款的�！苯衲暌呀�(jīng)56歲的陳衛國告訴記者，10年前他每月的工資只有3000多元，積蓄不過(guò)幾萬(wàn)元，想買(mǎi)個(gè)大點(diǎn)的房子除了貸款別無(wú)他法。對于不少第一批貸款購房者而言，向銀行借錢(qián)與其說(shuō)是實(shí)現安居夢(mèng)的捷徑，不如說(shuō)是萬(wàn)般無(wú)奈下的選擇。
　　然而，隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷上漲，商品住房所具備的再也不僅僅是簡(jiǎn)單的居住價(jià)值，更多的則是保值增值功能。對房屋升值的追逐和對房?jì)r(jià)高漲的恐懼，讓越來(lái)越多的人義無(wú)反顧地投入到貸款買(mǎi)房的大軍中。
　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2003年在北京購置一套90平方米的住房平均只需約40.5萬(wàn)元，貸款20萬(wàn)到30萬(wàn)元，月供僅需1400元左右。而今天，貸款買(mǎi)房者月供過(guò)萬(wàn)元已經(jīng)十分普遍。月供比10年前漲了10倍，人們對住房貸款的渴望卻更加強烈。隨著(zhù)去年以來(lái)房地產(chǎn)調控持續發(fā)力，差別化信貸政策逐漸深入，個(gè)人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔心的不再是是否還得起月供，而是能否從銀行貸到足夠的資金。
　　統計數據顯示，1997年全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億元。2001年底，全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款達6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構上半年的個(gè)人住房貸款余額就達到了6.9萬(wàn)億元，是1997年底的363倍。

　　未來(lái)10年：今天的“房奴”何時(shí)解套？

　　10年前的所謂“房奴”其實(shí)早已不存在解套的問(wèn)題，2012年這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，對于第一批貸款購房人而言，更多的是一種象征。而對于近3年來(lái)的購房者而言，房貸依舊是結結實(shí)實(shí)壓在頭頂的一座大山。
　　在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉看來(lái)，“我國房?jì)r(jià)上漲幅度最大的是在2009年到2010年之間，這幾年來(lái)的購房者承受了高房?jì)r(jià)的壓力，是真正意義上的‘房奴’�！�
　　“房地產(chǎn)調控應該有更大的視野，要盡快提高居民收入的上漲速度，使其與房?jì)r(jià)的上漲幅度相匹配。對貸款買(mǎi)房的普通購房者要定向減稅，擴大保障房的保障面，減低剛性需求購房者的購房壓力�！睆埓髠フf(shuō)。
　　不少專(zhuān)家認為，與10年前的購房者相比，現在那些窮盡了幾代人積蓄、背負著(zhù)幾百萬(wàn)元債務(wù)的購房者無(wú)疑更需要關(guān)注；那些被高房?jì)r(jià)擋在大都市外的年輕人更需要關(guān)心。而這些，恰恰是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調控所要著(zhù)力解決的問(wèn)題，也是未來(lái)10年甚至更久的時(shí)間內，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩定發(fā)展的關(guān)鍵。