中指院10日數據顯示，在12月3日至9日的一周內，重點(diǎn)監測的20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供求齊漲。值得注意的是，11月土地市場(chǎng)迎來(lái)供地高峰，在土地市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始反彈，單月新開(kāi)工面積由降轉增。
　　接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)投資增速回暖明顯，行業(yè)整體回暖形勢確立，但我們必須認識到，回暖分布并不均衡。因此，應警惕后期出現漲價(jià)與爛尾并存的現象。

　　投資　國房景氣指數重回95

　　日前，統計發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數據，值得注意的是，雖然仍處于低位，但預示著(zhù)房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”)大幅拉升至95.71，比上月提高1.15點(diǎn)，高于4月份國房景氣指數95.62，同時(shí)走出了徘徊整6個(gè)月的94-95的點(diǎn)位區間。
　　數據同時(shí)顯示，2012年1至11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，同比名義增長(cháng)16.7%，增速比1至10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。是今年6月以來(lái)最高水平，其中住宅開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)11.9%，增速比1至10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續第2個(gè)月加快，投資增速回暖明顯。
　　另外，1至11月房屋和住宅新開(kāi)工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米，同比分別下降7.2%和11.1%，降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個(gè)百分點(diǎn)。11月房屋和住宅新開(kāi)工面積分別同比增長(cháng)7.1%和6.3%，均由降轉增。值得注意的是，11月單月投資增速大幅提高到28.5%，較10月15.5%的增速回升12.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商預期轉變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，一方面，房企認為調控政策進(jìn)一步經(jīng)營(yíng)性緊縮的可能性不大，另一方面，銷(xiāo)售情況轉好，資金鏈趨松，地方政府加大推地力度，房企加大拿地積極性，投資意愿增強。
　　中指院指出，除利用外資外，各項資金來(lái)源增速繼續提高，特別是定金及預付款和個(gè)人按揭貸款同比增速今年以來(lái)首次超過(guò)20%，11月單月同比均超過(guò)60%�！�
　　的確，統計局數據顯示，在房企資金來(lái)源方面，整體增速明顯提高，定金及預付款和按揭貸款同比增速今年首次超過(guò)20%。1至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源8.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.1%，比1至10月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，連續3個(gè)月在10%以上。其中，國內貸款同比增長(cháng)16.1%，比1至10月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(cháng)20.2%和23.7%。
　　“在地根和銀根都相對松弛后，房企投資意愿自然增加，房?jì)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。但是，房地產(chǎn)調控在政策仍將維持連續性和穩定性的前提下，房地產(chǎn)投資并不會(huì )恢復至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代�！敝熘幸徽f(shuō)。
　　鏈家地產(chǎn)張旭也表示，今年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍超出預期，資金回收和融資狀況有很大改善，并持續拿地補倉，房企信心整體都有明顯恢復。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調控政策走向仍然不明確，加強房地產(chǎn)調控的表態(tài)也只能說(shuō)明調控難以放松。在整體市場(chǎng)向好的表象下，地方城市差異較大，尤其是一些三、四線(xiàn)城市庫存壓力仍會(huì )較大。

　　市場(chǎng)　土地交易急增

　　10日，中指院發(fā)布土地監測報告，在12月3日到9日的一周內，重點(diǎn)監測的共推出各類(lèi)土地305宗，較上周增加106宗，推出面積1314萬(wàn)平方米，較上周增加533萬(wàn)平方米，土地推出量環(huán)比增加68%。
　　成交方面，上周共成交各類(lèi)土地113宗，較此前一周增加34宗，成交面積470萬(wàn)平方米，較上周增加87萬(wàn)平方米，環(huán)比增加23%。
　　一方面隨著(zhù)商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解，另一方面，時(shí)近年底，各級政府選擇通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，掀起了又一輪土地盛宴。
　　中原集團的最新數據顯示，11月，13個(gè)重點(diǎn)監測城市經(jīng)營(yíng)性用地供應面積較10月環(huán)比上升219%，而12月，地方政府推地計劃更甚，以武漢市為例，武漢12月將舉辦6場(chǎng)土地出讓會(huì )，推出121宗國有建設用地，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應總量。而寧波市，12月內擬出讓土地73萬(wàn)平方米，超過(guò)前11月總和。
　　“11月政府供地和房企拿地意愿上都進(jìn)一步提升�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認為，基于成交量上漲，資金的充裕，房企拿地補倉意愿持續增加。
　　從房企拿地情況來(lái)看，截至2012年12月6日，保利、萬(wàn)科、恒大、綠地等新增土地前十的房企共計獲取土地275宗，土地出讓金達1488.53億元。
　　與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下，住宅成交量進(jìn)一步提升。以北京為例，亞豪機構根據北京市住建委數據統計結果顯示，截至9日，北京市商品住宅成交金額已達2375.5億元，超過(guò)2011年全年37.6%，2010年的2267億元，創(chuàng )近三年新高。
　　對此，倪鵬飛指出，應避免房地產(chǎn)市場(chǎng)假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作，誤導消費者，推高房?jì)r(jià)上漲預期。

　　預警　漲價(jià)與爛尾并存

　　國家統計局數據顯示：2012年1至11月份，全國商品房銷(xiāo)售面積91705萬(wàn)平方米，同比上漲2.4%。其中住宅銷(xiāo)售面積為81500萬(wàn)平方米，同比上漲2.3%，是今年首次同比增長(cháng)。單月情況看，11月商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比大增23.9%，銷(xiāo)售金額環(huán)比上漲18.3%。
　　此外，根據統計局數據，11月末，商品房待售面積33567萬(wàn)平方米，比上月末增加519萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加297萬(wàn)平方米，庫存增幅環(huán)比上漲3%。
　　“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲，印證樓市暖冬行情，同時(shí)也帶動(dòng)全年成交量首次同比正增長(cháng)。目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀(guān)望的剛需客戶(hù)再度入市。其主要原因是對于市場(chǎng)預期相對樂(lè )觀(guān)，近期也未出現明確的收緊信號，很多購房者看漲明年市場(chǎng)�！睆埿裾f(shuō)。
　　但她同時(shí)指出，從房企待售情況看，住宅庫存壓力仍然存在，在11月需求大量消化的情況下，庫存仍有不少增量。尤其是三四線(xiàn)城市大量庫存還需要較長(cháng)時(shí)間消化。
　　的確，雖然部分房企資金鏈好轉，但是大部分中小房企仍面臨著(zhù)較大的資金困境。日前《中國經(jīng)濟周刊》雜志社與商務(wù)部研究院信用評級與認證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，實(shí)體經(jīng)濟上市的20個(gè)行業(yè)的企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險下降35.32%，是20個(gè)行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè)。2012年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)安全指數曾迅速攀升至5851.72點(diǎn)，同比上升了1739.42點(diǎn)，增幅42.30%，為近4年來(lái)最高。但第三季度該行業(yè)的財務(wù)安全指數迅速下降至近4年最低點(diǎn)。
　　對此，倪鵬飛表示，現階段投資回升的均是大型房企，而三、四線(xiàn)城市的小房企仍面臨著(zhù)較大的資金壓力。
　　國泰君安分析師也表示，開(kāi)發(fā)商資金緊張有所改善，但仍主要體現在償債能力方面。自身壓力仍然較大。
　　據房地產(chǎn)咨詢(xún)決策機構克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險排行榜”的數據顯示，全國城市市場(chǎng)風(fēng)險排名前50位城市中，無(wú)一例外都是三四線(xiàn)城市，排名第一是酒泉，第二是呼倫貝爾。
　　另有數據顯示，當下高居不下的房企去庫存壓力，使得個(gè)別的房企如果按照今年的銷(xiāo)售速度，所需消化時(shí)間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三、四線(xiàn)城市所累。
　　“明年一線(xiàn)城市確實(shí)存在房?jì)r(jià)上漲的壓力，但是一些三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)則有崩盤(pán)的風(fēng)險。因此，我們應警惕未來(lái)樓市漲價(jià)與爛尾同時(shí)并存�！蹦啭i飛說(shuō)。