中指院10日數據顯示,在12月3日至9日的一周內,重點(diǎn)監測的20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供求齊漲。值得注意的是,11月土地市場(chǎng)迎來(lái)供地高峰,在土地市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下,房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始反彈,單月新開(kāi)工面積由降轉增。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士表示,房地產(chǎn)投資增速回暖明顯,行業(yè)整體回暖形勢確立,但我們必須認識到,回暖分布并不均衡。因此,應警惕后期出現漲價(jià)與爛尾并存的現象。
投資 國房景氣指數重回95
日前,統計發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數據,值得注意的是,雖然仍處于低位,但預示著(zhù)房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”)大幅拉升至95.71,比上月提高1.15點(diǎn),高于4月份國房景氣指數95.62,同時(shí)走出了徘徊整6個(gè)月的94-95的點(diǎn)位區間。
數據同時(shí)顯示,2012年1至11月份,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元,同比名義增長(cháng)16.7%,增速比1至10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。是今年6月以來(lái)最高水平,其中住宅開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)11.9%,增速比1至10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn),連續第2個(gè)月加快,投資增速回暖明顯。
另外,1至11月房屋和住宅新開(kāi)工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米,同比分別下降7.2%和11.1%,降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個(gè)百分點(diǎn)。11月房屋和住宅新開(kāi)工面積分別同比增長(cháng)7.1%和6.3%,均由降轉增。值得注意的是,11月單月投資增速大幅提高到28.5%,較10月15.5%的增速回升12.9個(gè)百分點(diǎn)。
社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,開(kāi)發(fā)商預期轉變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為,一方面,房企認為調控政策進(jìn)一步經(jīng)營(yíng)性緊縮的可能性不大,另一方面,銷(xiāo)售情況轉好,資金鏈趨松,地方政府加大推地力度,房企加大拿地積極性,投資意愿增強。
中指院指出,除利用外資外,各項資金來(lái)源增速繼續提高,特別是定金及預付款和個(gè)人按揭貸款同比增速今年以來(lái)首次超過(guò)20%,11月單月同比均超過(guò)60%!
的確,統計局數據顯示,在房企資金來(lái)源方面,整體增速明顯提高,定金及預付款和按揭貸款同比增速今年首次超過(guò)20%。1至11月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源8.6萬(wàn)億元,同比增長(cháng)14.1%,比1至10月提高2.5個(gè)百分點(diǎn),連續3個(gè)月在10%以上。其中,國內貸款同比增長(cháng)16.1%,比1至10月提高1.4個(gè)百分點(diǎn);定金及預付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(cháng)20.2%和23.7%。
“在地根和銀根都相對松弛后,房企投資意愿自然增加,房?jì)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。但是,房地產(chǎn)調控在政策仍將維持連續性和穩定性的前提下,房地產(chǎn)投資并不會(huì )恢復至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代!敝熘幸徽f(shuō)。
鏈家地產(chǎn)張旭也表示,今年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍超出預期,資金回收和融資狀況有很大改善,并持續拿地補倉,房企信心整體都有明顯恢復。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調控政策走向仍然不明確,加強房地產(chǎn)調控的表態(tài)也只能說(shuō)明調控難以放松。在整體市場(chǎng)向好的表象下,地方城市差異較大,尤其是一些三、四線(xiàn)城市庫存壓力仍會(huì )較大。
市場(chǎng) 土地交易急增
10日,中指院發(fā)布土地監測報告,在12月3日到9日的一周內,重點(diǎn)監測的共推出各類(lèi)土地305宗,較上周增加106宗,推出面積1314萬(wàn)平方米,較上周增加533萬(wàn)平方米,土地推出量環(huán)比增加68%。
成交方面,上周共成交各類(lèi)土地113宗,較此前一周增加34宗,成交面積470萬(wàn)平方米,較上周增加87萬(wàn)平方米,環(huán)比增加23%。
一方面隨著(zhù)商品房成交量的上漲,房企資金鏈有所緩解,另一方面,時(shí)近年底,各級政府選擇通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計劃,提高土地出讓收入,掀起了又一輪土地盛宴。
中原集團的最新數據顯示,11月,13個(gè)重點(diǎn)監測城市經(jīng)營(yíng)性用地供應面積較10月環(huán)比上升219%,而12月,地方政府推地計劃更甚,以武漢市為例,武漢12月將舉辦6場(chǎng)土地出讓會(huì ),推出121宗國有建設用地,接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應總量。而寧波市,12月內擬出讓土地73萬(wàn)平方米,超過(guò)前11月總和。
“11月政府供地和房企拿地意愿上都進(jìn)一步提升!辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認為,基于成交量上漲,資金的充裕,房企拿地補倉意愿持續增加。
從房企拿地情況來(lái)看,截至2012年12月6日,保利、萬(wàn)科、恒大、綠地等新增土地前十的房企共計獲取土地275宗,土地出讓金達1488.53億元。
與此同時(shí),在土地市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下,住宅成交量進(jìn)一步提升。以北京為例,亞豪機構根據北京市住建委數據統計結果顯示,截至9日,北京市商品住宅成交金額已達2375.5億元,超過(guò)2011年全年37.6%,2010年的2267億元,創(chuàng )近三年新高。
對此,倪鵬飛指出,應避免房地產(chǎn)市場(chǎng)假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作,誤導消費者,推高房?jì)r(jià)上漲預期。
預警 漲價(jià)與爛尾并存
國家統計局數據顯示:2012年1至11月份,全國商品房銷(xiāo)售面積91705萬(wàn)平方米,同比上漲2.4%。其中住宅銷(xiāo)售面積為81500萬(wàn)平方米,同比上漲2.3%,是今年首次同比增長(cháng)。單月情況看,11月商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比大增23.9%,銷(xiāo)售金額環(huán)比上漲18.3%。
此外,根據統計局數據,11月末,商品房待售面積33567萬(wàn)平方米,比上月末增加519萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加297萬(wàn)平方米,庫存增幅環(huán)比上漲3%。
“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲,印證樓市暖冬行情,同時(shí)也帶動(dòng)全年成交量首次同比正增長(cháng)。目前購房者入市積極性有明顯增加,尤其是之前觀(guān)望的剛需客戶(hù)再度入市。其主要原因是對于市場(chǎng)預期相對樂(lè )觀(guān),近期也未出現明確的收緊信號,很多購房者看漲明年市場(chǎng)!睆埿裾f(shuō)。
但她同時(shí)指出,從房企待售情況看,住宅庫存壓力仍然存在,在11月需求大量消化的情況下,庫存仍有不少增量。尤其是三四線(xiàn)城市大量庫存還需要較長(cháng)時(shí)間消化。
的確,雖然部分房企資金鏈好轉,但是大部分中小房企仍面臨著(zhù)較大的資金困境。日前《中國經(jīng)濟周刊》雜志社與商務(wù)部研究院信用評級與認證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示,實(shí)體經(jīng)濟上市的20個(gè)行業(yè)的企業(yè)中,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險下降35.32%,是20個(gè)行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè)。2012年二季度,房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)安全指數曾迅速攀升至5851.72點(diǎn),同比上升了1739.42點(diǎn),增幅42.30%,為近4年來(lái)最高。但第三季度該行業(yè)的財務(wù)安全指數迅速下降至近4年最低點(diǎn)。
對此,倪鵬飛表示,現階段投資回升的均是大型房企,而三、四線(xiàn)城市的小房企仍面臨著(zhù)較大的資金壓力。
國泰君安分析師也表示,開(kāi)發(fā)商資金緊張有所改善,但仍主要體現在償債能力方面。自身壓力仍然較大。
據房地產(chǎn)咨詢(xún)決策機構克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險排行榜”的數據顯示,全國城市市場(chǎng)風(fēng)險排名前50位城市中,無(wú)一例外都是三四線(xiàn)城市,排名第一是酒泉,第二是呼倫貝爾。
另有數據顯示,當下高居不下的房企去庫存壓力,使得個(gè)別的房企如果按照今年的銷(xiāo)售速度,所需消化時(shí)間需要10年之久,而其中很大一部分正是被三、四線(xiàn)城市所累。
“明年一線(xiàn)城市確實(shí)存在房?jì)r(jià)上漲的壓力,但是一些三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)則有崩盤(pán)的風(fēng)險。因此,我們應警惕未來(lái)樓市漲價(jià)與爛尾同時(shí)并存!蹦啭i飛說(shuō)。