臨近歲末，樓市“淡季不淡”，成交量回升，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)重現同比上漲。據中國指數研究院監測數據，包括北京、上海在內的十大城市住宅均價(jià)同比上漲0.15%，為今年以來(lái)首次出現。應該看到，雖然樓市供求關(guān)系出現局部調整，但區域分化較大，去庫存仍將主導樓市整體運行態(tài)勢。
　　目前看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況出現緩解，宏觀(guān)經(jīng)濟觸底回升改善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境，政策調控效應隨時(shí)間推移有所減弱，加上前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響，熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系出現了局部調整。
　　一是“以?xún)r(jià)換量”策略有力緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況。為應對新國八條實(shí)施后市場(chǎng)需求急劇萎縮所引發(fā)的資金周轉下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了降價(jià)跑量的銷(xiāo)售策略，實(shí)現了銷(xiāo)售快速增長(cháng)。以中海地產(chǎn)為例，前10個(gè)月實(shí)現銷(xiāo)售額同比增長(cháng)28.9%，提前完成全年銷(xiāo)售目標。2012年1至10月，全國住宅銷(xiāo)售面積同比下降1.2%，降幅較上半年大幅縮小10個(gè)百分點(diǎn)。
　　二是宏觀(guān)經(jīng)濟觸底回升改善了房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境。雖然第三季度我國地區生產(chǎn)總值增長(cháng)7.4%，仍繼續回落，但回落速度已經(jīng)明顯減慢。隨著(zhù)固定資產(chǎn)投資項目落地的加快以及新一輪再庫存的啟動(dòng)，9月份以來(lái)，我國多項經(jīng)濟運行指標出現回暖，11月中國制造業(yè)PMI為50.6%，連續三個(gè)月上升。雖然微觀(guān)層面經(jīng)營(yíng)生態(tài)仍未實(shí)質(zhì)改善，應收賬款規模繼續增加，但宏觀(guān)經(jīng)濟回暖已經(jīng)很大程度上改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境。樓市預期存在路徑依賴(lài)，2009年我國經(jīng)濟在全球率先企穩回升，房?jì)r(jià)也迎來(lái)較快上漲。因此，當前宏觀(guān)經(jīng)濟運行回暖，也會(huì )明顯增大市場(chǎng)的房?jì)r(jià)上漲預期。
　　三是房地產(chǎn)調控政策效應有所減弱。限購政策效應是時(shí)間的減函數，隨時(shí)間推移政策效應有所減弱。今年4至8月期間出現樓市剛性需求集中釋放，表明符合購買(mǎi)條件人群已經(jīng)明顯增多，限購政策約束人群范圍相對縮小。限貸政策對杠桿購房需求抑制作用很大，但對全額付款購房人無(wú)絲毫影響，今年以來(lái)全額付款購房人也較以往年度明顯增多。
　　四是前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響到時(shí)下熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系。為應對政策調控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)收縮了熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)力度，加大對二線(xiàn)、三線(xiàn)乃至四線(xiàn)城市的投入。2011年，中部地區商品房銷(xiāo)售面積增速高出東部地區11.2個(gè)百分點(diǎn)；2011年末，西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)32.8%，高出東部地區4.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　即使如此，局部熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系調整，并不會(huì )改變全國樓市整體去庫存的運行態(tài)勢。截至2012年10月末，全國商品房待售面積3.3億平方米，超過(guò)上年末2.7億平方米，若按照前10個(gè)月均價(jià)計算，待售商品房面積所占用的資金規模近2萬(wàn)億元。特別是三線(xiàn)、四線(xiàn)城市樓市供過(guò)于求的特征較為明顯。據中國房地產(chǎn)信息集團研究成果表明，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)高風(fēng)險城市有50個(gè)，主要是三線(xiàn)、四線(xiàn)城市。在高庫存壓力制約下，加上執行限購、限貸政策不放松，房?jì)r(jià)出現明顯上漲的可能性較小，對此，應有理性認識。