據新華社電
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)波不斷。一方面，市場(chǎng)傳言受廣東試點(diǎn)官員資產(chǎn)公示制度影響，一線(xiàn)城市出現天量二手房拋盤(pán)，有可能對樓市造成沖擊；另一方面，國家統計局公布的11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng )6個(gè)月新高，商品房銷(xiāo)售面積也出現年內首次正增長(cháng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和土地市場(chǎng)均現“暖冬”跡象。真相到底如何？
一線(xiàn)城市未現“天量”二手房拋盤(pán)
根據記者調查，所謂一線(xiàn)城市二手房“天量”拋盤(pán)現象并不存在，房企投資信心恢復則為普遍現象
上周末，一則樓市傳聞在微博中迅速蔓延。消息稱(chēng)，受廣東部分地區試點(diǎn)官員資產(chǎn)公示制度影響，一線(xiàn)城市普遍出現二手房天量拋盤(pán)，其中北京突然出現381萬(wàn)套空置房拋向市場(chǎng)，上海二手房掛牌量從41萬(wàn)猛增至200萬(wàn)套。廣州二手房掛牌量從26萬(wàn)套增至100萬(wàn)套。如以此前北京僅10萬(wàn)套左右的二手房總供給量來(lái)看，300余萬(wàn)套拋盤(pán)量確實(shí)可能對樓市產(chǎn)生重大沖擊。
不過(guò)，根據上證報記者的調查，一線(xiàn)城市二手房拋盤(pán)量猛增的消息并不屬實(shí)。北京市住房和城鄉建設委員會(huì )官方網(wǎng)站信息顯示，截至記者昨天發(fā)稿時(shí)，北京市場(chǎng)存量可售房源僅為40549套。中原地產(chǎn)分析師張大偉稱(chēng)，官方公布的二手房可售房源一般是即將簽約的房源，不反映真實(shí)供給情況，但北京市場(chǎng)真實(shí)的掛牌二手房源也不過(guò)10萬(wàn)套左右。中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰介紹，北京過(guò)去30天平均日增加二手房源250套左右，最多不過(guò)300套，也有僅100余套的情況。因此北京不存在掛牌量激增300多萬(wàn)套的情況�！皠e說(shuō)300萬(wàn)套，就是增加30萬(wàn)套，也是了不得的�！睂�(zhuān)家表示。
廣州方面，據了解，目前廣州一手房可售房源5萬(wàn)套左右，二手房粗略估計在7萬(wàn)至10萬(wàn)套�！皬V州一二手房市場(chǎng)處于穩定的量?jì)r(jià)恢復性上漲階段，確實(shí)沒(méi)有天量拋盤(pán)。如果有那么多拋盤(pán)，價(jià)也不可能還在漲�！敝性禺a(chǎn)廣州區負責人黃韜表示。
而根據相關(guān)報告，11月份，北京、上海、廣州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，創(chuàng )下今年月成交量第二高位，二手住宅總成交面積合計約483萬(wàn)平米，環(huán)比增長(cháng)17.5%。分城市來(lái)看，成都環(huán)比漲幅最高，約40%；其他五個(gè)城市環(huán)比漲幅在10%至20%。從前11個(gè)月二手住宅累計成交量來(lái)看，六個(gè)城市均比去年同期有不同程度增長(cháng)。其中，成都同比增幅達90%；上海、廣州、天津同比漲幅在20%至30%；北京和深圳同比增幅最小，不超過(guò)10%。
價(jià)格方面，中原領(lǐng)先指數系統數據顯示，自今年3月以來(lái)，六個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數連續8個(gè)月上漲。從累計漲幅來(lái)看，北京、上海和廣州三地價(jià)格指數累計回升幅度超過(guò)10%；深圳為8.9%；相比之下，天津和成都的價(jià)格指數回升幅度較小，不足4%。業(yè)內預測，12月份六個(gè)城市二手住宅成交價(jià)格還將繼續上漲，其中上海和深圳的環(huán)比漲幅或將有所擴大。
全年收官在即 商品房銷(xiāo)售面積首次“轉正”
全年樓市即將收官之際，商品房銷(xiāo)售面積年內首次“轉正”。
據國家統計局統計，前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積為9.1705億平方米，同比增長(cháng)2.4%，增速較1-10月份提升3.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是這一指標在年內首次由負轉正。其中11月全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲25.82%，達1.2962億平方米，成為推動(dòng)前11個(gè)月總銷(xiāo)售面積出現正增長(cháng)的重要因素。
根據記者統計，從今年2月份開(kāi)始，每月的全國商品房銷(xiāo)售面積增幅分別為-14%、-13.6%、-13.4%、-12.4%、-10%、-6.6%、-4.1%、-4%、-1.1%，直到11月份，上述數據才“轉正”——增長(cháng)2.4%。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭告訴記者，目前購房者入市積極性明顯增加，尤其是之前觀(guān)望的客戶(hù)再度入市�！爸饕蚴菍τ谑袌�(chǎng)預期相對樂(lè )觀(guān)，很多購房者看漲明年市場(chǎng)�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉預計，12月份北京二手住宅市場(chǎng)將延續翹尾行情，成交量或將超過(guò)11月份，接近7月份的年內峰值。而且，“今年北京新房市場(chǎng)有望完美收官，全年新建商品住宅(剔除保障房)成交量預計達9萬(wàn)套，將超過(guò)2010年的8.8萬(wàn)套和2011年的5.9萬(wàn)套，創(chuàng )近三年新房成交量新高�！�
中原地產(chǎn)的數據也吐露些許暖意。據統計，上周全國多數城市住宅銷(xiāo)量同比均呈現明顯回暖跡象。但是，“由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企拿地規模和開(kāi)工速度并未出現同比例提升�！敝性禺a(chǎn)張大偉說(shuō)，這反映出開(kāi)發(fā)商在目前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下，對未來(lái)市場(chǎng)走勢的判斷仍保持相對謹慎。
“目前各房企在供應、定價(jià)方面的銷(xiāo)售策略總體傾向平穩，加之調控政策的長(cháng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大起大落的概率不高�！睆埓髠フJ為，房地產(chǎn)調控政策的基調未變，而年底信貸額度可能趨緊，信貸政策將是影響年末市場(chǎng)走勢的關(guān)鍵。
值得一提的是，銷(xiāo)量上升的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資信心也全面恢復。統計局數據顯示，前11個(gè)月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，增速比前10個(gè)月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，也是5個(gè)月以來(lái)開(kāi)發(fā)投資增速最高值；土地購置面積31638萬(wàn)平方米，雖然同比仍下降14.8%，但創(chuàng )下8個(gè)月以來(lái)的最小降幅。
上市房企這一年：以?xún)r(jià)換量、斷臂求生、另謀出路
2012年，是樓市調控持續深入的一年。房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)績(jì)分化愈演愈烈，龍頭企業(yè)依賴(lài)自身資金優(yōu)勢“以?xún)r(jià)換量”，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅提升；與此同時(shí)，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉讓股權；還有一些房企“另謀出路”，尋求轉型，走向多元化經(jīng)營(yíng)。房產(chǎn)企業(yè)“圈塊地就能掙錢(qián)，賣(mài)棟樓就能發(fā)財”的集體暴利時(shí)代逐漸走向終結。
最新數據顯示，1至11月，萬(wàn)科、保利、恒大分別實(shí)現1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷(xiāo)售額，均已超過(guò)去年三家公司的全年銷(xiāo)售額。恒大更是宣布提前完成全年800億元的銷(xiāo)售計劃。
調控之下，龍頭房企依舊風(fēng)光無(wú)限，但實(shí)際上不少房企的日子卻并不好過(guò)。深圳證券信息有限公司數據顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態(tài)。其中，虧損最為嚴重的京投銀泰，虧損近2億元；其次是嘉凱城，虧損1.56億元；其余虧損房企，虧損額均在1億元以?xún)取?BR> 上市房企內部業(yè)績(jì)分化明顯，使得行業(yè)集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數據顯示，前三季度，127家A股上市房企共實(shí)現328.20億元凈利潤，較去年同期僅增長(cháng)1.21%。其中，萬(wàn)科、保利、招商等前十大房企，凈利潤高達188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企凈利潤的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤占比為50.82%。由此可見(jiàn)，今年前三季度，A股上市房企凈利潤前十強的集中度提升了6.54個(gè)百分點(diǎn)。
2012年，房地產(chǎn)行業(yè)股權轉讓延續了2011年的火熱態(tài)勢。樓市調控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對資金趨緊問(wèn)題，不得不轉讓股權“斷臂求生”。
11月29日，冠城大通發(fā)布公告稱(chēng)，將其持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以7.33億元的價(jià)格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。深圳冠洋擁有位于深圳熱點(diǎn)房地產(chǎn)板塊——月亮灣的兩塊地。
同樣是11月29日，陽(yáng)光城也發(fā)布公告稱(chēng)該公司及其全資子公司福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬將合并持有的陽(yáng)光城集團武夷山置業(yè)有限公司100%股權，以人民幣7838.67萬(wàn)元轉讓給福建望城投資發(fā)展有限公司。
世榮兆業(yè)11月8日發(fā)布公告稱(chēng)，擬轉讓其控股子公司珠海市斗門(mén)區世榮實(shí)業(yè)有限公司持有的珠海市世榮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權。
清科研究中心數據顯示，三季度，中國房地產(chǎn)行業(yè)共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當季所有行業(yè)并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業(yè)。
除了轉讓股權外，不少房企開(kāi)始另謀出路，開(kāi)始進(jìn)軍其他行業(yè)，以求通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)支撐企業(yè)發(fā)展、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、拓寬利潤渠道。
上海易居房地產(chǎn)研究院的研究顯示，商業(yè)、金融、礦產(chǎn)能源等行業(yè)正在成為房企多元化經(jīng)營(yíng)的熱點(diǎn)進(jìn)入行業(yè)。隨著(zhù)房企逐步向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)軍，房企十分自然地開(kāi)始涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經(jīng)營(yíng)；中海、金地、華潤、綠城、萬(wàn)通、嘉凱城、世貿、復地等房企已設立產(chǎn)業(yè)基金；中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等近1/6的A股上市房企開(kāi)始“涉礦”。