擠出了投機泡沫、調整了市場(chǎng)結構、抑制了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，持續了兩年多、號稱(chēng)“史上最嚴”的房地產(chǎn)調控，也隨著(zhù)近期樓市“暖冬”的到來(lái)，逐漸顯露出調控“邊際效應”減弱的跡象。專(zhuān)家表示，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展基礎尚不穩固的情況下，現行調控政策仍有必要繼續堅持，更具長(cháng)效性、更具市場(chǎng)化的政策也亟待出臺。

　　樓市調控持續　投機逐漸淡出

　　廣州人陳杰，在東莞有一家做品牌代工的小型服裝廠(chǎng)，服裝出口不景氣，他把投資房地產(chǎn)當副業(yè)。2010年廣州開(kāi)始實(shí)施限購，已有三套房的他買(mǎi)不了房，轉而投資3只股票、買(mǎi)了兩個(gè)商鋪，“但都沒(méi)怎么賺錢(qián)”。說(shuō)到這兒，陳杰有點(diǎn)無(wú)奈。
　　2010年起，以限購和差別化信貸為代表的調控政策被媒體冠名為“史上最嚴調控”，不少像陳杰這樣的“炒房客”開(kāi)始改行。投機需求泡沫逐漸開(kāi)始“淡出江湖”。
　　華南某大型房地產(chǎn)企業(yè)的一位售樓經(jīng)理告訴記者，他最懷念的日子是2009年初，那時(shí)候賣(mài)房子像賣(mài)白菜一樣，多的時(shí)候一天能賣(mài)出十幾套，一個(gè)月光售樓提成返點(diǎn)的收入就接近十萬(wàn)元。
　　2010年初，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jì)r(jià)持續上漲的情況，國務(wù)院先后出臺政策，擴大土地和普通住房供給、抑制市場(chǎng)投機、加強金融監管，形成一套政策組合拳。
　　中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟認為，最嚴格調控政策執行已有兩年多，對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了抑制作用，一、二線(xiàn)城市投機性需求基本被擠出市場(chǎng)，“這是調控最明顯的效果體現”。不僅如此，限購等調控政策也改變了房地產(chǎn)消費結構，以自主需求為主的中低價(jià)位、中小戶(hù)型剛需住房成為近兩年開(kāi)發(fā)商的主打產(chǎn)品。

　　公眾期待與調控現實(shí)仍有差距

　　房地產(chǎn)調控不僅影響經(jīng)濟，更關(guān)乎社會(huì )民生。百姓期待“房?jì)r(jià)合理回歸”，視調控為降房?jì)r(jià)“殺手锏”;與此同時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商和學(xué)者質(zhì)疑“限購”“限貸”行政化色彩過(guò)于濃厚。
　　“公眾對政策的關(guān)切，甚至超過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的變動(dòng)”。廣東中原研究經(jīng)理瞿中奇說(shuō)。
　　在不少居民眼中，當前的市場(chǎng)變化離“房?jì)r(jià)合理回歸”的目標尚有距離。記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，很多公眾期待限購、限貸政策能倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)、甚至希望開(kāi)發(fā)商資金鏈斷掉拋售。不少專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)調控最優(yōu)化的結果并非體現在讓房?jì)r(jià)大幅下降，而是“房?jì)r(jià)不漲、收入快漲”，或是住房雙軌制的盡快成型。
　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認為，根據十八大報告提出的收入翻番目標，調控要起到的效果就是給上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)“踩剎車(chē)”，等一等居民收入的提高。而本輪調控對過(guò)去一段時(shí)間房?jì)r(jià)快速上漲確實(shí)起到了明顯的抑制作用。
　　胡剛認為，今年以來(lái)，各地在房地產(chǎn)調控政策方面微調頻頻，其中鼓勵購房入戶(hù)、提供住房補貼等違反限購、限制投機紅線(xiàn)的微調被叫停，而以提高普通住房標準、提高公積金貸款上限等保障普通購房需求的措施則被默認。這充分體現了中央在抑制投機、保障基本住房需求的明確態(tài)度。
　　“尤其需要考慮的是，購買(mǎi)住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購取消，被調控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定�！宾闹衅嬲J為，作為調控最嚴手段的限購和差別化信貸政策，預計明年年初仍會(huì )持續運行。

　　市場(chǎng)化調控是根本

　　一些專(zhuān)家和分析人士表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大致執行了年初“以?xún)r(jià)換量”、年中“平價(jià)放量”和年末“保價(jià)縮量”三種銷(xiāo)售節奏。不少標桿房企在調控之年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯。
　　中國指數研究院的數據也顯示，11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅也進(jìn)一步擴大。2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然將在一片暖冬中落幕。
　　對于近期市場(chǎng)的量漲價(jià)升，主管機構和一些專(zhuān)家解讀為成交結構調整，不存在房?jì)r(jià)大幅反彈的可能。一些市場(chǎng)監測機構發(fā)現，隱藏在數據之下的現實(shí)情況是：不少房企一改到年終就縮減銷(xiāo)售的方式，在12月仍大量推貨，以求提高銷(xiāo)售業(yè)績(jì)�！斑@也表明，很多開(kāi)發(fā)商今年的日子并沒(méi)自己說(shuō)的那么好過(guò)�！宾闹衅姹硎�。
　　也有部分專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)的“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開(kāi)發(fā)商對調控政策的適應，調控政策對抑制市場(chǎng)的“邊際效應”有所減弱，調控效果尚不鞏固，房?jì)r(jià)仍有出現大幅反彈的風(fēng)險，調控不能放松。
　　近期，中央政治局在會(huì )議上再次強調加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作。一些專(zhuān)家表示，這為此前搖擺不定的市場(chǎng)預期定下了基調，陳晟分析，這預示明年的房地產(chǎn)調控基本不會(huì )出現放松的可能性。
　　在業(yè)內人士看來(lái)，帶有濃厚行政干預色彩的“限購”“限貸”政策，最大的意義在于爭取時(shí)間，能否抓住房?jì)r(jià)回穩的機會(huì )，加快保障房建設，完善市場(chǎng)化調控手段，將是決定未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩定發(fā)展的關(guān)鍵。