2012年，以“限購”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴”調控進(jìn)入第二年。隨著(zhù)政策的持續發(fā)酵，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)深度博弈的階段。一面是中央反復強調調控不放松，另一面是在保增長(cháng)的壓力下，一些地方政府在樓市政策上微調不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤(pán)速度，小幅降價(jià)試探購房者，另一面是買(mǎi)房人持幣觀(guān)望，等待價(jià)格大幅回調。在多方博弈中走過(guò)2012年的中國樓市，來(lái)年又將面臨怎樣的政策和市場(chǎng)格局?
調控博弈：中央不放松 地方在“微調”
延續著(zhù)2011年房地產(chǎn)調控的高壓態(tài)勢，2012年伊始，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了調控之下的冷凍期。在“穩增長(cháng)”的大背景下，在投資壓力和財稅壓力之下，不少地方政府“微調”房產(chǎn)調控政策的舉動(dòng)開(kāi)始頻頻出現。
事實(shí)上，對于房地產(chǎn)調控政策的“微調”試探，從2011年底就已經(jīng)開(kāi)始。雖然廣東佛山在去年10月出臺的放松“限購”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒(méi)有停下試探的腳步。
據北京中原市場(chǎng)研究部的統計，自2011年下半年開(kāi)始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(cháng)春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽(yáng)、揚州等40多個(gè)城市出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等等。
雖然地方頻頻微調，但中央調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度始終沒(méi)有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購”“限貸”紅線(xiàn)的小動(dòng)作無(wú)一例外地被叫停。
地方微調始終未能撼動(dòng)中央的決心，但卻給市場(chǎng)傳遞出“期待變化”的信號。進(jìn)入年中，隨著(zhù)央行兩次降息，有關(guān)房貸松動(dòng)、“限購”放松的傳言紛紛。在此背景下，6月中旬，銀監會(huì )、央行、發(fā)展改革委、住建部一周之內密集表態(tài)，回應市場(chǎng)傳言，明確表示房地產(chǎn)調控政策沒(méi)有變化也不會(huì )放松。
8月，隨著(zhù)市場(chǎng)成交量持續走高，中央再次釋放明確信號，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控目標不變，政策只可能從嚴絕不會(huì )松動(dòng)。
中央的嚴厲表態(tài)對穩定市場(chǎng)起到了關(guān)鍵性的作用，9、10月間，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次降溫，整個(gè)下半年，雖然仍有地方政府調整樓市政策，但大多以鼓勵自主性需求為主，觸碰“限購”“限貸”紅線(xiàn)的政策微調幾近絕跡。
市場(chǎng)博弈：賣(mài)房者謹慎 買(mǎi)房者觀(guān)望
在政策博弈的同時(shí)，2012年房地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈也不斷加深。
年初，持續低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫存，促使開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始采取以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)策略，全國房?jì)r(jià)在一季度全線(xiàn)回落。隨著(zhù)價(jià)格的回落，觀(guān)望已久的剛性需求開(kāi)始入市。6月開(kāi)始，樓市迎來(lái)調控以來(lái)的第一個(gè)成交高潮，房?jì)r(jià)也開(kāi)始悄然回調，樓市呈現平價(jià)放量的成交態(tài)勢。
然而，隨著(zhù)庫存的減少以及地方“微調”的舉動(dòng)，期待政策翻轉成為一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤(pán)速度，悄然提價(jià)試探購房者的心理成為三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動(dòng)了購房者敏感的神經(jīng)，進(jìn)入樓市傳統旺季“金九銀十”之后，市場(chǎng)一反常態(tài)，再次低迷。
影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素仍在“房?jì)r(jià)”二字。
“價(jià)格優(yōu)惠不足，吸引力自然有限�！痹诮衲晟钲谇锝粫�(huì )的現場(chǎng)，不少購房者都對記者表示，“這樣的價(jià)位，剛需是真買(mǎi)不起!”因此，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會(huì )最大的亮點(diǎn)。
回籠了資金的開(kāi)發(fā)商期待著(zhù)政策變化，寄希望于購房者頂不住價(jià)格回暖的壓力恐慌入市;而不少購房人則押寶調控升級，盼望開(kāi)發(fā)企業(yè)扛不住市場(chǎng)的冷清再次降價(jià)拋售�！百u(mài)的小心翼翼，買(mǎi)的精打細算”，構成了今年樓市博弈的主基調。
不過(guò)，隨著(zhù)各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷(xiāo)售目標的逐漸完成，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始將目光由回籠資金，轉向提高利潤。進(jìn)入年底，“保價(jià)縮量”成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售節奏。
博弈走勢：調控將繼續 博弈有空間
“購買(mǎi)住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購取消，被調控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定�！睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說(shuō)。
盡管年內政策博弈頻頻，但調控的大方向短期內依舊不會(huì )變化。
北京中原市場(chǎng)研究部研究總監張大偉表示，雖然“穩增長(cháng)”離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著(zhù)“穩增長(cháng)”目標的實(shí)現要以動(dòng)搖房地產(chǎn)調控為代價(jià)。在今年提出“把穩增長(cháng)放在更加重要的位置”的同時(shí)，中央也強調了“穩定和嚴格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策”的基本精神。
在許多業(yè)內人士看來(lái)，房地產(chǎn)調控政策仍然需要堅定不移地執行和貫徹，這既是中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的內在需要，更是經(jīng)濟結構調整、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的必然要求。
政策的穩定對市場(chǎng)的博弈無(wú)疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房?jì)r(jià)也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機性需求被壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )“一邊倒”，房?jì)r(jià)大幅反彈就很難實(shí)現，這也為買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈留下了空間。