近日，國家統計局公布了最新數據，顯示11月份我國房地產(chǎn)的投資平均增速創(chuàng )下了6個(gè)月以來(lái)的新高，不僅是在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，就連土地市場(chǎng)都出現了所謂的“暖冬”行情。2012年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒(méi)有像很多人預測那樣成為世界末日，而是出現了翹尾行情，在一系列調控之下，我們看到70個(gè)大中城市平均房?jì)r(jià)漲速還出現了一定程度的擴大，不僅如此，城鎮化預期也給2013年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很多不可預定性。那么中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年會(huì )怎樣？未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢又會(huì )如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)、萬(wàn)科集團總裁郁亮共同評論。
2013的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )怎樣？2013的房?jì)r(jià)走勢又會(huì )如何？
數據顯示，11月北京樓市的新房和二手房市場(chǎng)的簽約量環(huán)比均出現了三成左右的上漲，其中新房簽約套數同比上漲了94%，接近三倍。進(jìn)入12月，北京樓市再掀漲價(jià)潮，新房提價(jià)，二手房漲價(jià)，甚至有二手房一天提價(jià)70萬(wàn)。
莫天全(中國指數研究院院長(cháng))：進(jìn)入四季度我們現在還沒(méi)有完，但是就是說(shuō)因為去年的四季度是一個(gè)，成交量非常糟糕的一個(gè)季度，所以今年四季度增長(cháng)都還是挺快，特別是在這個(gè)一線(xiàn)城市。
這里是位于寶山區月春路的一個(gè)樓盤(pán)，11月份，該樓盤(pán)以230套2.2萬(wàn)平方米的成交量，為列全市前三，斐然的銷(xiāo)售成績(jì)源于優(yōu)惠的房?jì)r(jià)，只要參加團購活動(dòng)，就可以?xún)煞康质f(wàn)，四房只抵20萬(wàn)。
購房者：價(jià)格我覺(jué)得還可以吧。一萬(wàn)出頭一點(diǎn)，我看的時(shí)候還比較早，但是好像后面一個(gè)月過(guò)來(lái)，基本上就賣(mài)完了。
事實(shí)上，在價(jià)格上有所松動(dòng)的樓盤(pán)還有很多，開(kāi)發(fā)商在平衡銷(xiāo)售速度和利潤的同時(shí)，最后還是選擇了降價(jià)來(lái)提升銷(xiāo)量，數據顯示今年11月，上海商品房成交面積為98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲12%，同比上漲100%。年底降至樓市翹尾行情下掀起的地王潮再度升溫，從11月底到12月初，僅7天時(shí)間，全國熱點(diǎn)城市就涌現出了六個(gè)地王。
11月27日，北京市農展館地塊折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元每平方米，創(chuàng )北京土地即拍價(jià)的歷史新高，12月12日，萬(wàn)科綠地等公司的聯(lián)合體，以54.31億元的底價(jià)，摘得上海南站核心區商辦用地。
胡景暉(偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁)：今年來(lái)看，土地成交價(jià)格成交還是相對比較理性，沒(méi)有出現這個(gè)面粉價(jià)格高過(guò)面包價(jià)格，然后地價(jià)推高房?jì)r(jià)，輪番上漲這樣一個(gè)局面。
王健林：今年的樓市應該會(huì )是59000億到60000億左右的交易額
(大連萬(wàn)達集團董事長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)當中，有剛需存在，或者叫做真實(shí)需求，曾經(jīng)有學(xué)者不承認這個(gè)現象。無(wú)論怎么調控，我自己判斷，5到6萬(wàn)億的市場(chǎng)還是存在的，實(shí)踐證明了我的判斷。
2011年，經(jīng)濟這么困難也有53000億的交易，所以今年，我估計搞的好大概會(huì )在60000億左右，是59000億到60000億左右的交易額。我覺(jué)得這個(gè)交易額是一個(gè)真實(shí)需求的表現，今年全國交易量90%左右是首次購房，就是投資的需求很少了，投資基本被擠出去了，所以因為這種真實(shí)需求存在必然就使房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )有一個(gè)正常量在擺著(zhù)。去年拿地比較少，今年上半年拿地比較少，大量是在去庫存化，那么當房地產(chǎn)商庫存手中土地比較少的時(shí)候，必然要重新進(jìn)入土地市場(chǎng)，所以造成了今年10月份以后全國土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，交易也在逐漸的攀升。我覺(jué)得因為大量真實(shí)需求在支撐這個(gè)市場(chǎng)，所以這個(gè)現象我覺(jué)得是正常的。我認為不能稱(chēng)之為暖冬，而叫做逐漸復蘇，因為暖冬的表現應該更熱烈一點(diǎn)。
郁亮：樓市仍在冬天 萬(wàn)科會(huì )繼續沿用今年前半年的政策
(萬(wàn)科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場(chǎng)有沒(méi)有回暖？你可以看到，我們在一線(xiàn)城市，好像市場(chǎng)有些復蘇，這個(gè)原因很簡(jiǎn)單，一線(xiàn)城市像北京，上海這樣的城市，它進(jìn)入調控的時(shí)間最早，調控的幅度最深，現在市場(chǎng)平穩之后，那么它的復蘇相對來(lái)說(shuō)稍微早一點(diǎn)。那么三線(xiàn)，四線(xiàn)城市，我們沒(méi)看到還在復蘇之中，看到的是在繼續，還是在一個(gè)調整之中，所以這一塊其實(shí)在全國市場(chǎng)是不一樣的，是不均衡的。
關(guān)于地王的問(wèn)題，因為去年大家基本上很少買(mǎi)地，今年去庫存化過(guò)了之后，恰巧是下半年的時(shí)候，政府才有土地供應出來(lái)。什么叫地王？通俗來(lái)講，我覺(jué)得是面粉貴過(guò)面包時(shí)叫地王，就是要預計這個(gè)地塊未來(lái)的售價(jià)要大幅上漲才能夠盈利的情況，那么這叫地王。目前出現了幾個(gè)地，其實(shí)沒(méi)出現這個(gè)情況，所以我覺(jué)得它只不過(guò)年內地價(jià)的一個(gè)新高，但是也沒(méi)出現過(guò)面粉貴過(guò)面包的現象。所以我覺(jué)得市場(chǎng)仍然是在冬天之中，還沒(méi)到復蘇的階，萬(wàn)科會(huì )繼續沿用今年前半年的政策，這是我們積極過(guò)冬政策。
王健林：明年的房?jì)r(jià)是穩中略升
(大連萬(wàn)達集團董事長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
整個(gè)一個(gè)調控結果符合預期，我歷來(lái)就不同意說(shuō)房地產(chǎn)大幅下降，或者說(shuō)是回歸到所謂的合理水平，因為房?jì)r(jià)的形成是一個(gè)非常復雜的綜合現象，它大部分是由三塊構成：第一土地成本，第二政府的稅費，第三是發(fā)展商的發(fā)展成本，包括建造，人工，營(yíng)銷(xiāo)等等，這三個(gè)成本程度，最大塊的是前兩塊，政府土地成本和所收的稅費，那么房?jì)r(jià)要想下來(lái)，需要是三個(gè)部分的同樣合力，需要土地成本，政府的稅費都大幅下降，房?jì)r(jià)才能下來(lái)�，F在我們看到的是，所有這三個(gè)成本都沒(méi)有一個(gè)在下降，包括發(fā)展商的建造成本，人力成本在大幅度的上升，只有少部分的建材可能在下降。在這種情況下，房?jì)r(jià)我覺(jué)得是很難下來(lái)的，那么房?jì)r(jià)保持平穩的態(tài)勢是完全符合我們發(fā)展預期的。
我做一個(gè)預測，我覺(jué)得明年的房?jì)r(jià)是穩中略升。為什么這么說(shuō)？因為就是我說(shuō)的，所有成本都在上升，人工成本也在大幅度上漲，中國的人力成本處在一個(gè)快速上漲通道當中，未來(lái)十年是一個(gè)大幅上漲的趨勢。在這種情況下，明年的房?jì)r(jià)，我的判斷應該是平穩當中略有上升。
郁亮：對于樓市的宏觀(guān)調控已經(jīng)見(jiàn)效
(萬(wàn)科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺(jué)得宏觀(guān)調控確實(shí)已經(jīng)見(jiàn)效了，但是我們評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)政策的時(shí)候，通常從三個(gè)角度評價(jià)它：第一個(gè)角度，城鎮居民每戶(hù)有一套房子，這是每個(gè)國家基本的一個(gè)需求和目標再去實(shí)現的，以保障性的目標實(shí)現的。第二步，是人均一間房代表舒適性的目標，所有的發(fā)達國家，在城鎮化過(guò)程中先后實(shí)現這兩個(gè)目標，這樣老百姓可以居住在比較好的環(huán)境里。第三個(gè)目標，房地產(chǎn)政策是否成功的標記就是房?jì)r(jià)是否平穩，它劇烈波動(dòng)不合適，過(guò)快上漲跟大幅下跌都是不合理的，所以房?jì)r(jià)的基本穩定也是一個(gè)基本的目標。我沒(méi)辦法預測明年的價(jià)格，我們就跟農民差不多，我們不能因為天氣好和壞不種地，我們的任務(wù)把房子蓋好就行。
賽德羅斯·耶奧卡凱羅斯：城鎮化能改進(jìn)人們的福利水平
(希臘駐華大使 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮化是中國政府的一個(gè)主要目標，但同時(shí)這也是全世界的一個(gè)趨勢。目前全球人口總數的15%居住在城市里，這是無(wú)法改變的事實(shí)，我們需要明確的是人類(lèi)要自己解決這個(gè)問(wèn)題。城鎮化對于改進(jìn)人們的福利水平，是很有幫助的。我想這條路應該走下去。
郭義：必須要控制城鎮化的速度
(南非駐華使館商務(wù)處參贊 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
越來(lái)越多的人來(lái)到城市，你需要提供大量的住房，讓這些進(jìn)入城市里的人有地方居住。同樣重要的是，你必須要控制城鎮化的速度。因為來(lái)到城市的人越多，這些城市的資源所承受的壓力就越大，所以我認為，這是一個(gè)雙向的過(guò)程。
宋志平：房?jì)r(jià)會(huì )在今年的基礎上比較穩
(中國建筑材料集團公司董事長(cháng)《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房?jì)r(jià)我覺(jué)得會(huì )比較穩，會(huì )在今年的基礎上比較穩，而且十八大以后，我們可能很大的是靠城鎮化的拉動(dòng)，當然城鎮化和我們以前可能會(huì )有一些區別，我們以前的房地產(chǎn)可能過(guò)多的集中在這些大的城市。那么下一步城鎮化，可能是在二線(xiàn)城市，包括集村建鎮一些農村的城鎮化。但不管怎么說(shuō)，它會(huì )促進(jìn)我們房地產(chǎn)的整體發(fā)展，當然不一定像過(guò)去那樣，我們只做一些高等的房地產(chǎn)，可能我們要多做一些中檔，或者適用于城鎮化的，適用于農村進(jìn)入城市的這些人的標準，所以我感覺(jué)到，總體來(lái)講，對房地產(chǎn)會(huì )有一個(gè)非常大的促進(jìn)。
王健林：城市化對樓市是一個(gè)長(cháng)期利好支撐
(大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮化是什么概念？農村只要鄉政府改為鎮，就叫非農戶(hù)口，就可以統計為城市人口。但是大家知道，一般一個(gè)鎮大概是一萬(wàn)人左右，這個(gè)鎮里面基本不能產(chǎn)生城市化的各種需求的，無(wú)論是就業(yè)需求，文化需求，還有其它方面消費的需求都沒(méi)有的�，F在我們統計說(shuō)51%的城鎮化率，我覺(jué)得真實(shí)的城市化大概在40%多，所以我覺(jué)得準確提法應該城市化。所謂城市化，就是以縣城作為城市化統計的基礎，而不是鎮，因為縣城一般小一點(diǎn)的5萬(wàn)人，大一點(diǎn)10萬(wàn)，20萬(wàn)人，這樣有了幾萬(wàn)人以后，這個(gè)城市里邊可能就會(huì )產(chǎn)生就業(yè)崗位，就會(huì )產(chǎn)生文化的消費，會(huì )產(chǎn)生服務(wù)業(yè)的消費，在這種生活條件下，可能大家才能得到基本的城市要素的組合，所以我覺(jué)得，首先一點(diǎn)我是希望能夠改成叫城市化。
如果以這個(gè)來(lái)講的話(huà)，對城市化的發(fā)展，我覺(jué)得中國現在還遠遠不夠。如果按真是按照我的統計學(xué)的觀(guān)點(diǎn)，可能我覺(jué)得40%左右，即使按照51%城鎮化要求來(lái)看，跟西方發(fā)達國家80%，甚至90%這種比例還差的很多。世界雖然平均水平50%，但是不要忘了大多數還有非洲一大部分人。中國我覺(jué)得在未來(lái)20年每年保持1個(gè)點(diǎn)左右的城市化率的提升，這個(gè)目標是看得到的，所以我覺(jué)得，城市化中國經(jīng)濟今后10年，20年發(fā)展的長(cháng)期的根本內在動(dòng)力都來(lái)自于城市化的推動(dòng)，城市化會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)需求，文化需求，消費需求，服務(wù)業(yè)需求，制造業(yè)需求等等，這是中國發(fā)展的最根本的內在動(dòng)力，而且對樓市是一個(gè)長(cháng)期利好支撐。城市化最根本一點(diǎn)，到城市要有房子住，你不能說(shuō)我郊區有房子，到城市來(lái)我就市民了，近一點(diǎn)10公里，8公里可以解決，一兩百公里可能就不行了，所以對住房會(huì )有大量的需求。當然，像以前那樣火我覺(jué)得不太可能，城市化也是穩步進(jìn)行當中，再加上城市化過(guò)程中還會(huì )產(chǎn)生大量保障房的安排，但是我覺(jué)得，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)因為城市化這個(gè)概念的提出和實(shí)施的話(huà)至少可以再保持15年，甚至更長(cháng)一點(diǎn)時(shí)間的良好發(fā)展態(tài)勢。
郁亮：蓋一些房子不叫城市化
(萬(wàn)科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺(jué)得城鎮化絕不能是房地產(chǎn)化，所謂城鎮化對我們來(lái)說(shuō)意味著(zhù)兩點(diǎn)，第一點(diǎn)，首先是就業(yè)向城鎮轉移，其次才是居住向城鎮轉移，如果沒(méi)有就業(yè)向城鎮轉移，沒(méi)有實(shí)業(yè)的發(fā)展跟布局，肯定不行，那么產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先，實(shí)業(yè)發(fā)展優(yōu)先是城鎮化的基礎，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)的支撐，那么城鎮化是房地產(chǎn)化，是空洞的，不可持續。
我們?yōu)槌擎偦⻊?wù)，所以在某種意義上，房地產(chǎn)行業(yè)成為城鎮化配套的地位。如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和實(shí)業(yè)的支撐，我們房地產(chǎn)在城鎮化過(guò)程中得不到什么機會(huì )，所以首先一定是說(shuō)，要有實(shí)業(yè)跟產(chǎn)業(yè)的布局。不能為城市化而城市化，蓋一些房子叫城市化，肯定有問(wèn)題。
王健林：商業(yè)地產(chǎn)目前的熱基于這兩年的調控
(大連萬(wàn)達集團董事長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
商業(yè)地產(chǎn)現在是有點(diǎn)熱，這主要是基于這兩年調控，很多企業(yè)在市場(chǎng)受到一定的擠壓和困難以后，被動(dòng)開(kāi)始向這方面轉型，所以現在很多城市里，一個(gè)城市有30個(gè)Mall，40個(gè)Mall在建設的現象。我覺(jué)得應該這么看，我們不能老用計劃經(jīng)濟的思維來(lái)想，把任何一件事情做到剛剛好，這個(gè)城市里需要20棟房子，正好就建了20棟，這個(gè)城市就需要一百萬(wàn)輛汽車(chē)，我們就正好賣(mài)了一百萬(wàn)輛，這個(gè)完全計劃經(jīng)濟的思維是不行的。市場(chǎng)經(jīng)濟是資源優(yōu)勢的配置，在發(fā)展當中你過(guò)熱，死掉一批資本就不敢再進(jìn)來(lái)，重新達到市場(chǎng)一個(gè)平衡�，F在有很多盲目建起來(lái)以后招不到商，或者招商以后經(jīng)營(yíng)不好重新再關(guān)掉的現象，這個(gè)市場(chǎng)我覺(jué)得應該這樣，不能說(shuō)稍微多了幾個(gè)，馬上變局了，不行了，這個(gè)行業(yè)不能發(fā)展，要壓縮，這完全是計劃經(jīng)濟思維。我覺(jué)得市場(chǎng)配置資源，多幾點(diǎn)死掉一批，重新認識這個(gè)市場(chǎng)，形成專(zhuān)業(yè)化，市場(chǎng)更合理的投資，形成良性發(fā)展。
我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)這兩個(gè)字，所謂商業(yè)地產(chǎn)國外叫不動(dòng)產(chǎn)，我們叫零碎不動(dòng)產(chǎn)，我們假如叫商業(yè)地產(chǎn)，它的核心是商業(yè)，不是地產(chǎn)。蓋房子容易，它最核心的是要形成商業(yè)資源，而商業(yè)資源形成是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，有一批商家愿意追隨你，或者談到比較好的商業(yè)條件，形成比較良好的中心，這個(gè)過(guò)程是比較長(cháng)的，需要時(shí)間來(lái)摸索。我覺(jué)得萬(wàn)科的思路非常好，很多人只是看到大購物中心，每個(gè)人都學(xué)萬(wàn)達廣場(chǎng)，或者學(xué)大購物中心，這恰恰是風(fēng)險很大的。這個(gè)搭配更大量的是最底層的便利店，再上一個(gè)層面是社區商業(yè)，這兩個(gè)層面的需求是巨大的，這是就商業(yè)的發(fā)展。所以我是覺(jué)得，如果在每一個(gè)層面它都能合理搭配，就能有自己的良好前景。
郁亮：萬(wàn)科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面
(萬(wàn)科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬(wàn)科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面，而不說(shuō)20%，20%是我們控制目標，不是我們目前做到的。第二，萬(wàn)科做商業(yè)，主要是以社區商業(yè)為主，并不是以Mall，購物中心為主，所以我們做社區商業(yè)是為我們的住宅服務(wù)。我們一直強調說(shuō)，我們做商業(yè)是為更好的做好住宅，因為現在的房子是，必須有人住的房子才能賣(mài)出去，以剛需為主。有人住的房子里，就很需要社區里的商業(yè)配套，比如洗衣房、超市、餐館等等，包括要安排未來(lái)的長(cháng)者服務(wù)中心，這些東西都屬于我們社區商業(yè)內容的一部分，所以在這一塊萬(wàn)科很清楚，我們主要是以社區商業(yè)為主，仍然圍繞萬(wàn)科核心的業(yè)務(wù)做好住宅業(yè)務(wù)服務(wù)的。
我們以社區商業(yè)為主不會(huì )變化，再高端的吃喝玩樂(lè )中心由萬(wàn)達來(lái)解決，我們跟電商，到時(shí)可以相互促進(jìn)，在我們社區商業(yè)里，其中有一個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展的最好叫幸福驛站，它就適應了網(wǎng)購時(shí)代，小區里的網(wǎng)購中心越來(lái)越多了，但是快遞公司要送到每家每戶(hù)的時(shí)候，還是有不方便的地方，因為業(yè)主不一定在家，然后安全員還要問(wèn)這問(wèn)那，才能夠放他進(jìn)去�，F在幸福驛站的業(yè)務(wù)增長(cháng)最快，業(yè)主可以在上下班的時(shí)候，來(lái)我們的幸福驛站去拿他們的東西�；蛘咝枰某鍪裁礀|西，放在幸福驛站讓快遞再拿走，所以這個(gè)業(yè)務(wù)讓我們社區商業(yè)跟電商可以相互促進(jìn)一下。