54.31億元——萬(wàn)科、綠地等4家房企12日聯(lián)合拿下的上海南站商務(wù)區地塊，刷新上海今年以來(lái)土地總價(jià)記錄。據不完全統計，近半個(gè)月來(lái)，多個(gè)城市至少出現了8個(gè)總價(jià)或單價(jià)“地王”。
樓市年底出現明顯的“翹尾”行情動(dòng)力何在?業(yè)內人士認為，房?jì)r(jià)短期內不具大幅反彈基礎，但對多種因素推動(dòng)之下的小幅連漲應保持足夠警惕。
“地王”頻出給出房?jì)r(jià)上漲信號
12日，萬(wàn)科、綠地等四家公司聯(lián)合以54.31億元的底價(jià)拿下上海南站商務(wù)區地塊，樓板價(jià)11000元/平方米，此地塊成為上海今年以來(lái)的新總價(jià)“地王”。
據統計，11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長(cháng)沙以及蘇州7地的總價(jià)和單價(jià)“地王”紀錄不斷被刷新，加上上海這一地塊，半個(gè)月來(lái)共有8個(gè)“地王”出現。
接連出現的“地王”讓準備買(mǎi)房的消費者有些恐慌，這是房?jì)r(jià)又要開(kāi)始上漲的信號嗎?在上一輪“地王”扎堆出現時(shí)，不少人曾見(jiàn)證過(guò)周邊的二手房紛紛大幅跳價(jià)的情況，中介給出的理由是：“面粉”漲價(jià)，“面包”當然也要漲價(jià)了。
中國指數研究院的統計數據也顯示，11月份全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個(gè)月環(huán)比上漲。其中，10大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，同比也上漲0.15%。這是今年以來(lái)10大城市平均房?jì)r(jià)首次同比上漲，部分重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)甚至超過(guò)調控之前，新房“跳價(jià)”、排隊購房等情形也再度出現。
數據顯示，不少房企已經(jīng)紛紛提前完成了全年銷(xiāo)售目標。比如，萬(wàn)科前11個(gè)月銷(xiāo)售1271.5億元，超過(guò)2011年全年業(yè)績(jì);恒大在前11月也超過(guò)了年初的全年銷(xiāo)售目標。中海地產(chǎn)則早在前10個(gè)月就已經(jīng)完成了全年原定目標，甚至超過(guò)了年中調高的目標。
開(kāi)發(fā)商對后市樂(lè )觀(guān)
眼下這一輪土地市場(chǎng)的活躍行情，是否是2009年-2010年“地王熱”的再現?
一個(gè)最大的差別是：近期很多成交的高價(jià)地塊，除了住宅用地，不乏商辦用地;而且，雖然成交價(jià)格屢創(chuàng )新高，但其溢價(jià)率并未出現“飆升”。比如，上海南站商務(wù)區地塊為商業(yè)用地，且54.31億元是底價(jià)成交。11月30日，南京下關(guān)區一“總價(jià)地王”，同樣是以56.2億元底價(jià)成交。
新城控股副總裁譚為民說(shuō)，“地王”集中出現除了有季節性因素外，還與開(kāi)發(fā)商的資金狀況好轉有關(guān)，大部分開(kāi)發(fā)商都已提前完成全年銷(xiāo)售目標，口袋里“不差錢(qián)”�！皬倪@一波土地成交的溢價(jià)率來(lái)看，并不算太高，有的雖然是‘地王’，但基本上是底價(jià)成交，與上一輪‘地王’集中出現時(shí)相比，開(kāi)發(fā)商心態(tài)也不可同日而語(yǔ)，對于開(kāi)發(fā)成本的控制更為嚴格，拿地規模及資金的控制也相對謹慎�！�
同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，目前一些企業(yè)的資金面已大為改善，尤其是具有龐大資金實(shí)力的龍頭企業(yè)與央企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，勢必會(huì )考慮增加土地儲備，積極拿地“換倉”謀求下一輪發(fā)展機會(huì )。
但張宏偉認為，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的背景下，總價(jià)、單價(jià)“地王”只是少數大型房企的“游戲”，大多數中小房企只能“望而卻步”;當前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且大多數拿地企業(yè)尤其是拿“地王”項目的企業(yè)相對謹慎，也說(shuō)明土地市場(chǎng)并非火爆到了出現泡沫的階段。
“從本質(zhì)上來(lái)看，這一輪‘地王’潮與上一輪‘地王’潮沒(méi)有太大的區別，都是開(kāi)發(fā)商對后市較為樂(lè )觀(guān)，果斷出手拿地�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院副院長(cháng)嚴榮稱(chēng)，尤其是一些開(kāi)發(fā)商認為未來(lái)城鎮化將成為中國經(jīng)濟的增長(cháng)點(diǎn)，由此推斷房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)一個(gè)新的繁榮發(fā)展階段。
拿地熱潮或將持續
“在限購、限貸等嚴厲的調控政策之下，目前購房者主要是剛性需求和改善型需求，整體來(lái)看仍然是供大于求，因此房?jì)r(jià)很難大幅上漲�！敝袊康禺a(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟稱(chēng)，從庫存來(lái)看，目前北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少，在去庫存壓力下房?jì)r(jià)上漲空間不大。相比一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上行趨勢較弱，三四線(xiàn)城市因庫存較大，房?jì)r(jià)甚至還面臨下行壓力。
“當前市場(chǎng)的主題依然是去庫存。假設政策不變，市場(chǎng)去庫存的過(guò)程也將持續到明年�！毙鲁强毓筛笨偛米T為民說(shuō)。
但各地公開(kāi)數據顯示，截至11月末，不少熱點(diǎn)城市的住宅土地供應情況距離全年計劃尚遠。如北京商品住宅用地供應計劃完成尚不足一半。業(yè)界認為，時(shí)近年底，各級政府或將選擇通過(guò)大量推地來(lái)加快完成供地計劃，因此，這一波拿地熱潮或將持續。在開(kāi)發(fā)商活力復蘇、地方政府加快推地的形勢下，地市活躍對房?jì)r(jià)的“助漲效應”不容忽視。
業(yè)內人士認為，應通過(guò)調控政策的嚴格執行進(jìn)一步穩定市場(chǎng)預期。此外，房地產(chǎn)調控在堅持過(guò)程中應提高精細性、穩定性和制度化，以促進(jìn)市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康運行。