12月16日，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖。此時(shí)，距離去年工作會(huì )議提出的“要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”已過(guò)去1年。
　　然而，21世紀網(wǎng)整理發(fā)現，一年來(lái)房地產(chǎn)調控基本上“只喊不調”，從調控結果看，百城房?jì)r(jià)與年初基本持平，僅微跌2元/平方米，十大城市房?jì)r(jià)反漲0.78%。隨著(zhù)“喊話(huà)式”調控震懾效果減弱，市場(chǎng)預期逆轉，北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市開(kāi)始出現了久違的“暴漲”、“倒房號”、“日光盤(pán)”……“房?jì)r(jià)的合理回歸”目標漸行漸遠。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉認為，房?jì)r(jià)上漲具有階梯性特點(diǎn)，重點(diǎn)城市上漲，將帶來(lái)購房者新一輪恐慌性購房，若無(wú)更嚴厲的調控新政，房?jì)r(jià)反彈的勢頭將進(jìn)一步擴大。
　　2012“喊話(huà)式”調控象征大于實(shí)際?

　　百城房?jì)r(jià)跌2元/平十大城市反漲0.78%

　　伴隨著(zhù)11月全國房?jì)r(jià)與樓市成交數據的發(fā)布，2012年樓市已走入尾聲。
　　經(jīng)過(guò)一年的樓市調控，房?jì)r(jià)是反彈還是跳水?
　　21世紀網(wǎng)通過(guò)整理中指院今年以來(lái)的百城房?jì)r(jià)指數發(fā)現，2012年11月全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8791元/平方米，環(huán)比第6個(gè)月上漲，而與1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。
　　其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比10月上漲0.39%，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來(lái)首次同比上漲。十大城市房?jì)r(jià)與今年1月份的15588元/平方米相比，上漲了0.78%。

數據來(lái)源：中指院2012年1月-11月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告

　　從統計數據看，11月百城房?jì)r(jià)與年初基本持平，十大主要城市反漲0.78% ，2011年底經(jīng)濟工作會(huì )議上提出的“房?jì)r(jià)理性回歸”并未實(shí)現。
　　而在2012年底，北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市更是傳來(lái)了“暴漲”、“倒房號”、“搶房”等聲音，恐慌情緒在蔓延。不過(guò)，北京、深圳數據顯示，11月份成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。
　　剛需為何選擇在原本傳統意義上的樓市淡季入場(chǎng)?
　　一年來(lái)，雖然住建部、統計局、國土部等部門(mén)一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調控，然而始終未見(jiàn)有新的、更嚴厲的房地產(chǎn)調控政策出臺。房?jì)r(jià)也在悄悄地漲起來(lái)了。
　　北京的購房者陳先生對21世紀網(wǎng)表示，“半年前看中的房子沒(méi)舍得買(mǎi)，想等等新的調控措施壓壓房?jì)r(jià)再買(mǎi)，現在已漲了近40萬(wàn)，后悔死了!”
　　中介代理閆權認為：“今年前10個(gè)月累計起來(lái)的需求都積累到了11月釋放，是造成樓市年底爆發(fā)的一個(gè)原因�！北锪嗽S久的剛需們，面對“喊話(huà)”調控下未跌反漲的房?jì)r(jià)，在年底忍不住出手了。

　　3輪喊話(huà)調控效果減弱 年底樓市翹尾爆發(fā)

　　2011年度中央經(jīng)濟工作會(huì )議對于2012年房地產(chǎn)調控的核心表述是“要堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”。
　　從2009年底至今的兩年多時(shí)間里，國家針對住宅市場(chǎng)相繼啟動(dòng)了四輪調控，相比“史上最嚴厲調控”的2011年，2012年的樓市調控顯得溫和。
　　21世紀網(wǎng)通過(guò)公開(kāi)資料整理，將2012年的房地產(chǎn)調控分為三個(gè)階段，房?jì)r(jià)在一次次的喊話(huà)中震蕩微漲。

　　1月-5月：地方頻現“微調”，政府密集喊話(huà)，房?jì)r(jià)微跌

　　今年上半年的樓市調控，更多的是政府與地方“微調”之間的博弈。
　　上半年，中央宏觀(guān)經(jīng)濟的微調政策波及房地產(chǎn)，加上地方政府執行政策變相放松，市場(chǎng)預期逆轉，據不完全統計，上半年全國有近40個(gè)城市明確發(fā)文微調了樓市政策。針對地方的“微調”，住建部、統計局、國土部等部門(mén)一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調控，并對具體的微調措施予以糾正。
　　如，佛山放松了限購，住建部就會(huì )堅決讓其整改，收回政策;再如，北京出現了限購資格造假的問(wèn)題，住建部就會(huì )出臺一份專(zhuān)門(mén)重申限購政策嚴肅執行的文件，在全國范圍內開(kāi)始嚴查購房資格造假的問(wèn)題。
　　房?jì)r(jià)在相關(guān)部門(mén)的密集“喊話(huà)”中持續了去年9月以來(lái)的下跌趨勢，據中指院統計數據，5月份百城住宅均價(jià)8684元/平方米，實(shí)現了同比、環(huán)比雙降，但跌幅已在收窄。

　　6月-10月：樓市止跌逆漲，督查組出擊摸底，剛需“觀(guān)望”

　　半年的“觀(guān)望”，樓市并沒(méi)有出臺新的調控政策�！昂霸�(huà)”式調控，效果似乎越來(lái)越弱。一方面是住建部等各大部委在不斷的“喊話(huà)”，聲稱(chēng)要對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行最徹底的調控，一方面卻是主要城市房?jì)r(jià)和交易量開(kāi)始出現反彈。
　　進(jìn)入6月，房?jì)r(jià)時(shí)隔9個(gè)月后止跌回升，中指院數據顯示，全國百城住宅均價(jià)出現了0.05%的微漲，十大城市也止跌反彈0.75%，而剛剛公布的11月份數據顯示，十大城市房?jì)r(jià)環(huán)比、同比首現雙漲。
　　據住建部跟蹤的主要城市監測數據，一些樓盤(pán)其實(shí)在5月份和6月上旬已出現了提價(jià)行為。以北京為例，5月份上調售價(jià)的就有21個(gè)樓盤(pán)，而6月份成交量排名前100的項目中，80%的項目成交價(jià)出現了上漲。
　　針對樓市的“異動(dòng)”，7月24日，國務(wù)院派出8個(gè)督查組摸底全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，有關(guān)部委重申嚴格執行樓市調控政策不動(dòng)搖。購房者再次陷入“觀(guān)望”，房?jì)r(jià)漲幅持續收窄，各方都在等在督察組報告提交后的新政出臺。
　　但中央并沒(méi)有出臺新的調控措施，導致了預期發(fā)生分化，房?jì)r(jià)持續上漲。10月份，百城房?jì)r(jià)8768元/平方米，是6月份止跌后的連續第5個(gè)月上漲。

　　11月至今，十八大后未現樓市新政，剛需爆發(fā)，房?jì)r(jià)上漲

　　對于剛需年底的爆發(fā)，業(yè)內不少人士認為，十八大是個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)。
　　11月初，十八大召開(kāi)后，調控政策未見(jiàn)有新的轉向，“觀(guān)望”情緒減退，不少剛需客戶(hù)擔心明年房?jì)r(jià)上漲開(kāi)始出手買(mǎi)房。數據顯示，11月份，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)甚至超過(guò)調控前。北京二手房的成交量和價(jià)格也在11月達到了全年最高點(diǎn)。
　　深圳國土房產(chǎn)局的數據顯示，11月份一手住宅成交4352套，環(huán)比增加兩成，成交的物業(yè)以大眾化的普通住宅為主。
　　不過(guò)，中原地產(chǎn)華南區總經(jīng)理李耀智指出，根據監測數據可以看出，目前市場(chǎng)回暖，主要還是剛需為主，在限貸限購政策不變的前提下，投資客很難進(jìn)場(chǎng)。
　　雖然住建部、統計局、國土部等部門(mén)一再表態(tài)堅決不放松房地產(chǎn)調控，然而始終未見(jiàn)有新的、更嚴厲的房地產(chǎn)調控政策出臺。而對于房地產(chǎn)稅(擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、對存量房屋征稅、二手房交易稅費的提高)、個(gè)人住房信息系統建設、保障房建設、小產(chǎn)權房清理等政策，未見(jiàn)出臺。
　　房?jì)r(jià)在“喊話(huà)”調控中震蕩上漲，加上對十八大后明年經(jīng)濟的樂(lè )觀(guān)，部分剛需在年底入市買(mǎi)房。

　　市場(chǎng)預期轉向 2013樓市反彈或崩盤(pán)?

　　政策的“只喊不調”促使了市場(chǎng)預期向賣(mài)方市場(chǎng)轉變，此外，供求關(guān)系的改變也在一定程度上為房?jì)r(jià)的上漲埋下隱患。
　　來(lái)自北京市統計局的數據顯示，今年前11個(gè)月，北京商品住宅新開(kāi)工面積1455萬(wàn)平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的銷(xiāo)售面積卻增長(cháng)了52.7%，達到1179.2萬(wàn)平方米。
　　“假定北京的庫存一下子被吃掉這么多，如果沒(méi)有新的填補，就會(huì )引發(fā)一段時(shí)間內的供不應求，有可能觸發(fā)現在已經(jīng)活躍起來(lái)的房?jì)r(jià)繼續上揚�！辟Z康在12月13日召開(kāi)的“2012-2013年住房形勢與政策研討會(huì )”上稱(chēng)。
　　12月13日，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、社會(huì )科學(xué)文獻出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《住房綠皮書(shū)》認為，今年四季度至2013年住房市場(chǎng)面臨著(zhù)總體反彈與局部崩盤(pán)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險，即多數城市繼續快速上漲，一些城市將崩盤(pán);多數項目繼續漲價(jià)，一些項目將出現爛尾。
　　13日的研討會(huì )上，對于任志強曾經(jīng)拋出的“明年三月房?jì)r(jià)會(huì )暴漲”的預測，財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康指出，到底漲不漲，不能籠統地說(shuō)，要具體城市具體分析。
　　對于多數城市，如果在房?jì)r(jià)溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，市場(chǎng)預期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風(fēng)險。但是，對于一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤(pán)，對于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)或項目來(lái)說(shuō)，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導致項目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)。
　　但是，也有業(yè)內人士表示：如果2013年房?jì)r(jià)再次暴漲，年輕人更買(mǎi)不起房了，同樣也租不起房，因為房租也會(huì )隨之大漲。而所有企業(yè)的商務(wù)成本為之大增，天量貨幣將再次涌入樓市，實(shí)業(yè)徹底淪為空洞。這種形勢若不迅速扭轉，離經(jīng)濟崩潰就不遠了�！拌b于此，中央政府絕不會(huì )允許房?jì)r(jià)再次暴漲�！闭{控也不會(huì )只停留在“喊話(huà)”。