盡管寫(xiě)入中共十八大報告的“新型城鎮化”道路將如何實(shí)施尚無(wú)定論，但向來(lái)對政策十分敏感的中國房地產(chǎn)商，都已經(jīng)將其視作了中國城市發(fā)展和建設的新一輪戰略機遇期。
記者了解到，包括萬(wàn)科、恒大等在內的中國房地產(chǎn)行業(yè)一線(xiàn)大型企業(yè)，都已經(jīng)著(zhù)手研究甚至嘗試配合城鎮化的企業(yè)戰略，綠城則已經(jīng)開(kāi)始具體考慮通過(guò)已有的業(yè)務(wù)增長(cháng)迅速的代建業(yè)務(wù)平臺，在新型“城鎮化”發(fā)展路徑中占據先發(fā)優(yōu)勢。
對于“久經(jīng)調控”的中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，“城市化”與“城鎮化”的一字之差，似乎意味著(zhù)一個(gè)范圍更廣的市場(chǎng)。而新型城鎮化發(fā)展模式下，大量非傳統意義上的中心城市城鎮化過(guò)程所釋放出的改善居住條件的需求，則被認定為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(cháng)點(diǎn)所在。
針對性嘗試
“集團負責戰略投資的部門(mén)，正在研究和分析新型城鎮化道路，將能給我們的業(yè)務(wù)帶來(lái)怎樣的新空間�！焙愦蟮禺a(chǎn)一位不愿具名的高管向《經(jīng)濟參考報》記者表示，他還透露，研究分析的重點(diǎn)在新型城鎮化可以創(chuàng )造出多大的住房需求。
在此之前，恒大地產(chǎn)依靠在二三線(xiàn)城市，甚至是縣級城市的大規模開(kāi)發(fā)布局，在開(kāi)發(fā)面積和成交面積上，已經(jīng)趕超萬(wàn)科成為“全國第一”。他們現在關(guān)心的是，已經(jīng)寫(xiě)入十八大報告的“新型城鎮化”，是否能給他們帶來(lái)跨越式發(fā)展的空間和可能。
“我們也很關(guān)心城鎮化的問(wèn)題�！本G城建設執行總裁許峰告訴記者。綠城建設是綠城集團旗下以房地產(chǎn)項目代建業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)平臺，于2010年正式成立。與一般投資拿地開(kāi)發(fā)的房企不同，綠城建設通過(guò)輸出品牌，派駐專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團隊，承擔開(kāi)發(fā)全程任務(wù)，與項目業(yè)主方進(jìn)行合作，而后收取一定比例的管理費用。截至2012年10月，綠城建設在全國已經(jīng)簽約72個(gè)代建項目。
正是基于這樣的業(yè)務(wù)結構，許峰對于“城鎮化”發(fā)展路徑帶給綠城建設的市場(chǎng)機會(huì )擁有很強的信心。他向記者表示，目前已經(jīng)開(kāi)始研究對本企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)進(jìn)行適當的調整，制定有針對性的策略，以保持和鞏固在這一領(lǐng)域的自身優(yōu)勢。
這并非是恒大和綠城建設兩家企業(yè)的“超前思考”。記者了解到，包括萬(wàn)科、首創(chuàng )置業(yè)、北大資源集團等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在切實(shí)進(jìn)行相關(guān)研究工作，并已開(kāi)始考慮依據“城鎮化”調整自身的開(kāi)發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線(xiàn)。
“占領(lǐng)”新需求
國家統計局2012年一季度的數據顯示，中國城市人口占總人口比例為51.27%，首次突破“50%大關(guān)”，而在改革開(kāi)放啟動(dòng)的1978年，這個(gè)比例僅有不到17%。正是與飛速增長(cháng)的城市人口比例伴生，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了屬于自己的黃金十年。
“正因如此，中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)明白城市人口的增長(cháng)，對于行業(yè)、企業(yè)整體向前發(fā)展的重要意義�！比A高萊斯地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理李忠表示，而在北京、上海、廣州、深圳為代表的一批特大型城市人口與資源矛盾不斷突出，城市人口增長(cháng)開(kāi)始觸碰天花板之時(shí)，“散點(diǎn)發(fā)展”的城鎮化，將帶來(lái)繼續增長(cháng)的城鎮人口和連帶的住房改善需求。
在全國人大財經(jīng)委員會(huì )副主任委員尹中卿看來(lái)，中國當前城市化雖然取得了一定的成績(jì)，但是，最為凸顯的問(wèn)題，就是人口的城市化遠遠落后于土地的城市化——“在城市建成區面積不斷擴大的同時(shí)，由于在戶(hù)籍、社會(huì )保障、公共服務(wù)均等化等方面的原因，原有土地上的居民，沒(méi)有變成穩定的新增城市人口�！�
他認為，十八大提出的“新型城鎮化”路徑，將解決這一問(wèn)題——通過(guò)戶(hù)籍、社保、公共服務(wù)等領(lǐng)域的改革，并通過(guò)均衡發(fā)展“城鎮”，將保證城市人口的增加，形成新的市場(chǎng)消費能力，實(shí)現發(fā)展的可持續性。
“從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度而言，城市化和城鎮化雖然只有一字之差，但是，卻意味著(zhù)巨大的新市場(chǎng)空間�！本G城建設執行總裁許峰向記者表示，“原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經(jīng)導致這些城市的公共資源承載能力出現問(wèn)題，而‘城鎮化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無(wú)論是城市建設還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場(chǎng)契機�！痹S峰說(shuō)。
代建“先發(fā)優(yōu)勢”
實(shí)際上，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，告別特大城市發(fā)展模式的“城鎮化”并不陌生。比如，綠城建設目前總計正在進(jìn)行代建開(kāi)發(fā)的72個(gè)項目當中，有54個(gè)位于除北京、上海、廣州、深圳、杭州以外的“非傳統中心城市”。萬(wàn)科、恒大也已經(jīng)在二、三線(xiàn)城市開(kāi)始逐步擴大自身的布局覆蓋。
當幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均已經(jīng)認定，城鎮化將成為未來(lái)趨勢之時(shí)，通過(guò)怎樣的方式在這一領(lǐng)域占據先發(fā)優(yōu)勢，就成為了無(wú)法回避的命題。
許峰告訴記者，從他目前在企業(yè)實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中積累的經(jīng)驗來(lái)看，綠城建設的代建模式，是在這一領(lǐng)域內快速擴大市場(chǎng)規模，更快、更有效改善城市面貌，提升居住品質(zhì)的一種有效手段。
“如果是投資買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，相對來(lái)說(shuō)決策周期比較長(cháng)、制約因素比較多、資金需求大，想造更多好房子的理想之路比較漫長(cháng)。而如果是在代建模式之下，當地的業(yè)主方熟悉當地市場(chǎng)情況，綠城建設擁有品質(zhì)、品牌、管理、營(yíng)銷(xiāo)等優(yōu)勢，也更能提升城市品位，創(chuàng )造城市美麗�！痹S峰說(shuō)。
綠城建設市場(chǎng)規模的迅速擴張佐證了許峰的上述判斷。記者了解到，截至2012年10月，綠城建設合作代建已進(jìn)入全國45個(gè)一二三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)超過(guò)1600萬(wàn)平方米。
前述恒大地產(chǎn)高管告訴記者，一些中小城鎮在經(jīng)濟迅速發(fā)展之后，對住房改善需求極大，但是缺乏的是有影響力的品牌和較高水平的產(chǎn)品。恒大之所以能在大量二三線(xiàn)城市取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，主要是基于這一需求。
盡管采用代建的模式，與恒大有所不同，但是綠城品牌、工程管理、建材采購、營(yíng)銷(xiāo)管理等方面擁有的優(yōu)勢，對于當地資本有很大的吸引力�！熬G城集團連續九年榮獲中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值、綜合實(shí)力全國前十名，連續兩年喜獲中國城市居民居住滿(mǎn)意度綜合第一和工程質(zhì)量、規劃設計、銷(xiāo)售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主忠誠度、企業(yè)形象等六個(gè)單項第一”，“另外，由于共享綠城電子商務(wù)建材采購平臺，我們在建材采購一項上，就能合理優(yōu)化成本結構，獲得更大的競爭優(yōu)勢，最終實(shí)現合作的共贏(yíng)、多贏(yíng)�！痹S峰說(shuō)，在營(yíng)銷(xiāo)、工程質(zhì)量管理方面，亦是如此。
“抓住歷史機遇，加快企業(yè)創(chuàng )新轉型，使公司成長(cháng)、發(fā)展迅速再上一個(gè)臺階�！痹谡劦匠擎偦欠窠o綠城建設帶來(lái)的新的發(fā)展機遇時(shí)，許峰表示。而替代城市化的城鎮化是否能改善更廣大居民的居住生活，改變現有房地產(chǎn)行業(yè)的格局，仍需要時(shí)間檢驗，畢竟一切才剛剛開(kāi)始。