2012年歲末將至，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)土地市場(chǎng)回暖行情。連日來(lái)，一些城市土地放量明顯，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市頻頻出現“地王”，民間擔憂(yōu)聲四起并引發(fā)國土部關(guān)注�；仡欀袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)，每次“面粉”漲價(jià)背后，必定引發(fā)“面包”價(jià)格上漲，此次土地市場(chǎng)回暖，能否帶來(lái)樓市觸底反彈？
土地市場(chǎng)回暖引國土部關(guān)注
12月12日，萬(wàn)科、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31摘得上海南站核心區商辦用地，刷新了上�？們r(jià)地王紀錄。同時(shí)也引發(fā)“開(kāi)發(fā)商重回北上廣”，“地王潮”再現江湖的種種擔憂(yōu)。
機構報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個(gè)典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(cháng)23%，創(chuàng )16個(gè)月新高。其中僅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地總規模就高達近180萬(wàn)平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng )造了11個(gè)“地王”。其中，北京、上海、深圳出現地王最多。二線(xiàn)城市南京、蘇州等土地市場(chǎng)也相繼誕生“地王”�；叵�2010年那輪“地王”扎堆出現后的“穩中有升”，一些購房者又開(kāi)始產(chǎn)生心理恐慌：房?jì)r(jià)難道又要漲了嗎？
數據似乎在驗證老百姓的擔憂(yōu)。國家統計局12月18日公布了11月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)，53個(gè)城市環(huán)比上漲占比將近七成，比10月份增加了18個(gè)。
“前面幾個(gè)月是慢增、小增，11月突然增幅在擴大，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，看70個(gè)城市的平均水平，房?jì)r(jià)基本進(jìn)入上行通道�！斑@一輪調控中房?jì)r(jià)從跌到漲，是6月份出現拐點(diǎn)由跌轉漲。6月到10月的漲幅比較小，基本上都是在0.1%上下進(jìn)行波動(dòng)，11月漲幅突然放大到0.26%，上漲城市由上個(gè)月的35個(gè)升到了53個(gè)，而且北京、廣州、深圳漲幅都靠前�！睏罴t旭認為，假如未來(lái)幾個(gè)月沒(méi)有新政策的打壓，房?jì)r(jià)將會(huì )加速上漲。
民間的擔憂(yōu)引起國土部關(guān)注。國土資源部18日在北京召開(kāi)2012年房地產(chǎn)管理調控情況發(fā)布會(huì )，國土資源部土地利用管理司司長(cháng)廖永林表示已經(jīng)注意到進(jìn)入11月份后土地市場(chǎng)出現的一些新情況，“主要是一些城市土地供應放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價(jià)略有回升，市場(chǎng)呈現回暖跡象�！�
基本面平穩低溢價(jià)是主流
不過(guò)，記者在一片擔憂(yōu)聲中發(fā)現，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”幾乎都以底價(jià)成交，與前兩年動(dòng)輒競價(jià)幾十輪、上百輪、溢價(jià)率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂熱。
據了解，此輪誕生的地王多為中心區域稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，且面積相對較大，起拍價(jià)比較高。如11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓的朝陽(yáng)區農展館北路8號地塊，位于東三環(huán)到東四環(huán)之間，鄰近農展館和使館區，屬北京黃金地段，起拍價(jià)20億元；12日誕生的上�！暗赝酢蔽挥谏虾Ｄ险竞诵膮^，商用性質(zhì)，拍賣(mài)起始總價(jià)為54.3億元，而最終成交價(jià)也是54.3億元。
業(yè)內人士認為，這些地塊疊加合理的開(kāi)發(fā)成本后，單價(jià)很少有超過(guò)在售物業(yè)價(jià)格的，實(shí)際溢價(jià)率并不高。相比2010年“地王潮”中出現的地王，成交價(jià)格也沒(méi)有失去理性。土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現明顯“泡沫”。
國土資源部土地利用管理司司長(cháng)廖永林表示，從全年看，土地市場(chǎng)雖然出現了一些季節性、區域性的波動(dòng)，但房地產(chǎn)用地供應量、價(jià)格和結構等變化并不大，加上流標流拍多于往年，而高價(jià)地遠少于往年等情況，今年的土地市場(chǎng)相對于往年，截至目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩�！半m然很多地方從下半年開(kāi)始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場(chǎng)供地不足的缺口，情況也符合歷年前低后高的供地規律�！�
吉林省長(cháng)春市今年計劃供應經(jīng)營(yíng)性用地600萬(wàn)平方米，比2011年減少40%，但是直到12月19日，今年的出讓任務(wù)尚未完成。年底之前應該還有一次放量，但是結果尚不知怎樣。長(cháng)春市國土資源局相關(guān)負責人表示，年底是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地活躍期，年年如此。土地市場(chǎng)回暖，現在也僅僅是一些跡象。至少對二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，判斷市場(chǎng)全面回暖為時(shí)尚早。
反彈壓力猶在調控不能放松
業(yè)內人士認為，土地市場(chǎng)的回暖并不可怕。正�；嘏瓤梢栽黾拥胤截斦杖�、有利于穩增長(cháng)，也可以增加普通商品房的供應，避免市場(chǎng)長(cháng)期遇冷后出現嚴重的供不應求。但是，一線(xiàn)城市和大型房企具有風(fēng)向標作用。當此樓市調控敏感期，“地王”頻出可能對市場(chǎng)起到不良的示范效應，影響整個(gè)房地產(chǎn)調控的大局。
“‘地王’效應容易刺激樓市成交量放大，讓一些不需要現在買(mǎi)房的人出現恐慌性購房行為”，長(cháng)春市房地產(chǎn)界資深人士顧永超說(shuō)。連日來(lái)，“北京某房源一夜提價(jià)70萬(wàn)元”，“廣州出現恐慌性購房”等消息刺激著(zhù)購房者敏感的神經(jīng)。顧永超說(shuō)，當此關(guān)鍵節點(diǎn)，樓市調控只能收緊不能放松。
國土資源部近日再度伸出調控之手。其最新思路是，“進(jìn)一步加大分類(lèi)指導力度，區分不同城市，平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的異常波動(dòng)�！币蟾鞯匾扇》指畛鲎�、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現“地王”。
“如果土地市場(chǎng)異動(dòng)增加，可能會(huì )導致更嚴厲的政策出臺”，顧永超分析說(shuō)。楊紅旭則認為，應該有更嚴厲的政策出臺�！胺�?jì)r(jià)今年下半年開(kāi)始漲了，明年如果說(shuō)沒(méi)有政策那么將繼續漲，漲了一年甚至一年半之后，累加的漲幅就會(huì )比較可觀(guān)，百姓是無(wú)法承受的，所以按照這個(gè)房?jì)r(jià)的態(tài)勢，明年應該出政策進(jìn)行打壓�！�
19日北京市國土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農展館地塊，該地塊11月27日掛牌，起始樓面價(jià)達到3.38萬(wàn)元/平方米，有望成為北京今年新“地王”。業(yè)內人士認為，北京市此舉應該與國土資源部近期加強土地市場(chǎng)管理、平抑土地市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的表態(tài)有關(guān)。國土部近日已明確表態(tài)要對典型案例、重點(diǎn)對象采取公開(kāi)調查。南京市下關(guān)區濱江中冶地塊已被列為首個(gè)調查對象。
“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，只要堅持調控政策不放松，就能實(shí)現市場(chǎng)穩定，人心穩定”，顧永超說(shuō)。