２０１２年，我國樓市調控保障與市場(chǎng)“雙向發(fā)力”。保障房建設量與竣工量雙達標，在穩定市場(chǎng)預期、帶動(dòng)樓市投資等方面發(fā)揮重要作用。同時(shí)，商品房調控作用顯現，房?jì)r(jià)漲幅得到明顯抑制，投機炒房空間被進(jìn)一步壓縮，自住型需求穩步釋放。但年末部分城市出現的“暖冬”現象，提醒調控仍需持續深入。
迎難而上，萬(wàn)億保障房投資顯現多重效應
據住建部最新數據，今年前１０個(gè)月，全國竣工保障房５０５萬(wàn)套，新開(kāi)工７２２萬(wàn)套，投資超１萬(wàn)億元，提前完成全年計劃。保障房投入已連續兩年突破萬(wàn)億元。
記者采訪(fǎng)了解到，今年中央繼續加大對保障性安居工程的支持力度，各地克服時(shí)間緊、資金缺、拆遷難等一系列難題，強力推進(jìn)保障房建設。
為了加快推進(jìn)保障房建設，多省啟動(dòng)實(shí)施了約談問(wèn)責機制。今年１月，江西�。穫�(gè)縣市區負責人因為保障房建設進(jìn)度緩慢被約談。２０１１年以來(lái)，黑龍江省已對４６個(gè)市縣約談問(wèn)責。
面對資金瓶頸，廣東省通過(guò)設立省級公共租賃住房以獎代補專(zhuān)項資金，引導各級政府多渠道籌集，兩年完成投資３９６億元。山東省今年各級財政籌資達１４７億元。黑龍江省累計投入達３４７億元。
“在土地資源極為緊張的局面下，市政府拿出１３００畝土地建設保障房，市場(chǎng)價(jià)格達３２．５億元，有效緩解了資金難�！蹦暇┦薪ㄎ敝魅蚊埲榻B，南京市規劃三年建設四大保障房片區，總投資約４００億元。通過(guò)多方籌資，兩年來(lái)已完成投資２４５億元。
此外，許多地方還將保障房建設項目上網(wǎng)公示，由群眾監督工程進(jìn)度與質(zhì)量。
保障房快速推進(jìn)讓發(fā)展成果惠及更多百姓，三年來(lái)，我國已竣工保障房１２６７萬(wàn)套，近１億人口居住條件得到改善。
“保障房在穩增長(cháng)、穩房?jì)r(jià)方面發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用�！敝袊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇說(shuō)，去年以來(lái)，全國保障房投資已超過(guò)２萬(wàn)億元，約占房地產(chǎn)投資的兩成，對投資的拉動(dòng)效應顯而易見(jiàn)。此外，保障房大規模入市，無(wú)疑將起到“鎮靜劑”的作用。
樓市逐步回穩，剛性需求引領(lǐng)市場(chǎng)
近日，部分上市房企發(fā)布了今年前１０個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，１６家主要上市房企銷(xiāo)售目標完成率超八成，有９家房企１０月份環(huán)比上漲。而房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)上漲的主要原因是剛性需求的支撐。
江蘇省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)李智表示，被稱(chēng)為“史上最嚴厲”的調控已經(jīng)持續兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度陷入濃厚觀(guān)望。今年以來(lái)，“有保有壓”、適時(shí)預調微調，促進(jìn)樓市逐步回穩。尤其是剛性需求人群成為市場(chǎng)的中堅。
李智認為，今年樓市出現三個(gè)階段：２月對首套房貸款給予優(yōu)惠，直接推動(dòng)了二季度剛性需求入市；兩次降息，兩次降低存款準備金率，市場(chǎng)信心增強，７月全國房?jì)r(jià)“止跌”；１１月部分重點(diǎn)城市成交放量，房?jì)r(jià)顯現上漲壓力。
國家統計局數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現投資增、房?jì)r(jià)平的特點(diǎn)。前１１個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積９億多平方米，同比增長(cháng)２．４％，銷(xiāo)售額５．３萬(wàn)億元，同比上升９．１％。中國指數研究院的數據顯示，１１月，全國１００個(gè)城市住宅平均價(jià)格為８７９１元／平方米，環(huán)比上漲０．２６％，自今年６月止跌后連續第６個(gè)月環(huán)比上漲。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地產(chǎn)調控有兩個(gè)明顯成果：一是房?jì)r(jià)漲幅得到了很好的抑制，目前７０個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)整體漲幅非常微小。其次，投機炒房的空間進(jìn)一步被壓縮�！ 霸跇鞘型稒C之風(fēng)最盛的時(shí)候，市場(chǎng)上６成為投機投資者。而今年以來(lái)，大部分的購房者是自住需求�！蹦暇┦袞|凱置業(yè)董事長(cháng)包天雷說(shuō)，二套房首付６成，幾乎讓杠桿率接近為零。而“雙限”政策持續發(fā)力，極大減少了投資行為�！爸灰{控持續，剛性需求將引導樓市的供應更趨合理�！彼f(shuō)。
翹尾顯現，樓市調控仍需深化完善
四季度以來(lái)，尤其１１月份我國部分重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售持續放量，土地市場(chǎng)明顯升溫，部分一線(xiàn)城市高檔商品房市場(chǎng)出現回暖，“暖冬”行情再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
據市場(chǎng)機構數據顯示，１０月份，全國百城土地供應量同比增加２１％，環(huán)比增加９％，土地均價(jià)和溢價(jià)率也明顯上升。萬(wàn)科１１月新增１３０多萬(wàn)平方米土地儲備。綠城及其聯(lián)合體兩天內先后在天津和大連兩地耗資６７億元拿地。日前，北京東三環(huán)外農展館地塊掛牌出讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)２０億，折合樓面地價(jià)３．３８萬(wàn)元／平方米，遠超昔日萬(wàn)柳地塊起始樓面價(jià)。
中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室主任陳錫文日前表示，目前我國土地供應結構不合理表現在供給比例和價(jià)格上。工業(yè)用地占總供地規模的７０％，閑置工業(yè)用地擠占了住宅商業(yè)用地供給，是商業(yè)用地價(jià)格居高不下的重要原因。
中國指數研究院（華東）總監曹旭東表示，樓市“暖冬”帶來(lái)房?jì)r(jià)微漲，這與一些城市年底推出高價(jià)盤(pán)相關(guān)，絕非普遍現象，也不存在房?jì)r(jià)大幅反彈的可能。但也有業(yè)內人士表示，部分重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)依然存在反彈的風(fēng)險�！芭币卜从吵�，由于利空出盡的影響和開(kāi)發(fā)商對調控政策的適應，調控政策對抑制市場(chǎng)的“邊際效應”有所減弱，調控效果尚不鞏固。
近期，中央再次強調加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作。一些專(zhuān)家表示，這為此前搖擺不定的市場(chǎng)預期定下了基調，這預示明年的房地產(chǎn)調控基本不會(huì )出現放松的可能性。當前，除了行政調控外，還需要進(jìn)一步完善市場(chǎng)化調控手段，這將是決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康穩定發(fā)展的關(guān)鍵。