在樓市“漲風(fēng)”暗涌的當下，以商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售為主的SOHO中國(00410.HK)卻悄悄地開(kāi)始幅度不小的降價(jià)促銷(xiāo)。
在SOHO中國的官網(wǎng)上，本月19日開(kāi)始掛出一份年末減價(jià)促銷(xiāo)計劃——在年底前，公司在北京和上海的9個(gè)項目參與促銷(xiāo)，降價(jià)幅度在2%以?xún)取?BR> 事實(shí)上，SOHO中國此次促銷(xiāo)的幅度遠不止2%。一位SOHO中國的銷(xiāo)售人員告訴《第一財經(jīng)日報》：“此次優(yōu)惠力度其實(shí)非常大，全款最低八六折，特價(jià)房可折后再優(yōu)惠20萬(wàn)~45萬(wàn)元。此外，總監手里還有1~2個(gè)點(diǎn)的額外折扣�！�
今年初，樓市價(jià)格開(kāi)始出現松動(dòng)時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹卻突然宣布北京樓盤(pán)提價(jià)，一度引起市場(chǎng)爭議。此番降價(jià)，被外界認為是SOHO中國為年內的業(yè)績(jì)目標做最后沖刺。
一位券商分析師指出，SOHO中國全年銷(xiāo)售任務(wù)完成得并不好，降價(jià)促銷(xiāo)或為提振公司銷(xiāo)售信心，畢竟銷(xiāo)售回款仍是支持SOHO中國轉售為租的重要支柱。
SOHO中國上海負責人則稱(chēng)，這只是公司正常的促銷(xiāo)活動(dòng)，和年底沖刺業(yè)績(jì)沒(méi)有太大聯(lián)系。
優(yōu)惠力度空前
據SOHO中國官網(wǎng)披露的信息，參與年底促銷(xiāo)的其中7個(gè)項目是位于北京的銀峰SOHO、中關(guān)村SOHO、三里屯SOHO、北京公館、SOHO尚都以及位于上海的SOHO中山廣場(chǎng)、SOHO東海廣場(chǎng)，促銷(xiāo)時(shí)間為本月19日至31日。此外，上海SOHO世紀廣場(chǎng)、北京建外SOHO
2個(gè)項目參與租賃促銷(xiāo)。
此次參與降價(jià)銷(xiāo)售的總計19套房源，按官網(wǎng)公布的銷(xiāo)售價(jià)格計算，總價(jià)超過(guò)5億元，優(yōu)惠幅度大部分在2%以?xún)�。而SOHO世紀廣場(chǎng)的租金則從9元/平方米·天調整為8元/平方米·天，建外SOHO東區2號樓會(huì )所的租金從11元/平方米·天調整為10.5元/平方米·天。
SOHO中國的一位高管對記者稱(chēng)：“按照潘總的思維，就是要將原本在售樓處的優(yōu)惠透明化，把這些信息都搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓客戶(hù)與中介都能看到�！�
不過(guò)，記者撥打公司官網(wǎng)上的咨詢(xún)電話(huà)后發(fā)現，銷(xiāo)售人員給出的優(yōu)惠比官網(wǎng)上的幅度要大得多。
SOHO中國的銷(xiāo)售人員告訴記者，近期優(yōu)惠力度非常大，但元旦后就結束了，要買(mǎi)一定要抓緊�！澳壳�，付全款可享受八六折優(yōu)惠，按揭可打九四折，同時(shí)，總監手里還有1~2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠權限。除此之外，還可以享受官網(wǎng)上公布的額外優(yōu)惠�！�
上述銷(xiāo)售人員舉例稱(chēng)，銀峰SOHO一套416.62平方米的特惠房源，折扣前的總價(jià)為2178萬(wàn)元，折前單價(jià)為52280元/平方米，全款折扣后總價(jià)為1836萬(wàn)元，折后單價(jià)是44061元/平方米，此外，這套房源還可以額外優(yōu)惠35萬(wàn)元。
SOHO中國上海負責人對記者坦言，付款方面的優(yōu)惠確實(shí)存在。但他強調，年底沖業(yè)績(jì)肯定不是促銷(xiāo)的主要原因，最主要的還是為了推廣房產(chǎn)電商�！熬W(wǎng)上賣(mài)房可以算是一種促銷(xiāo)手段，但我們主要還是希望將售樓處的交易搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓銷(xiāo)售的過(guò)程公開(kāi)透明�！�
截至發(fā)稿時(shí)，SOHO中國官網(wǎng)顯示，已有五套房源成交。不過(guò)，一位地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)，公司官網(wǎng)不是交易中心網(wǎng)站，顯示成交或是制造購買(mǎi)緊張氣氛的手段。他還表示：“推出房源的樓層普遍都不是很好，7~13層屬于‘粉塵區’，本來(lái)就比較難賣(mài)�！�
轉型不易
年底降價(jià)促銷(xiāo)背后，或是SOHO中國轉型不易的現實(shí)。
此前，潘石屹曾表示，不僅對完成2012年度銷(xiāo)售目標信心十足，還要不斷把價(jià)格提上去。但他同時(shí)稱(chēng)：“什么時(shí)候不提價(jià)呢？就是市場(chǎng)情況不好的時(shí)候�！�
一語(yǔ)成讖。今年8月，潘石屹曾對記者坦言：“‘散售’模式從現在來(lái)看已是一個(gè)落后的商業(yè)模式，并已‘四面楚歌’�！�
SOHO中國2012年中報顯示，報告期內公司實(shí)現營(yíng)業(yè)額12.22億元，同比下降54%，股東應占凈利6.13億元，同比下降65%。
在發(fā)布并不好看的中報后，SOHO中國宣布轉型，潘石屹稱(chēng)公司將持有上海、北京繁華地段的商業(yè)項目，告別以往的散售模式。同時(shí)SOHO中國年初定下的230億銷(xiāo)售目標也下調為120億元。
潘石屹表示：“2012年的收入主要是去年銷(xiāo)售銀河SOHO的，只要今年11月份把項目交付使用，銷(xiāo)售利潤就可以確認。同時(shí)，上半年望京SOHO的銷(xiāo)售非�；鸨�，故明年的利潤也是有保障的。三年后，公司盈利將主要來(lái)源于租金收入，五年后，現有150萬(wàn)平方米物業(yè)租金年收入將超40億元�！�
永正資本有限公司總裁王威認為，SOHO中國轉型后應該做的第一件事就是更改產(chǎn)品設計，把原來(lái)按散售模式設計的產(chǎn)品按最終使用者的需求更改，首先把產(chǎn)品做好，提升物業(yè)的品質(zhì)，否則5年后，SOHO中國所期待的“持有150萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”，充其量只是“持有150萬(wàn)平方米的菜園子”。
國信香港在研究報告中明確表示不看好SOHO中國的轉型，并指出，公司的策略轉型并不是主動(dòng)的調整行為，而且，公司的經(jīng)營(yíng)每年都有策略性的轉變。其次，公司對于經(jīng)營(yíng)持有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗不足。以北京前門(mén)項目為例，公司在運營(yíng)方面存在較多不足。
對此，SOHO中國上海負責人表示：“宣布轉型后，銷(xiāo)售將不是主要任務(wù)，逐步建立租賃的體系和能力確實(shí)是最重要的�！�