進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現回暖跡象，而中央近期多次提及的“城鎮化”也給開(kāi)發(fā)商注入了一針強心劑，甚至有觀(guān)點(diǎn)認為房地產(chǎn)將再迎“黃金十年”。在即將到來(lái)的2013年，搭上城鎮化順風(fēng)車(chē)的房地產(chǎn)業(yè)真的能否再火一把？未來(lái)十年，房地產(chǎn)投資是否還能續寫(xiě)暴利神話(huà)？
城鎮化給市場(chǎng)想象空間
12月25日住建部明確表態(tài)，明年將繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求。地方政府若放松調控導致房?jì)r(jià)上漲將被問(wèn)責。此前，國土部曾在12月18日出面喊話(huà)嚴查地王、穩定土地市場(chǎng)。
然而，住建部話(huà)音未落，當天A股市場(chǎng)出現大漲，其中房地產(chǎn)板塊一馬當先，大漲近4%。
業(yè)內人士分析認為，股市此輪上漲主要受益城鎮化規劃即將出臺的利好影響。從十八大到中央政治局會(huì )議和中央經(jīng)濟工作會(huì )，城鎮化被頻頻提及，被認為是擴大內需的最大潛力，未來(lái)經(jīng)濟主要增長(cháng)點(diǎn)。
市場(chǎng)最新消息是發(fā)改委主導的《促進(jìn)城鎮化健康發(fā)展規劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，城鎮化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資，給市場(chǎng)以非常大的想象空間。
房地產(chǎn)界更是摩拳擦掌，躍躍欲試。
“很多人都說(shuō)中國房地產(chǎn)最好的黃金十年過(guò)去了，我說(shuō)不是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最精彩的十年才開(kāi)始”，易居中國董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻認為，伴隨著(zhù)十八大召開(kāi)，伴隨著(zhù)中央提出的城鎮化進(jìn)程和百姓收入倍增計劃，2013年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )非常熱鬧，至少比2012年、2011年熱鬧。周忻說(shuō)，“過(guò)去的第一個(gè)黃金十年我們靠廣告語(yǔ)賣(mài)房子，第二個(gè)十年我們靠城市化布局賣(mài)房子�！�
城鎮化“餡餅”有多大
然而，城鎮化真是天上掉下來(lái)的“餡餅”嗎？
多年來(lái)每當提到“城鎮化”的概念，人們就會(huì )把房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的需求與之聯(lián)系起來(lái)。但是，“城鎮化提出不是始自今日，已經(jīng)搞了很多年。未來(lái)房地產(chǎn)不會(huì )再出現過(guò)去那樣的暴利”，吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋說(shuō)。有機構測算，隨著(zhù)城鎮化的加速，未來(lái)十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷(xiāo)售面積的12倍以上�！斑@是一個(gè)持續性的利好，不會(huì )三兩年見(jiàn)效”。
購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺也表示，40萬(wàn)億的大“餡餅”，攤到房地產(chǎn)業(yè)的究竟有多大，什么時(shí)候砸到頭上，現在還很難說(shuō)。他說(shuō)，城鎮化不是房地產(chǎn)化，有其發(fā)展有其自身規律和發(fā)展階段。房地產(chǎn)超前會(huì )導致房屋閑置、資源浪費；滯后則會(huì )影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)介入的時(shí)機很重要。只有與當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和百姓需求相適應，才能促進(jìn)城鎮化和房地產(chǎn)自身的發(fā)展。
與城鎮化相比，一些業(yè)內人士認為，對當下房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響的還是樓市調控政策。據中原地產(chǎn)統計，截至12月中上旬，全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數達19萬(wàn)套，“暖冬”趨勢仍在持續。易居上海房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，樓市如果繼續出現明顯上漲，不排除明年調控加碼的可能。
住建部政策研究中心相關(guān)人士表示，明年樓市要看貨幣政策、城鎮化政策和房地產(chǎn)業(yè)三大政策。但總的看來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。該人士指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，更多要看貨幣政策的調整。明年貨幣政策預計不會(huì )過(guò)緊，因此對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不會(huì )比今年更差。更關(guān)鍵的是要看接下來(lái)中央政府在城鎮化推進(jìn)中有何實(shí)質(zhì)性政策。
謹防城鎮化推高房?jì)r(jià)
最近，長(cháng)春、合肥等二三線(xiàn)城市周邊縣區的房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲。吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋發(fā)現，他在農村親友開(kāi)始在縣城買(mǎi)房，縣城親友開(kāi)始在省會(huì )買(mǎi)房。原因就是“城鎮化”。一些中介代理表示，隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程加快，進(jìn)城農民要解決居住問(wèn)題，必然要買(mǎi)商品房。
最新數據顯示，12月上半月，北京新建住宅簽約和二手房住宅簽約都達到年內同期高點(diǎn)，合計環(huán)比上漲了9.4%，11月，廣州二手樓成交量環(huán)比增幅更是超過(guò)39%。在很多業(yè)內人士看來(lái)，這樣的變化，與“城鎮化”概念的熱炒脫不了干系。
“城鎮化首先要解決的問(wèn)題，是產(chǎn)業(yè)承接和公共產(chǎn)品承接的問(wèn)題，沒(méi)想到炒作房?jì)r(jià)走高的群體卻扯起了大旗�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠說(shuō)。
“借城鎮化之名推高房?jì)r(jià)，這種現象要引起注意”，長(cháng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )常會(huì )副會(huì )長(cháng)盛學(xué)永說(shuō)。近幾年有購房經(jīng)歷的人都該對2009年樓市的漲價(jià)記憶猶新。當年中央經(jīng)濟工作會(huì )提出放寬中小城市戶(hù)籍限制推動(dòng)城鎮化，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)應聲而漲。其中溫州、湛江等城市漲幅最大，今天也跌得最慘。
馬光遠認為，加快城鎮化建設本身并不助長(cháng)房?jì)r(jià)的暴漲�！爸袊某擎偦瓿�，起碼得有一個(gè)前提，就是房?jì)r(jià)一定要保持穩定，因為進(jìn)入城市的農民根本買(mǎi)不起房子，政府也沒(méi)有能力給這些進(jìn)入城市的人全部解決保障性住房”。因此中央抑制房地產(chǎn)的政策沒(méi)有改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒(méi)有房子人的購買(mǎi)力，要讓房?jì)r(jià)暴漲也不可能。
馬峻嶺也表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，特別是近幾年來(lái)不合理的上漲已經(jīng)嚴重透支未來(lái)，市場(chǎng)短期內很難再出現上漲動(dòng)力。
中國人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田表示，房?jì)r(jià)繼續上漲，只能阻礙城鎮化進(jìn)程，”打工者買(mǎi)不起房，城鎮化就是一句空話(huà)。