百城房?jì)r(jià)環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現……房地產(chǎn)市場(chǎng)暖冬行情正如火如荼地上演，折射著(zhù)市場(chǎng)預期悄然生變。在新型城鎮化長(cháng)期利好、地方政府換屆效應短期刺激被片面夸大的當下，強化預期管理，從嚴從緊執行政策應是樓市調控重點(diǎn)。
　　目前，新一輪房?jì)r(jià)上漲甚至是報復性上漲的市場(chǎng)預期正在形成中。從短期看，以限購、限貸為核心的本輪調控在抑制或延緩需求釋放同時(shí)，壓抑供給有效擴大。從反映未來(lái)住房供應的數據指標住宅新開(kāi)工面積看，2012年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅新開(kāi)工面積下降11.1%，全年料為負增長(cháng)，供需缺口壓力將在今年體現。此外，今年是地方政府換屆年，歷史上的投資井噴效應或繼續出現，再加上通脹上行使實(shí)際利率收縮，購房需求將繼續釋放，房?jì)r(jià)上行壓力料在上半年顯著(zhù)顯現。從長(cháng)期看，新型城鎮化將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重大戰略機遇，不少開(kāi)發(fā)商預判至少未來(lái)十年仍是房地產(chǎn)企業(yè)黃金年代。
　　房?jì)r(jià)暴漲預期一旦形成不僅將使房地產(chǎn)調控政策大打折扣，而且預期自我實(shí)現功能可能造成房?jì)r(jià)過(guò)快上漲實(shí)質(zhì)影響，透支行業(yè)發(fā)展空間，抬高城鎮化門(mén)檻。在調控基調已明確為“繼續堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不動(dòng)搖”的情況下，今年及未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調控應強化預期管理，從嚴從緊執行調控政策，防止房?jì)r(jià)報復性上漲。
　　當務(wù)之急是在城鎮化頂層規劃中明確房地產(chǎn)業(yè)定位，打破“城鎮化即房地產(chǎn)化”誤解。在“土地城鎮化”模式下，房地產(chǎn)業(yè)盡享十年盛宴，迅速成長(cháng)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，扮演固定資產(chǎn)投資主力軍角色。倘若這種慣性思維延續到未來(lái)城鎮化建設中，新型城鎮化無(wú)疑走的仍是造城運動(dòng)老路，將吹大已難擠壓的地產(chǎn)泡沫。未來(lái)城鎮化頂層規劃至少應從兩方面打破這種慣性邏輯：一是在明確城鎮化是未來(lái)擴內需最大潛力所在同時(shí)，強調城鎮化在經(jīng)濟結構調整中的抓手作用，加速推進(jìn)土地制度、戶(hù)籍制度、財稅制度等一系列體制改革，消解吹大房地產(chǎn)泡沫長(cháng)期制度性因素。二是強化政府提供公共產(chǎn)品及服務(wù)主導功能，提高以人口城鎮化為核心的新型城鎮化質(zhì)量和效益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域則是強化政府住房保障體系建設職能，全面建立以租為主保障房體系，完善住房公積金制度，提高資金使用效率；堅持房地產(chǎn)調控常態(tài)化和長(cháng)期化，有序推進(jìn)房地產(chǎn)調控手段市場(chǎng)化、法制化，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲阻礙城鎮化進(jìn)程。
　　盡管近幾次房地產(chǎn)調控都是行政手段擔綱，但調控部門(mén)一直在探索市場(chǎng)化、法制化房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。今年值得期待的是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍和農村土地流轉改革推進(jìn)。兩項改革均具有制度層面上的全局意義，絕非一朝一夕可就。在建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制過(guò)程中，限購、限貸等行政干預色彩較濃調控政策不僅不宜淡出，反而應加以完善，以正確引導市場(chǎng)預期。一是明確釋放以差別化信貸、稅收手段抑制投機政策信號，針對性地研究房?jì)r(jià)報復性反彈后儲備政策。比如，進(jìn)一步優(yōu)化目前差別化信貸政策；借鑒香港等地做法加征特別印花稅或交易稅等。二是完善房地產(chǎn)調控部際協(xié)調機制，強化問(wèn)責機制，抑制地方政府放松調控、突破調控底線(xiàn)沖動(dòng)。此外，完善房地產(chǎn)行業(yè)數據采集、統計、分析和發(fā)布機制，及時(shí)澄清各種傳言、猜測、誤解，及時(shí)解釋行業(yè)熱點(diǎn)事件和苗頭現象，以避免市場(chǎng)預期混亂。
　　站在當下時(shí)點(diǎn)分析房地產(chǎn)業(yè)，不容忽視的是，與中國經(jīng)濟告別高速增長(cháng)階段、行至結構調整深水區一樣，房地產(chǎn)業(yè)已步入調整期。在此階段，著(zhù)力于行業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展制度性改革將提速，著(zhù)眼于樓市短期穩定周期性政策應保持穩定，以保證行業(yè)發(fā)展模式正常切換。在樓市已對調控政策產(chǎn)生“抗性”、地方政府迫于資金壓力放松調控主動(dòng)性增強的當下，調控部門(mén)強化預期管理，明確釋放從嚴從緊執行調控政策信號尤為緊迫而必要。